中房報(bào)記者 苗野丨北京報(bào)道
它們用速度和行動(dòng)為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了一線曙光。
2023年11月6日，萬(wàn)科與境內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)舉行三季度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)，交流萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)情況，并回應(yīng)近期萬(wàn)科二級(jí)市場(chǎng)債券價(jià)格波動(dòng)事宜，超150家境內(nèi)外主要金融機(jī)構(gòu)、資金方參會(huì)。
這次會(huì)議，深圳市國(guó)資委與深圳地鐵聯(lián)合為萬(wàn)科站臺(tái)，稱(chēng)萬(wàn)科不是一個(gè)人在戰(zhàn)斗，萬(wàn)科背后是深鐵，深鐵背后是國(guó)資委，必要時(shí)會(huì)通過(guò)一切可能手段支持。深鐵董事長(zhǎng)辛杰則表示，減持是謠言，將幫助萬(wàn)科盤(pán)活百億元大宗資產(chǎn)，擇機(jī)購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)科債券。
這是本輪房地產(chǎn)資金困局以來(lái)，國(guó)資罕見(jiàn)對(duì)房企進(jìn)行聲援和力挺。萬(wàn)科向來(lái)是地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，其企業(yè)發(fā)展不僅關(guān)乎自身，也深度影響整個(gè)行業(yè)走向。萬(wàn)科短期風(fēng)波基本過(guò)去，但行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)還在顯現(xiàn)。
“黎明前總是最冷的時(shí)候，但還是要對(duì)將來(lái)有信心?！比f(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮表示，萬(wàn)科對(duì)市場(chǎng)一直有信心，但冰凍三尺非一日之寒，不能指望政策一朝解決所有問(wèn)題。
在萬(wàn)科打贏“反擊戰(zhàn)”之后，一紙境外債務(wù)重組公告于2023年11月20日正式生效，融創(chuàng)中國(guó)股價(jià)上漲12%。經(jīng)歷諸多艱難，耗時(shí)18個(gè)月，整體化解約900億元的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，融創(chuàng)成為又一家完成境內(nèi)外債務(wù)重組的大型房企。
債務(wù)重組過(guò)程中，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌曾有過(guò)反思，“追求規(guī)模的慣性，讓我們?cè)谕顿Y上過(guò)于樂(lè)觀和激進(jìn)”。無(wú)論怎樣，孫宏斌現(xiàn)在終于緩了一口氣。行業(yè)危機(jī)蘊(yùn)藏機(jī)遇，融創(chuàng)似乎成了那個(gè)“幸運(yùn)兒”，其能闖關(guān)成功拿下關(guān)鍵一役，為大型房企在債務(wù)處置和風(fēng)險(xiǎn)化解方面蹚出了一條行之有效的路。
自恒大危機(jī)以來(lái)，已有50余家房企相繼出險(xiǎn)，開(kāi)啟了漫長(zhǎng)的債務(wù)重組。但兩年來(lái)，只有少數(shù)企業(yè)順利通關(guān)。中國(guó)奧園于11月29日宣布境外重組方案已獲得債權(quán)人投票通過(guò)；此前一周中梁境外債務(wù)重組獲92%債權(quán)人支持，距離正式落地僅一步之遙。龍光、佳兆業(yè)等房企還在與發(fā)起清盤(pán)呈請(qǐng)的債權(quán)人周旋，旭輝、禹洲、融信、時(shí)代中國(guó)、世茂、花樣年等房企尚未敲定最終方案，多數(shù)企業(yè)仍在僵持。
2023年12月1日，在廣發(fā)銀行邀約民營(yíng)房企參加的座談會(huì)名單里，出現(xiàn)了碧桂園的身影。自11月17日三部門(mén)召開(kāi)金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)后，3個(gè)“不低于”展現(xiàn)出監(jiān)管部門(mén)支持房地產(chǎn)企業(yè)前所未有的決心，市場(chǎng)也對(duì)網(wǎng)傳的50家房企白名單翹首以盼：“如果碧桂園在列，那說(shuō)明出險(xiǎn)房企也能回到牌桌上，這將是出險(xiǎn)房企債務(wù)重組的最大動(dòng)力?！?/p>
但成功化債，只是萬(wàn)里長(zhǎng)征走了第一步，盡快恢復(fù)自我造血能力，才是根本所在。
行業(yè)調(diào)整對(duì)于企業(yè)而言是“?！迸c“機(jī)”并存。2023年9月，穆迪將評(píng)級(jí)下調(diào)的范圍從民企擴(kuò)大到頭部央企、國(guó)企，萬(wàn)科、保利、中海、華潤(rùn)、金茂、綠城均在列，被“狙擊”的房地產(chǎn)相關(guān)央企、國(guó)企已經(jīng)接近10家。
