本報(bào)記者張慧敏 李未來 深圳報(bào)道
9月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2021年8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。
值得注意的是，8月份，70城二手房?jī)r(jià)格（環(huán)比）下跌的城市數(shù)量開始超過上漲的城市數(shù)量，這是18個(gè)月以來的第一次。有專家對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)的信號(hào)，或者說意味著市場(chǎng)開始進(jìn)入到相對(duì)較冷的階段。
另外，在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的大背景下，近期地產(chǎn)企業(yè)的危機(jī)也不斷發(fā)生。對(duì)于近期恒大債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，9月15日，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉表示，“一些大型房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營過程中出現(xiàn)了一些困難，對(duì)于整個(gè)行業(yè)發(fā)展的影響還需要觀察?！?/p>
房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量超過上漲城市數(shù)量
國家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國慶表示，2021年8月份，各地全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比漲幅總體延續(xù)回落態(tài)勢(shì)?！度A夏時(shí)報(bào)》記者注意到，在國家統(tǒng)計(jì)局每月發(fā)布的“商品住宅銷售價(jià)格漲幅趨勢(shì)”解讀中，已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)“回落”的表述。
8月份，70城二手房?jī)r(jià)格下跌的城市數(shù)量開始超過上漲的城市數(shù)量，即價(jià)格下跌的城市有34個(gè)，上漲的城市有27個(gè)?！度A夏時(shí)報(bào)》記者注意到，這是自2020年3月以來，70城房?jī)r(jià)下跌城市的數(shù)量首次超過房?jī)r(jià)上漲城市的數(shù)量。
值得注意的是，8月份，廣州的新房住宅銷售價(jià)格由7月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.1%，這是自去年4月以來，廣州新建商品住房?jī)r(jià)格首次下跌。據(jù)專業(yè)人士分析，近期廣州市出臺(tái)的人才落戶收緊政策較多，這一定程度上造成廣州新房市場(chǎng)出現(xiàn)降溫。而8月31日推出的廣州二手房參考價(jià)制度，也對(duì)市場(chǎng)影響明顯，《華夏時(shí)報(bào)》記者從廣州中原研究發(fā)展部發(fā)布的數(shù)據(jù)看到，“參考價(jià)”執(zhí)行后第一周，廣州二手房成交量已經(jīng)環(huán)比下跌了7.4%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，時(shí)隔18個(gè)月后，房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量再次超過上漲數(shù)量，這可以認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)的信號(hào)，或者說市場(chǎng)開始進(jìn)入到相對(duì)較冷的階段，值得關(guān)注。
“7、8月以來，不管是熱點(diǎn)城市還是非熱點(diǎn)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)降溫急速?！眹?yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前政策效應(yīng)下，各個(gè)城市都在調(diào)整，主要分為兩類城市，一類是政策調(diào)控下，樓市過熱的城市開始降溫，另一類是樓市相對(duì)疲軟的城市，即近期發(fā)布“限跌令”的城市。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，首先，要肯定的是房地產(chǎn)調(diào)控政策的積極性，即促進(jìn)了房?jī)r(jià)泡沫減少。不過，需要注意的是，接下來要防范市場(chǎng)過冷出現(xiàn)的新情況，尤其是市場(chǎng)疲軟的城市市場(chǎng)秩序被打亂的情況。
“房貸荒”已成常態(tài)
房地產(chǎn)貸款集中度管理實(shí)施至今已有9個(gè)月，“房貸荒”已經(jīng)成為常態(tài)。近日，克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在其監(jiān)控的30個(gè)重點(diǎn)城市中，半數(shù)以上城市新房放貸額度緊張，放款周期較上半年持續(xù)拉長；二手房貸款方面，克而瑞調(diào)研的23個(gè)城市中六成以上城市近乎“停貸”，而未停貸的城市放款周期基本在3-6個(gè)月。
放款額度緊張的同時(shí)，房貸利率也在水漲船高。例如，從7月24日起，上海首套房貸利率即從4.65%調(diào)整至5%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%；蘇州的首套首貸利率升至5.9%-6.0%，二套房（貸款未結(jié)清）利率多數(shù)已破6%；南京的首套房貸利率更達(dá)到5.95%，二套房貸利率最高已達(dá)6.15%。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，市場(chǎng)降溫的原因有三個(gè)，一是二手房指導(dǎo)價(jià)、限購、限售等調(diào)控持續(xù)加碼，二是信貸環(huán)境收緊，房貸加息、放款慢甚至銀行不接單的情況增多，三是市場(chǎng)下行期，需求端觀望情緒加重。
