本報記者 李凱旋 李未來 北京報道
5月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2022年4月份全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。結(jié)合此前國家統(tǒng)計局發(fā)布的2022年前4個月商品房銷售情況，可以看出“小陽春”失約于房地產(chǎn)。
值得關(guān)注的是，2022年4月份，70城新建商品住宅銷售價格6年以來同比首次出現(xiàn)下跌，且無論是環(huán)比還是同比，房價下降城市數(shù)量有所增加。業(yè)內(nèi)認為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場預(yù)期較弱，雖然政策頻放利好，但4月份市場修復(fù)不及預(yù)期。
新房價格出現(xiàn)“拐點”
國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年4月份，全國70個大中城市中，商品住宅銷售價格下降城市個數(shù)增加，一二三線城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體呈現(xiàn)下降態(tài)勢，同比也繼續(xù)走低。
具體來看，2022年4月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.9%和2.4%，漲幅相比上月均回落0.4個百分點。其中，北京新建商品住宅銷售價格同比上漲5.8%，上海、廣州、深圳新建商品住宅銷售價格則同比分別上漲3.8%、2.0%、3.9%。
二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲1.0%，漲幅比上月回落0.6個百分點；二手住宅銷售價格同比下降1.0%，降幅比上月擴大0.8個百分點。與一二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格有漲有跌不同，三線城市房價同比全面下降，且降幅有所擴大。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年4月份，三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降1.5%和2.5%，降幅比上月分別擴大0.9和0.6個百分點。值得關(guān)注的是，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)簡單算數(shù)平均計算，2022年4月份，全國70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為-0.1%。
5月18日，貝殼研究院首席市場分析師許小樂對《華夏時報》記者表示，這是自2015年12月以來新房價格首次同比出現(xiàn)下跌，二手房價格同比跌幅則有所擴大，房價下跌預(yù)期增強。
5月18日，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進同樣對《華夏時報》記者說：“此次房價出現(xiàn)的拐點充分說明房地產(chǎn)市場面臨較大的下行壓力，各類穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的工作需要加快推進，否則房價指數(shù)繼續(xù)降溫，對于后續(xù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定的確會造成沖擊。”
房價下行城市數(shù)量增加
值得關(guān)注的是，除了房價整體持續(xù)延續(xù)下行的態(tài)勢之外，房價下行城市的數(shù)量也有所增加。具體來看，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年4月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降城市分別有39個和56個，較上月分別增加10個和9個。
《華夏時報》記者在查閱數(shù)據(jù)后了解到，房價跌幅較大的城市主要集中在三線城市以及少數(shù)二線城市中。例如，2022年4月份，三線城市南充新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.8%，但同比則下降5.6%。
二線城市哈爾濱的房價跌幅也十分明顯。2022年4月份，哈爾濱新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.7%，同比則下降5.6%，同比跌幅與三線城市南充相同。此外，大理新建商品住宅銷售價格同環(huán)比均出現(xiàn)下跌，且同比跌幅為6.1%，位居70城首位。
不過，市場上同樣不乏有些城市房價“異軍突起”。例如，2022年4月份，三亞新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，但同比則處于上漲態(tài)勢，為3.4%。
此外，《華夏時報》記者還注意到，長三角區(qū)域的樓市表現(xiàn)普遍不俗。2022年4月份，除上海新建商品住宅銷售價格同比上漲3.8%之外，南京同比上漲2.4%，杭州則同比上漲6.3%，漲幅居70城之首。
如果以環(huán)比作為計算維度，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年4月份，全國70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降的城市分別有47個和50個，較上月分別增加9個和5個。
其中，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅則與上月相同。
但是，除一線城市之外，二三線城市商品住宅銷售價格在2022年4月份均環(huán)比出現(xiàn)下跌。二線城市新建商品住宅銷售價格由環(huán)比持平轉(zhuǎn)為環(huán)比下降，二手住宅銷售價格環(huán)比降幅擴大。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比降幅同樣有所擴大，二手住宅銷售價格環(huán)比降幅則與上月相同。
市場預(yù)期何時恢復(fù)？
在許小樂看來，2022年4月份，房地產(chǎn)市場修復(fù)受阻。盡管自年初以來，多個城市房地產(chǎn)調(diào)控政策有所放松，但市場反饋較弱。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)同樣顯示，2022年4月份，重點50城二手房成交套數(shù)環(huán)比下降超過20%。
“市場交易下降會帶來價格下跌壓力，而出現(xiàn)這種局面的根本原因則是市場預(yù)期較弱。疫情反復(fù)等因素加大經(jīng)濟下行壓力，收入預(yù)期下降則導(dǎo)致居民風(fēng)險偏好降低?！痹S小樂對《華夏時報》記者說。
許小樂還表示：“二三線城市房價下跌壓力超過一線城市，且三線城市新建商品住宅價格跌幅較大，其主要原因是三線城市基本面較弱，人口支撐不足，市場下行預(yù)期轉(zhuǎn)弱的現(xiàn)象更加明顯。”
至于后續(xù)房地產(chǎn)市場的走勢，許小樂預(yù)測，近期，銀行下調(diào)首套房貸款利率，結(jié)合前期部分城市已經(jīng)取消認房又認貸，換房需求按首套房的貸款利率執(zhí)行。由此，本次房貸利率下調(diào)有利于降低剛需和改善性需求的購房成本，加快房價筑底修復(fù)。
不過，許小樂認為，為防止價格下跌預(yù)期強化而引發(fā)需求收縮，當(dāng)前扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期是關(guān)鍵。未來，包括通過財政補貼、減稅等政策增加居民收入，降低租房群體租金支付負擔(dān)，維持正常的消費開支等很重要。此外，供給端的落地政策也很迫切，例如積極支持房企再融資，尤其是放開優(yōu)質(zhì)上市房企的并購融資，加快重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置等。
值得關(guān)注的是，近期，除了多城房貸利率已經(jīng)出現(xiàn)下調(diào)之外，房企融資端正在逐步修復(fù)。5月16日，碧桂園、龍湖集團、美的置業(yè)3家民營房企被監(jiān)管機構(gòu)選定為示范房企，陸續(xù)發(fā)行公司債。同時，創(chuàng)設(shè)機構(gòu)也同步發(fā)行信用保護工具，幫助民營企業(yè)盡快走出融資低谷。