巨量供應壓頂,深圳多數(shù)寫字樓業(yè)主不得不降租、降價應對。
10月11日,第一太平戴維斯發(fā)布2023年第三季度深圳房地產(chǎn)市場報告。報告稱,深圳甲級寫字樓供應壓力加劇市場競爭,料將迫使業(yè)主方做出更大的租金讓步以換取穩(wěn)定的入駐率。
深圳不斷崛起的寫字樓,時代周報記者攝
來自第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示,今年第三季度,深圳甲級寫字樓市場新增5個項目,供應面積約27.7萬平方米。截至9月末,深圳甲級寫字樓總存量環(huán)比增長2.7%至1071.9萬平方米。“這一存量在華南首屈一指。”第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部負責人謝靖宇表示。
甲級寫字樓存量持續(xù)走高,既有供應增加影響,也因需求端表現(xiàn)疲軟。
謝靖宇介紹,今年第三季度,深圳多數(shù)甲級寫字樓項目問詢量、帶看量有所增長,市場活躍度略有回溫,疊加新入市項目已有部分預租去化,季內(nèi)凈吸納量升至6.7萬平方米,成交主力來自信息技術、金融、零售及貿(mào)易等行業(yè)。其中,東亞銀行承租寶能中心3000平方米寫字樓。
“盡管如此,鑒于租戶仍普遍執(zhí)行嚴格的成本控制策略,市場整體擴張需求表現(xiàn)仍較為疲軟,加之大規(guī)模新增供應的結(jié)構(gòu)性影響,截至今年第三季度末深圳甲級寫字樓空置率環(huán)比上升1.3個百分點至28.3%?!敝x靖宇表示。
今年第四季度,深圳將有6個甲級寫字樓項目入市,新增供應約32.9萬平方米,將總存量推高9.9%至1104.8萬平方米。第一太平戴維斯稱,這一增長態(tài)勢仍將持續(xù),預計到2027年末深圳甲級寫字樓總存量將達到1392.7萬平方米。
謝靖宇分析認為,鑒于新增供應規(guī)模持續(xù)處于高位,疊加市場整體需求偏弱,至今年年底,深圳甲級寫字樓空置率大概率突破30%,明年繼續(xù)走高至35%。
大量供應加劇市場競爭,降租、降價成為出路。
截至今年第三季度末,深圳甲級寫字樓平均租金降至168.9元/平方米/月,租金指數(shù)環(huán)比下降3.1%,同比下降5.1%,環(huán)同比降幅分別擴大2.0個百分點、2.2個百分點。其中,羅湖租金降幅明顯,平均租金約150.5元/平方米/月,租金指數(shù)環(huán)比下降3.7%,同比下降11.2%。
租賃市場表現(xiàn)欠佳,投資者信心及業(yè)主價格預期均維持低位。
截至今年第三季度末,深圳二手甲級寫字樓散售均價約38532元/平方米,價格指數(shù)環(huán)比下降1.3%,同比下降5.0%。
各主要子市場二手甲級寫字樓價格指數(shù)均錄得明顯下跌。其中,福田中心區(qū)、后海、羅湖的均價分別約為40007元/平方米、37558元/平方米、28333元/平方米,價格指數(shù)同比分別下降5.0%、7.2%、6.5%。值得一提的是,車公廟片區(qū)表現(xiàn)突出,二手甲級寫字樓均價約47175元/平方米,價格指數(shù)同比增長1.0%。
市場預期不足,寫字樓“骨折價”出售成為常態(tài)。
從事寫字樓租售業(yè)務的張明凱(化名)告訴時代周報記者,從核心區(qū)域科技園、前海、福田CBD到次核心區(qū)域羅湖、寶安,“五折賣樓”比比皆是。
前海一央企開發(fā)寫字樓,原備案價約8.5萬元/平方米,一清盤房源折后單價約5.8萬元/平方米;寶安核心區(qū)域一寫字樓5折左右出售,備案價約6萬元/平方米,現(xiàn)售價低至3.2萬元/平方米。
“相對來說,寫字樓的價格管控沒那么嚴厲,定價的自主度比較高?!睆埫鲃P表示。
二手業(yè)主同樣難頂壓力。
后海一甲級寫字樓急售單位報價約3.8萬元/平方米。代理銷售該物業(yè)的經(jīng)紀人稱,該寫字樓在市場高峰期的售價曾到達5.8萬元/平方米,“這幾年受到大環(huán)境影響,才會有急賣的業(yè)主放低價格出售?!?/p>
即便大幅降價,寫字樓的去化仍然困難。
“很多項目從剛封頂賣到二手物業(yè)入市都沒賣完,一個項目持銷五六年很正常?!?張明凱說。