“提前還了150萬(wàn)房貸”，是賺還是虧？
深燃（shenrancaijing）原創(chuàng)
作者 | 唐亞華
編輯 | 沐風(fēng)
最新消息，首套房貸款利率要降了，但很多人在猶豫“要不要提前還房貸”。
5月20日，央行宣布，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）1年期報(bào)3.7%，與上次持平，5年期報(bào)4.45%，較上次下降0.15個(gè)百分點(diǎn)。這意味著，新買(mǎi)房用戶(hù)最低可享受到4.45%的利率，存量房貸用戶(hù)的月供也將有所減少。不過(guò)，在此之前，很多人已經(jīng)因?yàn)榉抠J利率掙扎了許久。
“房貸是普通人能從銀行借到的最便宜、金額最大的一筆錢(qián)”、“貸款買(mǎi)房是抗通貨膨脹的最佳選擇”，“低首付，高杠桿，搏一搏單車(chē)變摩托”……過(guò)去多年來(lái)，貸最高的房貸，還最長(zhǎng)的時(shí)間，絕不提前還房貸，是買(mǎi)房這件事上很多人的共識(shí)。
這是因?yàn)?，過(guò)去十幾年來(lái)，房?jī)r(jià)經(jīng)歷了高速上漲，房產(chǎn)增值的部分，早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)覆蓋了房貸利率，再者，大眾投資方式多元，平均5%以上的理財(cái)收益輕易就能拿到手。怎么算，都輪不到提前還房貸。
但這一切正在發(fā)生變化。契機(jī)是，2021年以來(lái)，股票、基金、重金屬、虛擬貨幣等投資方式不僅收益率日漸走低，無(wú)數(shù)人甚至被牢牢套住。很多銀行理財(cái)產(chǎn)品不保本了，銀行存款利率和余額寶利率也是一降再降。如今，常規(guī)理財(cái)方式想拿到4%的收益都難了。
這時(shí)候很多人開(kāi)始計(jì)算，手里的閑錢(qián)理財(cái)收益在4%以下，自己承擔(dān)的房貸利率卻在5%以上，只要提前還一些房貸，輕輕松松省下就是賺到。于是，一批年輕人開(kāi)始放棄琢磨理財(cái)產(chǎn)品，轉(zhuǎn)而提前還房貸。
一筆顯而易見(jiàn)的賬，看似有道理，但，提前還房貸，真的適合所有人，以及所有的房貸形式嗎？
投資收益不理想，提前還房貸當(dāng)省錢(qián)
品類(lèi)創(chuàng)新研究院執(zhí)行院長(zhǎng)周裝今年35歲，在北京工作，2017年在長(zhǎng)沙買(mǎi)了房子。他告訴深燃，“2020年之前基金、股市的收益都比較好，我沒(méi)有想著要提前還房貸，2021年到現(xiàn)在，理財(cái)收益很慘，沒(méi)有跑贏房貸利率。與其在手里砸著，不如提前還一部分房貸?！?/p>
他算了一筆賬，自己的房子貸款近90萬(wàn)元，還款方式是等額本金，時(shí)長(zhǎng)30年，加上利息，總共要給銀行還接近170萬(wàn)元，利息就有80來(lái)萬(wàn)元。剛開(kāi)始每個(gè)月還接近6000元，里面的本金是2300元左右，其他都是利息。到2022年，周裝每個(gè)月還5400多元。如果提前還30萬(wàn)元，折算下來(lái)能省近30萬(wàn)元的利息。
經(jīng)過(guò)對(duì)比，2022年5月4日，周裝在留出了生活所需現(xiàn)金后，拿出了30萬(wàn)元提前還了房貸，將貸款年限縮短了10年，現(xiàn)在每個(gè)月的月供也降到了4000多元。
“我提前還了30萬(wàn)元，相當(dāng)于干了60萬(wàn)的事，折算下來(lái)收益幾乎是1：1的，輕輕松松省下30萬(wàn)，省下就是賺到。而且今年這行情，如果這30萬(wàn)去買(mǎi)股票基金，大概率要賠，這個(gè)是穩(wěn)賺不賠，這么一想我心里就很爽?！敝苎b說(shuō)。
對(duì)他來(lái)說(shuō)，每個(gè)月五六千元的房貸并不是很大的壓力，“我純粹是覺(jué)得這筆錢(qián)在我手里產(chǎn)生的價(jià)值不如提前還房貸產(chǎn)生的價(jià)值大，還房貸一塊錢(qián)可能能產(chǎn)生兩塊錢(qián)的價(jià)值，那我為什么不做呢？”
