原標題：激活樓市活力 多地調整二手房參考價政策
二手房參考價機制逐漸調整的核心原因是，二手房成交已經逐漸回歸理性。
自去年2月深圳施行二手房參考價以來，全國多地陸續(xù)推行，不過，近期多個城市對二手房參考價或指導價進行調整。
根據克而瑞研究中心統(tǒng)計，有13個城市已取消或優(yōu)化二手房參考價政策，其中包括西安、成都、寧波等城市。公開資料顯示，目前仍在嚴格執(zhí)行二手房參考價政策的僅剩上海、深圳兩座城市。
建立二手房參考價體系的初衷是，通過作用于銀行、中介等相關機構，將之作為貸款評估價的依據從而抑制炒作氛圍，引導買賣雙方回歸理性，最終使得二手房市場成交保持平穩(wěn)健康發(fā)展。
如今隨著房地產市場轉向平淡，二手房成交已經不再火熱，市場普遍預期二手房參考價機制有望調整。
在當前房地產市場普遍低迷、新房交付存在一定不確定性的氛圍之下，如何提振購房者信心、激活二手房流動性從而傳導至新房市場，成為各地新的課題。
漸行漸遠
西安是近期率先暫停二手房參考價發(fā)布的城市。
2022年7月4日，西安市住建局公開表示，目前暫停發(fā)布參考價，后續(xù)會根據市場情況不斷優(yōu)化。中介平臺在顯示二手房價格時可尊重賣方意愿掛牌二手房價格，也可參照成交參考價掛牌。
在西安之前，已經有多地調整二手房參考價機制。
以成都為例，據21世紀經濟報道記者多方了解，今年年初開始，成都的銀行在對二手房貸款時已按照評估價而非參考價進行放貸，不過公積金貸款仍受指導價影響。
還有一個明顯的變化是，從今年5月10日開始，在成都的房地產交易平臺上，掛牌房源不僅能看到該小區(qū)的指導價，還能顯示出每套房源房東的真實掛牌價以及小區(qū)的掛牌均價；而在成都剛出臺二手房指導價時，掛牌房源價格僅顯示政府指導價。
據克而瑞研究中心統(tǒng)計，截至目前，除上海和深圳外，已有13個城市取消或優(yōu)化二手房參考價這項政策。這13個城市包括：西安、成都、寧波、紹興、三亞、廣州、東莞、金華、溫州、合肥、衢州、北京和無錫。
實際上，上述在列的城市在二手房參考價的執(zhí)行上，就松緊有別。
以廣州為例，雖然在去年9月二手房參考價發(fā)布之初，官方要求以二手住房交易涉及的相關機構，應將交易參考價格作為開展業(yè)務的考量依據之一，在相關業(yè)務開展過程中作為重要參考，但銀行是否以二手房參考價作為標準一直未有明文要求。
因此，從去年11月開始，廣州部分銀行就已經以二手房的真實成交價作為發(fā)放貸款的依據。
除此以外，溫州、合肥等城市在發(fā)布建立二手房參考價機制后，也并未出臺過相關的實施細則，二手房參考價機制存在感已經趨弱。
復蘇待望
二手房參考價機制逐漸調整的核心原因是，二手房成交已經逐漸回歸理性。此外，在新房受到不確定性的影響下，二手房成為了不少購房者的首選，在合理的購房需求被支持的基調下，二手房的流動性也亟待被激活。
以深圳為例，樂有家研究中心數據顯示，2021年10月份開始，成交價與參考價偏差值大于20%的房源占比銳減，直至2022年6月，占比僅17%。而10%偏差值以內的占比目前在40%至50%之間，可見市面上半數成交房源基本都能“按參考價賣”，這已經成為當前深圳二手樓市的大趨勢。
此外，深圳二手房成交套數也一直處于低位，根據深圳官方平臺數據，2022年7月，深圳全市二手商品住宅成交面積19.89萬平方米，成交套數為2039套，同比下降0.16%，環(huán)比6月2241套下跌9%，延續(xù)6月環(huán)比成交下滑態(tài)勢。
廣州今年7月的市場表現(xiàn)也顯示，二手房成交在短暫沖高之后，又有回落趨勢。
根據廣州中原研究發(fā)展部發(fā)布的數據，2022年7月（1-26日），廣州二手中介網簽量為1352宗，環(huán)比6月同期微跌22.6%，未能憑借上半年勢頭乘勢而上。
一位廣州房企人士在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，“今年一直在等。本來以為4月開始會好一些，但不是很明顯，其實市場也就6月起來了一下，但是7月表現(xiàn)又比較一般了?！?/p>
這其中的例外是成都。
2022年7月，成都二手住宅成交17296套，環(huán)比增長3.6%，同比暴增386.1%，創(chuàng)下2012年1月以來的最高月度成交紀錄。
成都能夠創(chuàng)下紀錄的原因是政策面的提振以及二手房價格優(yōu)勢所共同推動的結果。
易居研究院分析認為，成都能夠創(chuàng)下新高源于5月成都新政“二連發(fā)”給市場釋放了積極信號；另外新房紅盤減少后，近期成都同地段二手房價格比新房更具優(yōu)勢，使得部分需求轉移至二手房市場。
需要提醒的是，與二手房成交量上行并行的是，成都二手房掛牌量也同步創(chuàng)下了新高。貝殼App數據顯示，成都二手房掛牌量約18萬套，居全國前列，因而市場熱度能否保持，值得觀察。
一位熟悉成都當地市場的人士告訴21世紀經濟報道記者，“今年6月是很熱的，7月成交也還不錯，但總體上這種趨勢也還不太明朗。今年前面幾個月，也就一個月收成比較好，就是6月?！?/p>
此種背景下，借助二手房的良好勢頭提振購房者信心，被市場寄予希望。市場也普遍認為二手房能夠早于新房先一步復蘇?？硕鹪诮诘囊环菅袌笾芯椭赋觯磥硪欢螘r間內，二手房市場仍將保持較為強勁的復蘇勢頭，核心城市二手房市場或將先于新房轉暖。
克而瑞分析其原因在于，二手房所見即所得，不存在交付風險；此外，一二手房倒掛價差逐漸縮小，“打新”吸引力在下降。
克而瑞指出，指導價調整信號效應持續(xù)釋放，是二手房市場持續(xù)復蘇的助推劑。同時，基于一二手房聯(lián)動效應，二手房流動性率先修復，置換新房等需求才能充分釋放。隨著二手房市場流動性、活躍度提升，也將對新房市場信心產生正面和積極的作用。