記者 | 黃昱
沉寂多年的“豪宅專家”星河灣集團又開始活躍起來，在舊改上接連發(fā)力。
10月16日，經(jīng)過廣州番禺區(qū)南村鎮(zhèn)南村村集體經(jīng)濟組織成員代表會議表決，星河灣正式成為南村村舊村改造項目的合作企業(yè)，總投資約126億元，是目前番禺舊村改造項目中改造成本第三的項目，僅次于越秀地產(chǎn)拿下的里仁洞村項目以及升龍聯(lián)合體拿下的沙溪村項目。
據(jù)界面新聞不完全統(tǒng)計，星河灣已確定獲取的舊改項目共有三個，包括廣州蘿峰村、塘步東村以及南村村，預(yù)計總投資金額約為430億元。與此同時，星河灣還成為了廣州番禺莘汀村、聯(lián)圍村、小羅村三個舊改項目的前期合作意向企業(yè)。
舊改已成為星河灣補充土儲的重要渠道。去年獲取的廣州蘿峰村舊改項目合計建筑面積為236.53萬平方米，超過星河灣在2017年、2018年兩年內(nèi)的新增土儲，占2019年新增土儲建面近一半。
舊改項目體量較大，開發(fā)周期較長，對星河灣的資金壓力和開發(fā)管理能力帶來一定考驗。此外，星河灣近期還陷入一場被前高管舉報的風(fēng)波。
9月初，宏宇集團（星河灣前身）董事副總經(jīng)理兼財務(wù)總監(jiān)吳世權(quán)實名舉報星河灣董事長黃文仔，稱其曾利用管理大權(quán)，侵占股東利益，在2004年底之前抽走廣州星河灣項目公司資金達5.879億元。
對于為何時隔多年后才出來舉報，吳世權(quán)并沒有正面回應(yīng)界面新聞，只表示：“什么時候舉報都可以，這個我覺得沒關(guān)系?！?/p>
轉(zhuǎn)戰(zhàn)舊改
資料顯示，南村村位于南村鎮(zhèn)東面，毗鄰萬博商圈，集體經(jīng)濟組織的在冊總?cè)丝跒?402人，改造范圍的總用地面積為86.36 公頃。貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，距離該村最近的二手樓盤時代傾城的均價約為3.1萬元/平方米，整個南村片區(qū)二手房均價則約為3萬元/平方米。
南村村臨近的番禺華南板塊是星河灣的“大本營”，那里分布有星河灣的首個項目廣州星河灣，以及主力在售項目廣州星河灣半島，目前在售均價為10萬元/平方米。
除了南村村，在今年8月，星河灣拿下了南村鎮(zhèn)另一個舊改項目——塘步東村舊村改造項目。該項目東至官堂村，南至萬博商務(wù)區(qū)，西至塘埗西村，北至廣州星河灣，改造范圍的總用地面積為69.15萬平方米，投資金額約52億元。
成立已超過20年的星河灣在舊改業(yè)務(wù)上卻還是一個“新人”。 2018年5月，星河灣集團副董事長、執(zhí)行總裁吳惠珍在接受媒體采訪是首次釋放出星河灣對舊改業(yè)務(wù)的高度重視，并表示這是其目前的工作重點之一。
2019年3月，星河灣集團董事長黃文仔長女、集團總裁黃健慧對外透露，星河灣在洽談且達成初步意向的舊改項目已有十幾個，總開發(fā)建面將超2000萬平，多在廣州、深圳這樣核心的大灣區(qū)城市。
近三個月后，星河灣全國首個舊改項目——廣州黃埔區(qū)蘿峰舊村舊改項目開工并對外開放展示中心，宣告星河灣正式進入城市更新領(lǐng)域。
蘿峰村舊改項目體量較大。按照黃浦區(qū)的規(guī)劃，蘿峰舊村項目在2017年列入廣州城市更新項目計劃，該項目改造范圍內(nèi)規(guī)劃總用地面積79.44公頃，計算容積率總建筑面積236.53萬平方米，其中融資區(qū)總用地面積32.8公頃，計算容積率總建筑面積93.33萬平方米。
星河灣集團的核心地產(chǎn)平臺——廣州番禺海怡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“海怡地產(chǎn)”）是蘿峰村舊改項目的實際操盤者。
聯(lián)合信用評級有限公司在出具的一份《廣州番禺海怡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公司債券2020年跟蹤評級報告》顯示，蘿峰村舊改項目為一二級聯(lián)動，復(fù)建安置區(qū)和融資區(qū)各分為五期，每期復(fù)建安置區(qū)和融資區(qū)同步開發(fā)，總投資約252億元。
海怡地產(chǎn)預(yù)計，蘿峰村舊改項目的完整開發(fā)周期約為 10 年左右。截至2020年6月19日，該項目處于一期復(fù)建安置區(qū)拆遷和打樁階段。