當(dāng)然了，他沒(méi)有選擇全部還款，一方面是考慮到手里要有一些現(xiàn)金，有安全感。另外也要關(guān)注接下來(lái)的整體形勢(shì)，“如果大盤(pán)還這么差，我可能再提前還個(gè)五年或十年的，如果行情變好了，我就不提前還了。”
在周裝看來(lái)，如果是剛需房自住房，并且手里有閑錢(qián)，在當(dāng)前的形勢(shì)下采取更穩(wěn)健的形式盡快還完，是更好的選擇。這么做也是在給未來(lái)解綁，不用一直惦記著還欠銀行多少錢(qián)，“無(wú)債一身輕，可能符合當(dāng)下很多人所追求的一種生活狀態(tài)吧?！?/p>
陳立在2021年還清了三套房子的貸款。
他的三套房子分別在不同城市，加起來(lái)房貸大約200萬(wàn)元?！扒靶┠?，考慮到貸款利息不算高，我們賺錢(qián)能力也還可以，跑一個(gè)時(shí)間差去不同城市買(mǎi)房子，這都需要利用貸款的杠桿撬動(dòng)?！?/p>
但近幾年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)加上房產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)監(jiān)管，他不敢冒進(jìn)再去買(mǎi)更多的房。按照他的說(shuō)法，2016年之前自己一直在做加法，近年來(lái)開(kāi)始做減法，把自己的資產(chǎn)置換安全。
他分析，股票、基金、區(qū)塊鏈等都不算穩(wěn)健，銀行的短期理財(cái)都不保本了，“樓市的黃金增長(zhǎng)十年也已經(jīng)過(guò)去，樓市沒(méi)有高漲的基礎(chǔ)，即便回暖也是微調(diào)，再把錢(qián)投進(jìn)去就意義不大了。”
在這種情況下，手里的錢(qián)用來(lái)理財(cái)既跑不贏通脹，也跑不贏房貸利率，不如把比較高利息的貸款先還清，等于也是省錢(qián)了。
過(guò)去兩年來(lái)，陳立收縮投資，終于在2021年還完了最后一套房子的房貸。“持有現(xiàn)金流，減少高消費(fèi)，保持低欲望，安全永遠(yuǎn)是第一位的。還了房貸，不透支未來(lái)的錢(qián)，心理也就踏實(shí)了?！?/p>
壓力太大，提前還房貸給自己減負(fù)
33歲的遠(yuǎn)清在北京工作，他在北京和杭州各有一套房子。2020年，他將北京的房子進(jìn)行了一次置換，背上了186萬(wàn)的商業(yè)貸款，利率高達(dá)5.985%，加上杭州房子的120多萬(wàn)元房貸，他頭上壓了300多萬(wàn)房貸，每月還款額飆到了2萬(wàn)元。
“這帶給我的壓力太大了，想到自己每個(gè)月的收入最低都不能低于2萬(wàn)元，我就很焦慮”。另外，遠(yuǎn)清也沒(méi)有擅長(zhǎng)的理財(cái)方式，閑錢(qián)基本上都放在余額寶里，或買(mǎi)一點(diǎn)微信理財(cái)通的小產(chǎn)品，收益也就是3%左右。
以前他常擔(dān)心隨時(shí)有大的資金需求，總是要確保用錢(qián)的時(shí)候隨時(shí)可以調(diào)度，也常設(shè)想等手里的錢(qián)再攢一攢，通過(guò)加點(diǎn)杠桿是不是還可以再配置點(diǎn)資產(chǎn)，但一切都沒(méi)能實(shí)現(xiàn)，“我做理財(cái)，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)太高的不敢去嘗試，絕對(duì)是被通貨膨脹吊打的做法，我決定提前還房貸。”
最近一年多，遠(yuǎn)清先還了幾筆幾十萬(wàn)的大額房貸，后續(xù)，只要手里有一點(diǎn)存款他就會(huì)在銀行的APP上申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，5萬(wàn)、10萬(wàn)這種他也不嫌少，還完之后，馬上就能看到月供減少了多少。看到房貸越來(lái)越少，內(nèi)心很爽，這也給了他繼續(xù)賺錢(qián)還款的動(dòng)力。
目前遠(yuǎn)清總計(jì)還了大約150萬(wàn)元的房貸，月供金額降到了1萬(wàn)元左右，“雖然原來(lái)的2萬(wàn)元的月供也能承受，但壓迫感不一樣，對(duì)我來(lái)說(shuō)那真的是個(gè)挺重的包袱，我現(xiàn)在覺(jué)得1萬(wàn)元是一個(gè)特別理想的狀態(tài)。”未來(lái)，遠(yuǎn)清計(jì)劃繼續(xù)還一部分房貸，不過(guò)他不著急還完，“說(shuō)不定個(gè)稅抵扣什么的對(duì)這方面有要求，我可能會(huì)留一小部分?！?/p>
