圖源：樂有家研究中心
來源：華夏時報 記者梁寶欣 深圳報道
新一期LPR下調后，多地房貸利率跟進下調，像廣州首套房貸利率普遍下調至3.1%，二套房貸利率則降至3.7%。其中，個別外資銀行為了吸引優(yōu)質客戶，對首套房貸利率給予更多優(yōu)惠，利率最低可以至2.9%。
除了廣州外，佛山、蘇州等地部分銀行的首套房貸利率也低至2.9%或2.95%。7月26日，佛山某房產中介向《華夏時報》記者透露，現(xiàn)在佛山銀行的商貸利率大部分是3.05%，如果資質特別好的話，可以向匯豐等外資銀行申請到低一點的利率。
而隨著銀行商業(yè)貸款利率的下調，其與公積金貸款利差也有所收窄。目前我國各城市的個人住房公積金主要按照人民銀行5月份調降后的貸款利率執(zhí)行，其中，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別為2.35%和2.85%。
另外，據記者觀察，由于各地存量房貸和新增房貸的利率差十分明顯，很多已購房者選擇提前還貸。
房貸利率進入“2時代”
7月22日，央行將一年期和五年期貸款市場報價利率（LPR）分別下調10個基點至3.35%和3.85%，上月分別為3.45%和3.95%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。
此次調整是今年第二次降息。此前在2月20日，央行宣布將5年期LPR從4.2%調整至3.95%。自此以后，LPR已連續(xù)四個月維持不變。本輪降息后，5年期房貸利率再次刷新歷史最低值。以四大一線城市為例，降息后北京、上海、深圳的最新房貸利率調整為首套3.4%，二套北京3.8%（五環(huán)內）/五環(huán)外（3.6%）、上海3.8%（市區(qū)）/3.6%（自貿區(qū)臨港新片區(qū)、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山）和深圳3.8%。而取消利率下限的廣州最新的房貸利率調整為首套3.1%，二套3.7%。
據記者了解，目前匯豐銀行在廣州、佛山的首套房貸利率可以低至2.9%，具體要看客戶的資質和申請的貸款額度。另外，相關媒體報道指出，最新一次LPR下調后，蘇州的江蘇銀行、交通銀行等給出了2.95%的首套房貸利率。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者表示，房貸利率進入“2時代”是必然的。首先是央行公開市場操作利率下行10個基點，意味著商行從央行融資的利率降低了，近期存款利率下調，這些舉措降低銀行資金來源成本，從而為房貸利率下行打開了窗口。另外，銀行貸款支持實體經濟的任務比較重，居民存款定期化的傾向明顯，在資產荒的背景下，角逐房貸份額的競爭非常激烈，而這種競爭最佳的手段就是降低利率，而居民對利率敏感也強化了這一點。
李宇嘉還指出，“不同的銀行，由于資金來源成本、管理成本，對房貸份額的看重度不同，導致實際投放的按揭利率不同，特別是按揭利率不設下限以后，沒有了保護錨，銀行進入慘烈的競爭階段。因此，類似外資行、農商行等資金成本低的銀行，可能會率先進入‘2時代’?！?/p>
今年5月17日，房地產“一攬子”政策落地，央行等部門明確宣布要從全國層面降低首付比、取消房貸利率下限、下調公積金貸款利率。
值得一提的是，李宇嘉在7月24日提到，“考慮到目前首套房利率在3.2%左右，未來如果存款利率下降，也會帶動其他銀行也進入‘2時代’?！?/p>
7月25日，工行、農行、中行、建行宣布下調存款掛牌利率，活期存款、定期存款、通知存款等利率均有所調整。其中，1年期整存整取定期存款掛牌利率下調10個基點至1.35%。
降低交易成本，提振預期
