看懂經濟
作者|王玉臣
北京金訴律師事務所主任
各位老師，今天，我主要從四個角度來跟大家做分享。第一個是為什么會出現眼下這么一個相對比較嚴重的這么一個局面；第二個是如何看待這個問題，比如我作為律師，站在法律人的角度上來講，如何來看待這個問題；第三個，就是如果說要想實現停貸，站在購房者的角度來講，有哪些合法合規(guī)的方式去操作？第四個是如何從根上去解決，就眼下的這個問題如何去推動復工。我今天，主要是從這四個角度吧，和大家一起做分享，首先，第一個，就是關于為什么會出現這種局面，我主要是從四個維度來探討這個問題。第一個，就是從這個大背景來講。
從整個大背景來看，目前大家普遍地對樓市缺乏信心。剛才李老師也講過這個問題，就是即使在今年的上半年，有那么多的地方采取松綁、優(yōu)惠政策，但是大家的購買欲其實相對是比較弱的，大家的購買是很慎重的，大部分的城市它其實都是偏冷的。大家對于樓市其實極度缺乏信心。
第二個維度，是從開發(fā)商的這個角度來看。這兩年頻繁出現開發(fā)商暴雷事件，就連當年排名老大的，排名前十的，排名前100的這些大規(guī)模的、特大型的一些開發(fā)商都出現了爆雷。而且，不止一個兩個三個四個出現這種頻繁的暴雷。這種爛尾的現象，已經成了一個小概率的事件，變成了一個相對大概率事件，就會加劇大家的恐慌。
第三個維度，是從銀行的角度來看，站在銀行的角度，大家可以看到，其實房產開發(fā)和銀行是息息相關的。從一開始的開發(fā)貸，到后面的這個按揭貸，包括這個開發(fā)商拿著樓盤去貸款融資的時候，有拿著在建工程抵押去做貸款等等，跟銀行是密不可分的。而且某些銀行還同時作為預售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管銀行存在的，在這個過程中，銀行作為一個很重要的一個角色。而在這個過程中，銀行的一些行為，它會直接影響到這個項目的進展。比如說如果銀行配合開發(fā)商去轉移了預售資金，比如說銀行存在一些違規(guī)放貸，它無疑會推動爛尾樓的產生，你比如說明明把錢應該放到監(jiān)管資金賬戶里面。但是，它就是沒有放進去。
比如銀行把錢放到了非監(jiān)管賬戶，這樣就很方便開發(fā)商把錢就給轉移走了。再比如對于居住的房屋來講，主體沒有封頂之前是不能放貸的。但是，我在做案子的時候，經常會遇到一些爛尾樓案子，比如說這個地兒還是個坑，比如說才建了幾層還沒有封頂，銀行直接就放貸了。那么在這種情況下，銀行提前把錢打給了開發(fā)商，而開發(fā)商又把錢給轉移走了，甚至在打款的時候，這個錢也沒有打到監(jiān)管賬戶上。開方商很容易就把錢給轉走了，就干別的事情了。而轉移預售資金，它其實是爛尾樓產生的一個很重要的直接的原因。所以，在很多很多的樓盤里面，銀行其實是一個很不光彩的一個角色，她是難辭其咎的。而與此同時，你看作為購房人來講，就從第四個維度，購房人的角度來講，作為購房人，你看我花了錢了吧，我這個房子爛尾了，還要給銀行不斷的去還貸。
一方面我買的房子爛尾了，我拿不到房。而與此同時，這個我還要給銀行還貸款，而且，你銀行在這里面還扮演著不光彩的角色。所以從常人的理解來講，會覺得這是一個很不符合常理的，很不很不公平的一個事情。所以，我覺得從這四個緯度來講吧，就可能就刺激了眼下的這種大規(guī)模的強制停貸或者單方停貸的事件的發(fā)生。它已經成為一個小概率事件，變成了一個相對大概率事件。而且，它甚至已經影響到了一些地方的一些維穩(wěn)了。確實也需要引起注意，包括一些地方的一些注意。