和遠(yuǎn)清情況類(lèi)似的年輕人不少。
小溪在杭州定居，今年28歲，她于2018年在杭州買(mǎi)了房子，貸款有200來(lái)萬(wàn)，5.88%的利率，每個(gè)月要還約1.3萬(wàn)元的房貸。她老公也在婚前買(mǎi)了房子，兩個(gè)人每人身上背了200多萬(wàn)的房貸，壓力很大。
而且她發(fā)現(xiàn)，三年多過(guò)去了，自己還掉的大部分都是利息，本金沒(méi)掉多少，“總是有一種欠了200萬(wàn)的感覺(jué)。因?yàn)槲沂堑阮~本息，等于前面還的大部分都是利息。”
于是，小溪跟老公商量，提前還房貸。2021年11月，在房貸滿(mǎn)三年的時(shí)候，他們提前還了100萬(wàn)元。“現(xiàn)在我每個(gè)月只用還六千多塊錢(qián)的月供，租出去一套房子，也能覆蓋一些房貸，負(fù)擔(dān)就輕多了。
凡事必有兩面。
31歲的若楠雖然最近也提前還掉了房貸，但只是因?yàn)榇蛩銚Q房，為了賣(mài)房交易流程更暢通。她并不支持提前還房貸，因?yàn)樗且恢崩媒鹑诟軛U理財(cái)?shù)氖芤嬲摺?/p>
2015年，若楠在燕郊房?jī)r(jià)9000元/平米的時(shí)候，買(mǎi)了一套60多平的房子，2016年房?jī)r(jià)大漲到28000元/平米，她把房子轉(zhuǎn)手一賣(mài)，在北京花100萬(wàn)左右的首付買(mǎi)了自己的第二套房子。2018年她做了一些海外資產(chǎn)配置，買(mǎi)了日本的一套房子。她還投資過(guò)某公司旗下的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)型理財(cái)產(chǎn)品，最高的時(shí)候收益率達(dá)到了16%，她在里面賺了三十多萬(wàn)元。
“去年前年我一直在定投黃金，我自己摸的規(guī)律是跌到350元/克的時(shí)候買(mǎi)入，到了390元/克左右賣(mài)出，就這樣，我的黃金投資收益還是不錯(cuò)的。雖然我的股票基金目前也是被套牢狀態(tài)，但這兩年環(huán)境比較特殊，長(zhǎng)期我是看好的。”
若楠在理財(cái)上的規(guī)劃是風(fēng)險(xiǎn)型和穩(wěn)健型產(chǎn)品搭配。除了房產(chǎn)，她會(huì)把一部分錢(qián)拿去買(mǎi)理財(cái)型保險(xiǎn)，等到六七十歲以后，會(huì)有一筆錢(qián)是自己未來(lái)的保障。股票、基金、債券這一部分相對(duì)來(lái)說(shuō)她能接受一定的浮動(dòng)以及虧損。“我的理財(cái)產(chǎn)品有穩(wěn)健的、有冒進(jìn)的，如果風(fēng)險(xiǎn)型的虧損了，我也不會(huì)那么焦慮。”
在她看來(lái)，理財(cái)長(zhǎng)線短線都要看，房貸時(shí)間長(zhǎng)達(dá)二三十年，這中間可能會(huì)有各種各樣的變化，這兩年理財(cái)市場(chǎng)不好，過(guò)兩年又未必還是這樣。當(dāng)然了，大家常說(shuō)賺不到認(rèn)知以外的錢(qián)，要看自己有沒(méi)有理財(cái)上的認(rèn)知，“如果具備比較多的理財(cái)知識(shí)和渠道，完全可以拿提前還貸的錢(qián)去尋找新的機(jī)會(huì)。”
到底該不該提前還房貸？
長(zhǎng)期關(guān)注經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的北京師范大學(xué)教授、一帶一路學(xué)院研究員萬(wàn)喆分析，社會(huì)融資中有一項(xiàng)就是居民貸款，近年來(lái)，居民貸款意愿下降和提前還貸的邏輯是一致的。