與此同時(shí)，房企批量退市的大幕也徐徐拉開(kāi)。截至2023年12月底，滬深港股房企共計(jì)有12家上市房企退市。
2023年6月6日，藍(lán)光發(fā)展正式摘牌，成為A股首家因觸及交易類(lèi)退市情形被終止上市的房企。緊隨其后，ST陽(yáng)光城、ST泰禾、*ST嘉凱、*ST宋都等接連退市。千億房企退市，敗在了“1元”面值保衛(wèi)戰(zhàn)，A股還有不少于10家房企的股價(jià)低于2元/股，處境堪憂(yōu)。在三盛控股于12月27日成為港股第四家退市房企后，港股市場(chǎng)仍有一批房企站在危險(xiǎn)的懸崖邊。誰(shuí)能料到，千億神話的覆滅只在頃刻間。
市場(chǎng)難有起色，行業(yè)悲觀情緒依然濃厚，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐漸由民營(yíng)房企向外蔓延。遠(yuǎn)洋作為央企，因一筆總計(jì)2094萬(wàn)美元的票據(jù)利息首次出現(xiàn)了債務(wù)逾期的情況，進(jìn)而打破了國(guó)企、央企最為穩(wěn)健的平衡法則。目前已完成“18遠(yuǎn)洋01”的展期，暫時(shí)緩解了流動(dòng)性壓力。
碧桂園、建業(yè)地產(chǎn)也在2023年首次出現(xiàn)債務(wù)違約，在對(duì)共計(jì)9筆總額約147億元的境內(nèi)債與投資者達(dá)成展期協(xié)議后，10月碧桂園將涉資93億美元的境外債務(wù)重組提上日程。碧桂園集團(tuán)董事局主席楊惠妍表示：“家族肯定會(huì)砸鍋賣(mài)鐵支持公司，探索出一條盡快恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)的有效路徑?！?/p>
2023年，房企風(fēng)險(xiǎn)出清加快房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整。這一年，行業(yè)整體面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，市場(chǎng)下跌走勢(shì)和觀望情緒導(dǎo)致商品房投資開(kāi)發(fā)與成交量下降，而融資和銷(xiāo)售等問(wèn)題也給房企帶來(lái)空前壓力。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2022年開(kāi)始全行業(yè)境外債違約房企超過(guò)40家，如今絕大多數(shù)房企仍掙扎在債務(wù)泥潭里。收縮、維穩(wěn)、活下來(lái)，仍是房企當(dāng)務(wù)之急。
在出售核心資產(chǎn)、項(xiàng)目股權(quán)、多元化業(yè)務(wù)之外，房企們也通過(guò)債務(wù)展期、以資抵債和債轉(zhuǎn)股等方式推動(dòng)債務(wù)重組，積極自救。此外，部分企業(yè)還通過(guò)逆向混改等形式化解風(fēng)險(xiǎn)。
在行業(yè)發(fā)生重大調(diào)整的背景下，國(guó)企、央企也無(wú)法幸免。為了緩解經(jīng)營(yíng)壓力，金茂、華僑城、首開(kāi)、大悅城也于近期開(kāi)始扎堆出售資產(chǎn)。
在無(wú)數(shù)動(dòng)蕩和波動(dòng)的周期中，無(wú)論何時(shí)，安全都是第一位的。房企們奮力自救，因?yàn)橄嘈沤K究可以穿越周期，看到曙光。
業(yè)績(jī)向上的企業(yè)代表濱江集團(tuán)在2023年完成了逆襲。掌舵者戚金興也在思考新一年的打法，他用8個(gè)字概括：主動(dòng)臥倒，匍匐前進(jìn)。臥倒多久？他給出的回答是：做好長(zhǎng)期準(zhǔn)備，最好馬上站起來(lái)?！斑@不是悲觀。主動(dòng)臥倒就是為了可以隨時(shí)站起來(lái)，為了更積極地努力向前，等我們的‘友軍’上來(lái)之后，我們馬上可以沖鋒?！逼萁鹋d說(shuō)，寒冬過(guò)去，市場(chǎng)會(huì)健康，企業(yè)會(huì)被尊重。
“困頓、突圍、生機(jī)”這三個(gè)關(guān)鍵詞在2023年被演繹得淋漓盡致，2024或是“更新”的一年，新的行業(yè)秩序在調(diào)整中正在形成，行業(yè)發(fā)展也在全力尋求新的平衡。年尾的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，在行動(dòng)時(shí)間上，要著力穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)和建筑業(yè)“兩根支柱”。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議亦強(qiáng)調(diào)，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房企的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
“穩(wěn)”是關(guān)鍵，“新”是機(jī)遇，未來(lái)能夠平穩(wěn)過(guò)渡到“新發(fā)展模式”的房企才能站在行業(yè)前列。