記者 張燕
“已經(jīng)很久沒有在香港的賣樓現(xiàn)場見到這么多人了，隊伍不僅排滿了紅磡置富都會的行人天橋，甚至一路排到了巴士站，平均要半個小時左右才能進入開盤現(xiàn)場?！?/p>
談及4月6日港島南岸（Blue Coast）的新盤開盤現(xiàn)場，地產(chǎn)代理殷子珊用“墟冚”（廣東話，表示現(xiàn)場如集市一樣熱鬧）向《中國經(jīng)濟周刊》記者形容當(dāng)日的情景。
Blue Coast是由長江實業(yè)和港鐵合作的黃竹坑站上蓋開發(fā)地產(chǎn)項目。開盤當(dāng)天，首輪推出的422套住宅當(dāng)天即賣出406套，單套房的折后實售價從878萬至2649.4萬港元不等。
長實營業(yè)部首席經(jīng)理郭子威表示，Blue Coast的銷售套現(xiàn)近75億港元，創(chuàng)下2013年4月香港《一手住宅物業(yè)銷售條例》實施以來新盤單日銷售金額的最高紀錄。
“撤辣”首月，一手住宅成交量環(huán)比上升57.2%
對于全面“撤辣”后的香港樓市來說，Blue Coast的盛況并不罕見。就在特區(qū)政府宣布“撤辣”的首個周末，恒基兆業(yè)地產(chǎn)集團旗下的“長沙灣（Belgravia Place）”首輪發(fā)售在開盤4個小時過后便全部售罄，總吸金約7.48億元。
所謂“撤辣”，指的是今年2月28日，香港特區(qū)政府宣布自即日起撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施（俗稱“辣招”），即所有住宅物業(yè)交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。
“撤辣”之前，內(nèi)地買家或公司買家在香港購買物業(yè)需要繳付樓價共15%的買家印花稅和新住宅印花稅，“撤辣”后只需繳付從價印花稅，依據(jù)物業(yè)價值計算，稅費在100港元至樓價的4.25%之間。
打個比方，若以1000萬港元的住宅為例，此前非本地買家需要繳納150萬港元的“辣稅”，如今則只需要按照稅費梯度繳納37萬港元從價印花稅，較原先節(jié)省了113萬港元。此外，額外印花稅被撤銷，亦意味著住宅買賣不再設(shè)有兩年期的轉(zhuǎn)售限制，購入物業(yè)后任何時間出售，都不需要再繳交樓價10%至20%的額外印花稅稅項。
對于已經(jīng)沉寂了很久的香港樓市來說，全面“撤辣”的刺激效果是顯而易見的。物業(yè)代理公司美聯(lián)物業(yè)監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，3月，香港一手房成交按月升逾14倍至4200宗，創(chuàng)1998年后單月新高，而“撤辣”前一個月（1月28日至2月27日）成交量僅有229宗。香港特區(qū)政府土地注冊處最近公布的數(shù)據(jù)亦顯示，3月份送交土地注冊處注冊的所有種類樓宇買賣合約共5013份，環(huán)比上升57.2%。其中，住宅樓宇買賣合約占3971份，環(huán)比上升67.2%，單月注冊量亦為去年6月以來最多。
樓價方面，反映二手樓價走勢的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）亦開始見回升，最新報147.08點（4月7日）。此外，土地注冊處的數(shù)據(jù)顯示，3月份樓宇買賣合約總值374億港元，環(huán)比上升65.5%。其中，住宅樓宇買賣合約總值301億港元，環(huán)比上升57.4%。
中原集團創(chuàng)辦人施永青在接受媒體訪問表示，“撤辣”效果較預(yù)期好，因過去樓市由用家（剛需自住者）主導(dǎo)，“撤辣”后，壓抑已久的投資者重投樓市?！耙郧笆且恢皇滞兄鴺莾r，現(xiàn)在有兩只手，基礎(chǔ)就好了很多?！彼J為，這一次不是簡單的反彈，而是結(jié)構(gòu)性變化之后，整個市場的基礎(chǔ)會提升。