第二個問題，如何看待這個問題，業(yè)主這種做法很多時候也是一種無奈和激憤之舉。一方面房屋爛尾，買房目的無法實現，但是另一方面還要繼續(xù)還著貸款，從情理上來說確實很虧。尤其是在一些項目里，雖然銀行違規(guī)放貸不是直接導致爛尾樓的原因，但相關銀行也是難辭其咎，起著間接地推動作用。以住宅為例，根據相關規(guī)定，在主體沒有完工之前，銀行是不能放貸的。但是一些銀行就無視這個規(guī)定，提前放貸，尤其是一些錢還沒有放到監(jiān)管賬戶里，直接就被開發(fā)商轉移走了，成了爛尾樓的幫兇。不過，有一點需要特別注意，這種斷供的做法是有不小的風險的。如果沒有得到銀行的回應和同意，同時，也沒有得到法院的判決支持，貿然停貸購房人往往就成了違約方，征信就會受到影響，還可能被訴到法院，甚至還可能被法院強制執(zhí)行。
在這里有兩個法律關系，一個是銀行和購房人之間的按揭貸款法律關系，屬于借貸；一個是購房人和開發(fā)商之間的商品房買賣關系。爛尾樓的出現屬于商品房買賣關系出了問題，和按揭貸款法律關系是相對獨立的。所以不是直接就能賦予購房人可以斷供的權利。這是兩個合同，兩個法律關系。首先，從法律角度來看，沒有法律明文規(guī)定出現這些問題就可以停貸。第二，也沒有合同約定。咱們都知道這個銀行按揭貸款合同都是銀行提供的格式條款，在格式條款里面他是不可能出現這種約定的。比如說他要是違規(guī)放貸，咱們就可以斷供，就可以停貸，這種條款是不可能出現的。所以說不管是從法定還是從約定的角度來講，如果說雙方沒有達成一致意見，或者沒有法院的判決，咱們貿然停貸了，可能就會違約。
比如說斷供了，他可能會就直接影響到咱們個人的征信，甚至還可能會被起訴到法院了。直接起訴到了法院，如果法院判了敗訴以后，后面還直接會涉及到一個強制執(zhí)行的問題，那就風險就會更大了。所以，對于這個事件本身來講，我覺得確實是我能理解很多業(yè)主的這種做法，我特別能理解，因為我就平時就做這方面的案子，看到了太多的心酸，看到了太多的違法違規(guī)沒有成本。但是這個方式和方法其實是有風險，風險是不小的。即使是如果說真的，想去解決這個問題，就是咱們今天的第三個話題想去解決這個問題，首先如果說咱們想實現停貸，就盡量的合法合規(guī)的停貸，盡量降低風險。那么怎么去做呢？常規(guī)，我們在實務操作中，我們常規(guī)有兩個大方向去做這個事情，兩類手段。
第一個大的方面是民事訴訟，如果說你比如說符合特定的一些條件吧，這個可以直接到法院去起訴要求這個停貸。但是，在司法實踐中，就這種能夠勝訴的概率是很小的，雖然我把它放在第一位了，但是這種成功的這個概率是很小的。中間他會受很多因素的影響。所以，我們在做這種類型的案子的時候，我們往往采用的是第二種方式，這是第一種方法，第二種方式，第二種方式，視情況綜合運用信息公開、違法查處、談判，訴訟等多種法律手段來推動停貸協議的達成。
從民事訴訟這個操作的角度來講，如果說徹底爛就要解除合同，這時候，就可以一并去解除按揭貸款合同。兩個同時解除也能實現停貸。但是，如果不想退房的時候，再這么訴就很難了。
遇到爛尾樓，業(yè)主如何維護自己的權利？
首先要認清一個基本現實：業(yè)主往往是最后知后覺，最容易房錢兩空的，主要原因一般有三個：
1、一般開發(fā)商資金鏈斷裂，民間資本和各大銀行會會第一時間出手，第一時間起訴，第一時間查封能查封的所有財產。其中就包括很多業(yè)主購買的房屋。而相關判決一旦生效，這些民間資本和銀行會第一時間去申請法院執(zhí)行，拍賣查封的房產，盡可能劃走開發(fā)商名下所有的錢。
2、開發(fā)商也往往會主動轉移財產。在民間資本和銀行動手之前，開發(fā)商已經先行一步。利用施工單位虛報工程款，利用員工虛報工資已經不是秘密的秘密。
3、而施工單位一發(fā)現工程款接不下來，也往往很快就知道了開發(fā)商的資金問題。所以，在先天上，業(yè)主就屬于弱勢群體，得到信息的時間往往是最晚的，反應也是最慢的。做過不少爛尾樓的案子，接觸過很多不幸購買了爛尾樓的業(yè)主，有時候特別有種恨鐵不成鋼的感覺。該出手的時候不出手，坐等開發(fā)商或者別的業(yè)主去折騰，夢想打順風車，等到最后房錢兩空。而且，還有不少的業(yè)主迷信信訪，對信訪有種迷之自信，往往錯失挽回損失的良機。
