本報(bào)記者 郭陽(yáng)琛 張家振 上海報(bào)道
南京市執(zhí)行已久的房地產(chǎn)限購(gòu)政策正迎來(lái)階段性大轉(zhuǎn)向。
9月7日，南京市發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展6項(xiàng)最新舉措。這是南京市在8月4日發(fā)布《進(jìn)一步優(yōu)化政策舉措 促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展》政策措施基礎(chǔ)上，再度推出的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控舉措。根據(jù)最新政策，包括玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)和鼓樓區(qū)等四區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品房不再需要購(gòu)房證明。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此舉也意味著南京市自此全面解除了限購(gòu)，打響核心二線(xiàn)城市全面放開(kāi)限購(gòu)的“第一槍”。此外，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，南京市還為激活當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)拿出了“真金白銀”措施。例如，對(duì)于在江北新區(qū)、江寧區(qū)、浦口區(qū)等新六區(qū)以及棲霞區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)部分區(qū)域購(gòu)房的，給予不低于合同總價(jià)的1%的購(gòu)房補(bǔ)貼；實(shí)施賣(mài)舊換新補(bǔ)助，對(duì)出售自有住房并購(gòu)買(mǎi)90平方米以上新建商品住房的，再給予不低于合同總價(jià)0.5%的補(bǔ)助。
“與一線(xiàn)城市不同，二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市更需要政策層面的支持?！?/span>鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉表示，既然南京市這樣的強(qiáng)二線(xiàn)城市全面取消了限購(gòu)，那么杭州市、成都市、武漢市、西安市和蘇州市等城市也有望逐步取消限購(gòu)政策?！邦A(yù)計(jì)先從郊區(qū)開(kāi)始實(shí)施，如果市場(chǎng)仍面臨銷(xiāo)售壓力，這些城市就有可能完全取消限購(gòu)。預(yù)計(jì)最快到10月底，非一線(xiàn)城市限購(gòu)將全面取消。”
全面放開(kāi)限購(gòu)政策
對(duì)于南京市此次出臺(tái)的樓市新政，最受關(guān)注的便是正式全面放開(kāi)了自2016年以來(lái)實(shí)行7年的限購(gòu)政策。
9月7日深夜，“南京發(fā)布”微信公眾號(hào)發(fā)文稱(chēng)，自9月8日起，玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)等四區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品房不再需要購(gòu)房證明。
記者了解到，上述四區(qū)是南京市中心城區(qū)，也是南京市僅剩的限購(gòu)區(qū)域。早在2022年，南京市便在執(zhí)行層面取消了棲霞區(qū)、雨花區(qū)、江寧區(qū)、江北新區(qū)、高淳區(qū)、溧水區(qū)、六合區(qū)等外圍區(qū)域的限購(gòu)政策。
在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，南京市之所以打響核心二線(xiàn)城市全面放開(kāi)限購(gòu)的“第一槍”，與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)低迷密不可分。
克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年8月，南京市商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)面積25.97萬(wàn)平方米，環(huán)比下降31.39%，同比下降20.92%；成交面積31.14萬(wàn)平方米，環(huán)比下降14.47%，同比下降45.25%；成交均價(jià)27243元/平方米，環(huán)比下降19.67%，同比下降7.69%。其中，新房成交量已連續(xù)5個(gè)月下降，為2020年2月以來(lái)的最低值。
“南京市新房廣義庫(kù)存量在35個(gè)月以上，存在去化壓力。”張宏偉表示，南京市之前就取消了外圍區(qū)域的限購(gòu)，但市場(chǎng)反應(yīng)并不理想，銷(xiāo)售量也沒(méi)有太大起色。在最近的南京市土拍中，除了核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊有品牌房企關(guān)注外，其他區(qū)域地塊基本上都是底價(jià)成交或當(dāng)?shù)貒?guó)企托底成交。
張宏偉分析認(rèn)為，現(xiàn)在南京市取消了核心區(qū)限購(gòu)，再加上執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”和首付比例降低等新政策，能夠帶動(dòng)改善型需求入市，至少可讓核心區(qū)的交易量活躍起來(lái)?！斑@些政策‘組合拳’，可以帶動(dòng)改善型需求在9～10月集中釋放。但外圍的剛需、首改樓盤(pán)，受制于居民收入和當(dāng)?shù)貛?kù)存量偏大等原因，庫(kù)存去化不一定會(huì)很快見(jiàn)效?！?/p>
值得一提的是，除了全面取消限購(gòu)?fù)?，南京市此次出臺(tái)的新政策還推出了多項(xiàng)重要舉措。首先，南京市將落實(shí)國(guó)家信貸政策最新要求，落實(shí)國(guó)家調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策和降低存量首套住房貸款利率政策。