施永青補充稱，過去樓市欠佳時，地產(chǎn)商未有推售新盤，故一手庫存量高，現(xiàn)時樓市轉(zhuǎn)活，大部分地產(chǎn)商想先求量，希望能盡快套現(xiàn)。他預(yù)計，基于國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境，本港樓價于下半年可望升5%至8%。
香港樓市庫存壓力高企，內(nèi)地客、新港人被視作“買房主力”
“救市”無疑是“撤辣”的第一考量。香港差餉物業(yè)估價署（負責(zé)向香港所有地產(chǎn)物業(yè)估值及征收差餉及地租的政府部門）數(shù)據(jù)顯示，2023年全年，香港住宅樓價下跌6.75%，較2021年高位累跌近22%。2024年1月樓價指數(shù)跌至306.4，跌至7年多以來的最低點，按年跌幅達9.43%。
據(jù)媒體報道，香港特區(qū)政府財政司司長陳茂波在解釋“撤辣”政策時指出，2023年，香港住宅物業(yè)市場在息口上升及外圍環(huán)境充滿不確定性的情況下，市場氣氛自去年中起十分審慎。樓價全年下跌7%，成交量縮減5%至約4.3萬宗的低水平。在當(dāng)前的經(jīng)濟及市場情況下，有關(guān)措施已無需要。
此前為抑制樓價走勢，“辣招”推出已有10余年。自2022年樓市開始下行，香港特區(qū)政府就已經(jīng)開始逐步“減辣”。尤其是對于外來人才，此前推出的“先征后退”“先免后征”都從一定程度上促進了非本地買家在香港置業(yè)。
對于香港特區(qū)政府來說，全面“撤辣”的另一原因，許是賣地收入減少帶來的財政壓力。
據(jù)特區(qū)政府公布的新一年財政預(yù)算案顯示，2023/2024年度港府綜合赤字預(yù)計達1016億元，較去年的估算多出86%。相對比印花稅收入的減少，土地收入的影響因素占比或許更大。數(shù)據(jù)顯示，2023/2024年度地價收入為194億港元，較去年的2月預(yù)計的850億港元大幅減少77%。這也是近18年來地價收入最低的一年。
記者注意到，盡管樓市表現(xiàn)火熱，但一手住宅的交易價格并未出現(xiàn)顯著上漲，不少地產(chǎn)商更是趁勢推出優(yōu)惠活動。以剛剛銷售一空的Blue Coast為例，最低實用面積18998港元/平方英尺的價格，相較于周邊同類二手住宅價格，相當(dāng)于打了7折。
如此大的優(yōu)惠力度背后，是香港樓市不可小覷的庫存壓力。香港房屋局的數(shù)據(jù)顯示，未來3到4年，香港一手可售住宅單位潛在供應(yīng)量約為109000套，創(chuàng)有記錄以來最高。相比之下，土地注冊處的數(shù)據(jù)顯示，過去兩年，一手住宅年均銷售量僅為10000套左右。
居高不下的庫存即使對于頭部地產(chǎn)商亦是不小的壓力。長實集團最新公布的2023年財報顯示，公司目前擁有可開發(fā)土地儲備約7400萬平方英尺，其中位于香港的有700萬平方英尺。此外，2023年全年，房地產(chǎn)銷售收入同比減少29%至131.53億港元，其中香港的銷售收入為58.4億港元，比上一年減少60%。此外，新鴻基地產(chǎn)發(fā)展中及待售物業(yè)達2197億港元。恒基地產(chǎn)則擁有總計1010萬平方英尺的待發(fā)展/發(fā)展中之物業(yè)及已建成主要存貨。而新世界(5.790, -0.05, -0.86%)發(fā)展截至去年6月，在香港持有應(yīng)占總樓面面積的土地儲備則為814萬平方英尺。
華泰證券首席宏觀經(jīng)濟學(xué)家易峘表示，香港有其獨特的優(yōu)勢和競爭力，如租金回報率較高、多重優(yōu)勢下人口流入，但租金回報率較高本身不成為房價上升的理由，還要看其相對于通脹預(yù)期和真實利率的變化。近年來，隨著香港加大對人才和資金的吸引力度，香港人口于2022年下半年以來重回上升通道，香港租金回報率趨于上升。但如果降息伴隨通脹預(yù)期快速下行，真實房貸利率可能上升，香港房貸負擔(dān)能力則不一定上升。