此次LPR下降后，首套房主流利率由3.2%下降至3.1%。若按照100萬元貸款本金、30年等額本息的還貸方式，房貸利息總額將減少近2萬元，每月月供將減少55元。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向記者表示，此次5年期LPR降息，將有助于進一步降低房貸成本。從LPR的走勢來看，今年一季度呈現(xiàn)“破4”的態(tài)勢，即從4.2%下降至3.95%。而當前出現(xiàn)了今年第二次降息，進一步引導房貸等成本的下降。若是疊加持續(xù)性的降息效應，那么月供減負效應非常明顯，有助于和其他政策結合，持續(xù)降低房貸成本。
而在談及降息對商品房市場帶來的影響時，李宇嘉告訴記者，利率下行，一定會帶來商品房銷售的增長，一方面是降成本效應，另一方面的提振預期的效應，有的人認為利率下降會提振資產市場的走勢。但是，從過往的降息效果來看，降息僅僅帶動短期的交易利好，即處于門檻上的需求，因降息而促成交易，特別是剛性需求，換房需求，這些是不得不買的需求。
“長期效應不足，因為基本面并未改變，另外，即便是降月供的效應也在收窄。因為前期大幅度降息，包括去年的存量房貸利率調整，已經將利率下降了200個基點左右，近期降息的頻率也以10個基點為單位，距離底部已經不遠，‘降月供’的效應并不大?！崩钣罴窝a充說道。
此外，李宇嘉認為房貸利率仍有下調空間。
李宇嘉指出，在經濟轉型陣痛期，居民風險承擔預期下降，再加上老齡化以及基建和地產對資金的需求下降，對高利率的資金需求減少了。同時，政策也要不斷地降低利率來對沖加杠桿情緒減弱導致的通貨緊縮。因此，央行會持續(xù)加大公開市場操作，以降低利率，而且保本理財、存款利率都會下降，這會導致按揭利率的機會成本上升，倒逼銀行降低按揭利率，特別是在居民加杠桿買房意愿下降的情況下。
需要注意的是，雖然此次LPR調整也使得存量房貸利率下降10個基點，但對于相當一部分存量房貸客戶來說，今年內無法享受到降息紅利，按照合同約定，要等到明年重定價日才能適用調降后的利率。
另外，目前來看，各地存量房貸和新增房貸的利率差仍十分明顯。
商業(yè)貸款與公積金貸款利差收窄
目前各城市的個人住房公積金主要按照人民銀行5月份調降后的貸款利率執(zhí)行，其中，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別為2.35%和2.85%。
此次LPR的下降，也使得銀行商業(yè)貸款利率與公積金貸款利差也有所收窄。像廣州目前大部分銀行首套房貸利率3.1%，有些外資銀行的首套房貸利率更是低至2.9%，分別與公積金2.85%相差25個基點和5個基點。
有業(yè)內人士指出，隨著房地產政策的全面轉向，商業(yè)房貸利率寬松已成大勢，未來商業(yè)房貸利率與公積金利率將可能出現(xiàn)倒掛。
而嚴躍進表示，“商貸-公積金”利率可能出現(xiàn)倒掛，直觀上看和商貸調整有關。但這主要是公積金利率調整滯后所造成的，所以產生了商貸加快下調，但公積金調整不到位的問題。
“貸款資金規(guī)模大，但是市場需求不多，所以造成了很多問題。包括近期商業(yè)貸款‘返點’事件，其實也和此類貸款找不到客戶有關，所以貸款利率會‘內卷’，尤其是商業(yè)銀行機構這種調整節(jié)奏快。但公積金中心從工作機制角度看，其類似調整的市場化操作是很弱的。”嚴躍進說道。
據記者了解，銀行業(yè)績承壓的現(xiàn)狀下，近日，上海等地被曝出有銀行聯(lián)合房地產中介在個人住房按揭貸款中“返點”拉客的情況。
58安居客研究院院長張波在接受媒體采訪時表示，返點本質上可以視為一種傭金，即銀行為了爭搶房貸業(yè)務市場份額，向提供房貸業(yè)務的相關中介機構支付費用，這個費用本身和房貸金額有一定比例關系。同時，有業(yè)內人士指出，“返點”行為容易引發(fā)房貸業(yè)務的惡性競爭，擾亂市場秩序。
另外，嚴躍進還提醒道，商貸利率和公積金利率利差變小，也要注意風險。比如說公積金的貸款性價比會降低，也會造成公積金貸款過剩，資源浪費。