舊改無疑是星河灣未來實現(xiàn)規(guī)模訴求的重要渠道。但不容忽視的問題是，舊改雖然拿地成本低于公開招拍掛，也面臨著開發(fā)周期長、流程復(fù)雜、不確定因素多、門檻越來越高等諸多難題。#p#分頁標(biāo)題#e#
拿地金額暴漲3099%
積極參與舊改只是星河灣近年來加大拿地力度的一個縮影?！稄V州番禺海怡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2020年債券半年度報告》指出，2020年海怡地產(chǎn)新增土地儲備和收購項目近一倍，項目融資增長顯著。
海怡地產(chǎn)是星河灣目前發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要平臺，合并范圍內(nèi)共62家子公司，員工合計2942人。就一定程度而言，海怡地產(chǎn)的業(yè)績及財務(wù)數(shù)據(jù)，也可以較為真實地呈現(xiàn)星河灣集團的情況。
《跟蹤評級報告》顯示，海怡地產(chǎn)2019年獲取海豐縣、臨汾市、蘿峰村和長沙的多塊土地，新增土儲建筑面積為556.74萬平方米，同比增長928.7%，總土地成本為181.72億元，同比增長3099%。
2017、2018年，海怡地產(chǎn)分別僅新增149.63萬平方米和54.12萬平方米土地，新增土儲的成本分別僅為19.3億元和5.68億元。從拿地成本看，2019 年拿地成本有所上升，但仍屬于較低水平。
星河灣產(chǎn)品定位高端，去化周期較長，并不具備快速擴張和復(fù)制的基因，因此在房地產(chǎn)行業(yè)“規(guī)模為王”的時代，這家老牌房企已逐漸沉寂。
第三方研究機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，星河灣早在2009年規(guī)模就達到130億元，在房企中排名20，10年過去后幾乎原地踏步，2019年銷售僅有166.9億元，排名第129。
另據(jù)《跟蹤評級報告》數(shù)據(jù)，2017年-2019年，海怡地產(chǎn)的簽約銷售金額分別為89.17億元、131.02億元、111.20億元。2019年的銷售下降主要因為一二線城市銷售占比減少，簽約銷售面積中，沈陽占28.42%，太原占24.48%，西安占18.73%，汕尾占11.15%，上海占10.03%，長沙占4.34%，廣州只占2.85%。
隨著地產(chǎn)行業(yè)進入下行周期，房企集中度進一步提升，小房企的生存空間更加艱難。在此背景下，星河灣其實也有規(guī)模的訴求，2018年的年會上，星河灣集團董事長黃文仔曾提出“以質(zhì)的提升確保量的增長”。
要想做成面包，儲備足夠的面粉無疑是關(guān)鍵，擺在星河灣面前的擴儲需求十分迫切。據(jù)《廣州番禺海怡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2020年債券半年度報告》數(shù)據(jù)，截至2020年6月 30日，海怡地產(chǎn)剩余可售項目規(guī)模為 152.33 萬平方米。
從區(qū)域分布看，海怡地產(chǎn)于一、二線城市可售面積占比分別為 14.32%和 64.91%，剩余20.78%全部為汕尾星河灣。就單個項目的可售貨值而言，可售貨值最高的是沈陽星河灣項目，尚余可售貨值為 89.66 億元；其次為汕尾星河灣項目，尚余可售貨值合計為47.69 億元。
充足的現(xiàn)金流是星河灣未來能否實現(xiàn)彎道超車的關(guān)鍵。《廣州番禺海怡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2020年債券半年度報告》指出，2020年上半年，海怡地產(chǎn)總收入同比下降21.5%至20.35億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-16.05億元，流出金額同比增加94.45%，變動原因為報告期內(nèi)合作舊改項目的支出金額較大。
截至上半年末，海怡地產(chǎn)的總資產(chǎn)為511.7億元，同比增長11.36%，歸母凈資產(chǎn)為113億元，同比減少0.51%。資產(chǎn)負債率為76.43%，同比增加3.11個百分點?？傆邢⒇搨s為105億元，比上年末增加15%，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額約為44億元，足以覆蓋約14.9億元的短期有息負債。
重翻舊賬
星河灣集團于1995年誕生于廣州，前身為宏宇集團。1996年，星河灣集團推出廣州宏宇廣場，并借此正式進入房地產(chǎn)開發(fā)市場。2001年，星河灣第一個高品質(zhì)住宅項目廣州星河灣開盤。