所以，一旦發(fā)現自己買的房子要爛尾了，必須立刻展開行動，團結一切值得團結的業(yè)主，利用一切合法合規(guī)的法律手段，具體操作方式：
1、盡快通過政府信息公開申請、自己銀行流水查詢等方式查清楚這個項目的預售房款監(jiān)管情況，查看監(jiān)管賬戶上是否還有預售資金，以往收取的預售資金究竟用到哪里了？幾乎所有的爛尾樓都和開發(fā)商逃避預售資金監(jiān)管有關系，而咱們國家早已明確規(guī)定，所有的預售房款必須存入專項的預售房款監(jiān)管賬戶，必須用于項目的開發(fā)商建設，一直到徹底完工，只有在完工后才能用作它用。而一般而言，房款是遠遠高于開發(fā)成本的。所以，如果不存在轉移、挪用預售房款的情況，只要這個項目已經銷售了大半，就不應當出現爛尾樓。
2、盡快提起相關的挪用預售房款資金查處申請，申請相關部門對這種違法行為進行調查處理。而且，還要盡可能挖掘開發(fā)商其它的違法違規(guī)問題，視情況提起相關的查處申請，必要的時候還要提起相關訴訟。
3、還可以視情況提起相關的逾期交房違約金的民事訴訟，追究相關的逾期交房違約金。也許這個時候開發(fā)商沒錢付這筆違約金，但是一定要讓開發(fā)商看到其爛尾是有代價的。
4、強有力的組織至關重要。組織問題是爛尾樓這類集團訴訟成敗的關鍵因素。沒有穩(wěn)定的組織架構意味著這個維權集體是自由的、極為松散的、沒有約束的，就像是一個部隊沒有軍師旅團營連，沒有嚴格的軍紀。沖鋒的號剛剛響起，就已經潰不成軍。
5、優(yōu)秀的業(yè)主代表至關重要。有不少維權失敗的原因就是業(yè)主代表不給力，業(yè)主代表叛變、或被收買。所以選擇業(yè)主代表十分重要，一定要人品好，有時間，有頭腦，愿意為大家付出。而且業(yè)主代表絕對不能只有一個兩個，一定要有多個，且人數是單數。
6、一定要有保密機制和反搭便車機制。在維權過程中，如果沒有反搭便車機制，維權很容易走向失敗。維權的時候，很多“聰明人”選擇抱胸旁觀，既不想付出，又怕承擔風險。當需要沖鋒的時候，“聰明人”們或高呼著沖啊，但是腳步卻往后退著；或躲地遠遠地，悄悄地冷眼看著傻乎乎的勇士們往前沖。
當可能出現成果的時候，“聰明人”們理直氣壯、心安理得地站出來了。在我們團隊辦理這類的案件的時候，在和購房人建立委托關系前，我們會提出一個要求：業(yè)主必須先簽署保密協議和議事規(guī)則。如果業(yè)主不簽署這兩個文件，這個案子我們一定不會接。
7、如果樓盤徹底爛尾了，沒有復活的可能，房子的狀態(tài)又根本沒法用，可以立刻起訴要求解除合同，返還購房款。必要的時候，可以申請開發(fā)商破產，在破產清算中行使業(yè)主基本債權優(yōu)先權。比如一個項目主體已經完工，這種情況不建議解除合同，可以把盡量推動復工作為第一目標。
8、如果樓盤前景還不錯，相關的政府部門也很給力，也可以多方協商，進行重組或者另外要求一個新的開發(fā)商接盤。
9、自救。不到萬不得已不建議采用自救模式。因為自救這個模式，它有很嚴格的程序要求，很復雜的流程，很嚴格的程序。而且，業(yè)主需要再掏錢。這個過程整個操作起來很復雜的，所以說不到萬不得已的情況下，一般來講，我們也不太建議采用自救。但是，如果說到了某個份上，可能沒有更好的選擇了，如果是去選擇自救的話，也一定要注意，要做一些基本的判斷，你比如說這個項目還是個坑，這就肯定就不能用了，比如說這個項目基本就完工了，剩的錢不多了，可能一兩百萬三四百萬就解決了，大家能把剩下的房款湊一湊，把后續(xù)的錢湊也許能把這個項目就完工了，就能實現交房了，止損嘛。但是，在這個過程里面是相對是比較復雜的惡，如果不到萬不得已，不要采用這種方式，就是我們在實務操作的時候，一些建議和方案。具體在操作的時候，需要結合項目的具體情況，結合當地具體情況，充分使用法律賦予咱們老百姓的權利。好，謝謝大家。