“過(guò)去十幾年來(lái)，居民愿意貸款買(mǎi)房，并且不提前還貸，原因是通貨膨脹率相對(duì)較高，整個(gè)社會(huì)投資又比較熱，居民更愿意拿錢(qián)去做多元投資。第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了一個(gè)快速上升的周期，投資回報(bào)率非常高，居民不斷貸款買(mǎi)房，看重的是房產(chǎn)未來(lái)的升值空間，這個(gè)投資回報(bào)率遠(yuǎn)高于房貸的利率?！?/p>
但目前正處在一個(gè)變化的階段，近五年來(lái)，房住不炒的政策執(zhí)行得越來(lái)越嚴(yán)格，提高貸款門(mén)檻、限購(gòu)、限貸等政策，不少房地產(chǎn)的企業(yè)高周轉(zhuǎn)的模式受到了壓力，房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)的預(yù)期已經(jīng)收縮，加上疫情的反復(fù)影響到了很多企業(yè)以及個(gè)人的收入。
另一方面，整個(gè)社會(huì)的投資回報(bào)收益過(guò)去也存在泡沫，居民拿出錢(qián)投資股票基金理財(cái)，回報(bào)率已經(jīng)不可能再像過(guò)去期待的那么高了，所以很多人覺(jué)得不如提前還貸。
萬(wàn)喆指出，現(xiàn)在實(shí)際上就是處在疫情、房地產(chǎn)監(jiān)管趨嚴(yán)、通貨膨脹等綜合因素集中的階段，很多人貸款意愿、投資意愿都下降了，不愿意再進(jìn)行運(yùn)營(yíng)擴(kuò)張，也不太愿意繼續(xù)負(fù)債了。因?yàn)闆](méi)有上升空間的負(fù)債就是純粹的負(fù)債，手里有更多現(xiàn)金就要把這個(gè)負(fù)債降低?！安贿^(guò)現(xiàn)在的提前還款，只是短期內(nèi)少數(shù)人的做法，不是特別普遍的趨勢(shì)?！?/p>
要不要提前還房貸，關(guān)鍵要看放在誰(shuí)身上。
財(cái)商領(lǐng)域從業(yè)者榮威提醒，公積金貸款的部分，利率較低，不建議提前還。市面上目前相對(duì)穩(wěn)定的理財(cái)形式，比如保險(xiǎn)公司五年或十年的理財(cái)產(chǎn)品，年化收益在5%左右?！百J款利率如果在5%以下，可以繼續(xù)承擔(dān)，如果是5%以上，可以早點(diǎn)還。”
另外還有一種對(duì)比法，就是跟通貨膨脹比，“如果你的收入漲幅能跑得贏通貨膨脹，可以繼續(xù)承擔(dān)房貸，反之，你就不適合用這個(gè)高杠桿。掙得越多，可以把杠桿放得越大?！?/p>
社科院金融研究所主任尹振濤補(bǔ)充，提前還房貸還要參考還貸方式和年限。等額本息每個(gè)月都還一樣的金額，這種貸款的特點(diǎn)是一開(kāi)始更多的是支付利息，后面更多的是支付本金。這種在前一些年如果沒(méi)有更好的投資類(lèi)型，可以選擇提前還貸。但30年的房貸如果已經(jīng)還了十幾年了，后面所還的貸款也大都是本金了，提前還意義也不大。還有一些銀行，在一年內(nèi)或者三年內(nèi)要提前還款，可能還有違約金，需要提前問(wèn)清楚政策。
最后，還要考慮今后10年、20年的變化。尹振濤解釋?zhuān)绻F(xiàn)在選擇了提前全部還清貸款，等于沒(méi)有了這個(gè)金融業(yè)務(wù)，后面還有20來(lái)年的調(diào)整期，銀行的利率和房貸利率常常調(diào)整，“不能因?yàn)槎唐诘淖兓o長(zhǎng)期輕易做決策，還是要把目光放長(zhǎng)遠(yuǎn)?！比f(wàn)喆也指出，既要考慮未來(lái)的通貨膨脹，也要考慮可能的滯脹或衰退。
所以，綜合多位業(yè)內(nèi)人士的說(shuō)法，有多套房產(chǎn)的人，做一個(gè)投資組合的變化是沒(méi)有問(wèn)題的。對(duì)于大部分普通人來(lái)說(shuō)，如果手里有閑錢(qián)，注意是留足了生活備用金，包括教育、醫(yī)療、意外等之后的閑置資金，且自己沒(méi)有相對(duì)穩(wěn)妥的投資方式能夠獲得5%以上的收益，房貸利率又在5%之上、房貸年限還比較長(zhǎng)的人，可以選擇提前還房貸?？紤]到未來(lái)可能的變數(shù)，提前還部分會(huì)是更穩(wěn)妥的做法。
反之，則建議繼續(xù)承擔(dān)房貸，分?jǐn)倝毫Γ檬掷锏馁Y金創(chuàng)造更多可能。
*題圖及文中配圖來(lái)源于pexels。應(yīng)受訪者要求，文中陳立、遠(yuǎn)清、小溪、若楠、榮威為化名。