當(dāng)時有公開資料指出，廣州星河灣一面世就震撼了整個廣州城，首次開盤時，一個月間吸引了18萬人前來參觀、學(xué)習(xí)和購買。
就這樣，憑借鋼材貿(mào)易賺得人生第一桶金的黃文仔在高端豪宅市場打響了第一槍，此后“進京趕考”并于2004年推出了北京星河灣項目，一舉奠定了其在豪宅市場的江湖地位，并被稱作“豪宅教父”。
如今多年過去，廣州星河灣這一原本已被星河灣集團載入公司發(fā)展史上的一個里程碑項目，卻在近一兩個月陷入風(fēng)波。
9月初，從1996年3月至2009年1月任宏宇集團董事副總經(jīng)理兼財務(wù)總監(jiān)的吳世權(quán)發(fā)出一封實名舉報信《實名舉報廣東黃文仔涉嫌嚴(yán)重經(jīng)濟犯罪》，稱，黃文仔曾利用管理大權(quán)，在操盤廣州星河灣項目的過程中用陰陽真假報表的手法，瞞騙合作公司股東，長期侵占廣州宏富房地產(chǎn)有限公司（下稱“宏富公司”）數(shù)以億計的巨額資金。#p#分頁標(biāo)題#e#
宏富公司乃廣州星河灣項目的開發(fā)主體。天眼查信息顯示，宏富公司成立于2000年1月，注冊資金1.7億元，宏宇集團、番禺房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)總公司大石分公司（下稱“大石房地產(chǎn)”）、深圳南方香江實業(yè)公司（下稱“香江公司”）分別持有51%、30%、19%的股權(quán)。
當(dāng)時任宏富公司董事并負責(zé)財務(wù)管理工作的吳世權(quán)表示，該項目公司的日常經(jīng)營管理全部由宏宇集團獨家負責(zé)，黃文仔擔(dān)任該項目公司法人代表和董事長。
舉報信指出，廣州星河灣項目的經(jīng)營狀況和業(yè)績十分良好，但是除了宏宇集團外，大石房地產(chǎn)和香江公司從合作項目公司宏富公司得到的收益與實際經(jīng)營狀況十分不匹配。這背后，是黃文仔利用職務(wù)之便，虛構(gòu)轉(zhuǎn)給宏宇集團的“往來款”數(shù)據(jù)以達到占有資金的目的。
吳世權(quán)指出，第三方審計機構(gòu)出具的宏富公司2003年度以及2004年度會計報表均為虛假的財務(wù)資料，如截至2013年10月，當(dāng)年宏富公司實際轉(zhuǎn)給宏宇集團的“往來款”累計達2.57億元，而審計會計報表則顯示僅為1751萬元，差額達2.4億億元。
吳世權(quán)向界面新聞提供了多份電子版附件證據(jù)，除了有廣州華天會計會事務(wù)所出具的年度審計報告書外，也有宏富公司的內(nèi)部會計報表，該報表企業(yè)負責(zé)人和財務(wù)負責(zé)人的位置上分別印有黃文仔和吳世權(quán)的姓名印章，不過這些附件的真實性還有待查證。
界面新聞對比兩份財務(wù)報表數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，相關(guān)數(shù)據(jù)確實與舉報信內(nèi)容一致，但核算時間并非完全重合。如第三方審計機構(gòu)的財務(wù)數(shù)據(jù)是以年度為單位，而宏富公司的內(nèi)部會計報表則只是截至到當(dāng)年10月。
對此，吳世權(quán)對界面新聞表示，他只是提供了部分證據(jù)，還有更詳細的報表內(nèi)容其并未出示。另外，對于大石房地產(chǎn)和香江公司究竟從廣州星河灣項目獲取多少收益，吳世權(quán)也并未透露，稱這需要專業(yè)調(diào)查。
該事件最大的疑點在于，作為舉報信中的“利益受損”方，大石房地產(chǎn)和香江公司目前并未對外明確表態(tài)。吳世權(quán)透露，這樁舊事他有告知兩家股東公司，但這兩家公司并未表態(tài)，也沒有說站出來一同舉報黃文仔?！拔掖_實也不能強加于人家。”
針對此事，星河灣集團官方微信于10月9日發(fā)布聲明稱，星河灣集團主動致函兩方合作股東，由合作方股東聘請會計師事務(wù)所，對宏富公司合作期內(nèi)的資金往來進行專項審計。專項審計報告于9月30日完成，宏富公司合作方股東利益并未被侵占。
然而，這一聲明僅有星河灣集團的落款和蓋章，不見大石房地產(chǎn)和香江公司，在公信力上似乎難以讓人信服。界面新聞就此詢問星河灣集團相關(guān)負責(zé)人，但截至發(fā)稿并未得到回復(fù)。
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