具體而言，南京市首套房首付比例最低為20%，貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行；二套房首付比例最低為30%，貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。
其次，南京市將出臺(tái)集體土地房票安置辦法。對(duì)征收集體土地涉及住宅房屋的，鼓勵(lì)被征收人選擇房票安置，滿(mǎn)足被征收人多元化安置需求，縮短安置過(guò)渡周期。
另外，南京市還將對(duì)8月1日～12月31日期間購(gòu)置新房的購(gòu)房者給予補(bǔ)助。具體而言，該政策適用于新六區(qū)（江北新區(qū)、江寧區(qū)、浦口區(qū)、六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)）和棲霞區(qū)（龍?zhí)督值?、棲霞街道）、雨花臺(tái)區(qū)（古雄街道、板橋街道、雨花經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)及西善橋街道秦淮新河以南地區(qū)），補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)是不低于合同總價(jià)的1%。
實(shí)施“賣(mài)舊換新”補(bǔ)助
在激活樓市過(guò)程中，提振二手房市場(chǎng)也是不可忽略的一環(huán)。
我愛(ài)我家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月，南京市二手房成交量為6967套（含高淳、溧水），環(huán)比小幅上升2.1%。二手房成交均價(jià)為29245元/平方米，環(huán)比下跌2.9%，再次回歸到3萬(wàn)元大關(guān)以?xún)?nèi)。
因市場(chǎng)可售房源量持續(xù)增加影響，8月，南京市二手房新增掛牌房源5857套，環(huán)比下降2.7%；新增掛牌房源均價(jià)31828元/平方米，環(huán)比下降1.3%，均價(jià)也是近3年來(lái)首次回落到3.2萬(wàn)元以下。
“結(jié)合可售庫(kù)存來(lái)看，南京市二手房仍處于供過(guò)于求的狀態(tài)?！蔽覑?ài)我家研究院方面表示，南京市二手房房源平均成交周期為196.6天，環(huán)比增加了12.4天，主要還是因?yàn)槟壳澳暇┦袔?kù)存房源量較大，客戶(hù)選擇性眾多，也會(huì)拉長(zhǎng)房源的整體成交周期。
因此，南京市此次出臺(tái)的新政策將實(shí)施“賣(mài)舊換新”補(bǔ)助，對(duì)出售自有住房并購(gòu)買(mǎi)90平方米以上新建商品住房的，再給予不低于合同總價(jià)0.5%的補(bǔ)助。
與此同時(shí)，南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合開(kāi)發(fā)企業(yè)、重點(diǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)推出了“換新購(gòu)”服務(wù)，搭建“換新購(gòu)”超市，超市房源不高于案場(chǎng)銷(xiāo)售最低價(jià)，通過(guò)“優(yōu)先賣(mài)、放心買(mǎi)”保底交易服務(wù)，縮短二手房出售和新房購(gòu)買(mǎi)周期，加快滿(mǎn)足居民住房改善需求。
南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)日前發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)一二手房聯(lián)動(dòng)支持“賣(mài)舊換新”住房改善需求的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”）指出，在新建商品住房“放心買(mǎi)”認(rèn)購(gòu)協(xié)議、二手房“優(yōu)先賣(mài)”協(xié)議中，約定30～90天時(shí)間周期內(nèi)，開(kāi)發(fā)企業(yè)為購(gòu)房者鎖定意向房源，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過(guò)“優(yōu)先賣(mài)”服務(wù)，通過(guò)線(xiàn)上流量加推、經(jīng)紀(jì)人聚焦推廣等方式，縮短二手房售出周期。
“若二手房在約定時(shí)間內(nèi)售出，則購(gòu)房者按約定流程辦理新建商品住房購(gòu)買(mǎi)手續(xù)；若二手房在約定時(shí)間內(nèi)未售出，則開(kāi)發(fā)企業(yè)按約定退還新建商品住房認(rèn)購(gòu)金，購(gòu)房者無(wú)須承擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)。”上述《通知》表示。
此外，《通知》還表示，將在南京房產(chǎn)微政務(wù)“房幫寧”平臺(tái)開(kāi)設(shè)“換新購(gòu)”欄目，自9月8日起，公開(kāi)在售新建商品住房項(xiàng)目“換新購(gòu)”專(zhuān)屬房源、優(yōu)惠方案、合作經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和聯(lián)系方式等實(shí)時(shí)更新信息。鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為參與“換新購(gòu)”的購(gòu)房者提供專(zhuān)屬房源和專(zhuān)屬優(yōu)惠方案，讓住房改善群體切實(shí)減負(fù)擔(dān)、得實(shí)惠。
我愛(ài)我家研究院方面預(yù)計(jì)，隨著“金九銀十”傳統(tǒng)銷(xiāo)售季到來(lái)，南京市二手房市場(chǎng)預(yù)計(jì)也將小幅回溫，9月交易量有望環(huán)比上升，但當(dāng)前市場(chǎng)成交主力仍將是剛需群體，整體成交價(jià)格或仍將維持低位。