“市場(chǎng)開始全面進(jìn)入風(fēng)格轉(zhuǎn)換的階段?！?8安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，房?jī)r(jià)下降的主要原因是受政策調(diào)控的影響，其中，房貸方面的金融政策是影響二手房最為重要的因素。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)，隨著接下來金九銀十傳統(tǒng)旺季的到來，房企加大促銷力度，以價(jià)換量現(xiàn)象增加，新房?jī)r(jià)格漲幅或?qū)⒗^續(xù)回落，而二手房市場(chǎng)在多措并舉之下或?qū)⒀永m(xù)降溫局面。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，四季度投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的貸款會(huì)增加，按照貸款集中度的政策，房地產(chǎn)增量貸款空間也會(huì)部分釋放，樓市資金面會(huì)略微好轉(zhuǎn)，但8月4日，銀保監(jiān)會(huì)安排下半年重點(diǎn)任務(wù)時(shí)強(qiáng)調(diào)，要毫不松懈地防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，因此樓市繼續(xù)下行的趨勢(shì)不改。許小樂也表示，年底前市場(chǎng)仍有向下調(diào)整的壓力。
#p#分頁標(biāo)題#e#大型房企生產(chǎn)運(yùn)營困難，對(duì)于行業(yè)影響還需觀察
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年前8個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售面積和銷售額的增速繼續(xù)下降。1-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資98060億元，同比增長10.9%，增速較1-7月份下降1.8個(gè)百分點(diǎn)；1-8月份，全國商品房銷售面積和銷售額分別為114193萬平方米和119047億元，分別同比增長15.9%和22.8%，增速較1-7月分別下降5.6和7.9個(gè)百分點(diǎn)。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，在集中供地的模式下，竣工面積增速強(qiáng)勁支撐房地產(chǎn)開發(fā)投資增速。隨著傳統(tǒng)銷售旺季的來臨，預(yù)計(jì)下月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有所回升，9、10月銷售規(guī)模會(huì)上升，不過不及去年同期水平。
公眾號(hào)“澤平宏觀”表示，近期房地產(chǎn)銷售和投資繼續(xù)回落，未來要警惕房地產(chǎn)“硬著陸”。另外，“澤平宏觀”表示，“三道紅線”政策倒逼房企去杠桿降負(fù)債，土地集中供應(yīng)制度考驗(yàn)房企的資金實(shí)力，房企的變現(xiàn)需求促使其加快施工和竣工，但隨著信貸持續(xù)收緊和部分房企陷入運(yùn)營困境，房企的銷售和資金回籠速度將持續(xù)下滑并遏制后續(xù)土地投資動(dòng)能，建安投資和土地交易均弱，房地產(chǎn)投資難改下滑趨勢(shì)。
從土地市場(chǎng)來看，多個(gè)城市調(diào)整規(guī)則后重啟的二批集中供地卻遭遇了房企集體“躺平”的情況，舉例說明，杭州第二批集中供地中的10宗“競(jìng)品質(zhì)”地塊中，9幅地塊因有效申請(qǐng)沒有達(dá)到規(guī)定門檻，無法進(jìn)入后續(xù)正式競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，無奈“流拍”。市場(chǎng)分析人士指出，此次杭州競(jìng)品質(zhì)地塊的“流拍”并不令人意外。杭州“競(jìng)品質(zhì)”地塊參拍門檻要求高、規(guī)則復(fù)雜，起拍總價(jià)偏高，且要求現(xiàn)房銷售，房企幾乎無利可圖。一位要求匿名的杭州本土房企人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)，“開發(fā)商不想做虧本生意”。
杭州并非個(gè)案，多個(gè)城市土地流拍率均大幅上升。據(jù)國金證券研報(bào)顯示，福州、青島、濟(jì)南、天津四座城市的二次供地的溢價(jià)率分別為13%、1%、0%和1%；而四城在首輪集中供地時(shí)的溢價(jià)率分別為18%、2%、12%和11%；同時(shí)，土地流拍現(xiàn)象也明顯增多。福州、青島、濟(jì)南、天津二次供地的流拍率分別為32%、10%、35%、34%，而四座城市第一批集中供地時(shí)的流拍率分別為13%、2%、5%和22%。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的大背景下，近期地產(chǎn)企業(yè)的危機(jī)也不斷發(fā)生。對(duì)于近期恒大債務(wù)的違約風(fēng)險(xiǎn)，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉表示，一些大型房企生產(chǎn)運(yùn)營過程中出現(xiàn)了一些困難，對(duì)于整個(gè)行業(yè)發(fā)展的影響還需要觀察。從房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行來看，今年以來隨著各地區(qū)各部門堅(jiān)持“房住不炒”的原則，持續(xù)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，整體運(yùn)行保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。
另外，付凌暉表示，隨著各方面持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)不合理需求，保證正常需求的釋放，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)制度，多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的制度不斷完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望保持穩(wěn)定發(fā)展。