1000萬(wàn)經(jīng)營(yíng)貸買(mǎi)房套利85萬(wàn)？3.7%的低息誘惑下， 房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸套利卷土重來(lái)
導(dǎo)讀：利差之間的空間，使得不少人試圖將房貸置換為經(jīng)營(yíng)貸，從而降低貸款成本。
作者 | 第一財(cái)經(jīng) 張慧敏
今年1月以來(lái)，隨著5年期LPR下調(diào)5個(gè)BP，加上全國(guó)多城給樓市松綁，各地的房貸利率不斷下調(diào)，房貸利率水平已較高點(diǎn)顯著下降。
但是，于不足4%的小額經(jīng)營(yíng)貸而言，房貸利率依然處于相對(duì)高位。利差之間的空間，使得不少人將試圖將房貸置換為經(jīng)營(yíng)貸，從而降低貸款成本。
在購(gòu)房者思維活躍的深圳，一股房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的風(fēng)潮始終悄然而又隱秘的流行?！疤子媒?jīng)營(yíng)貸買(mǎi)房的行為從來(lái)就沒(méi)有停止過(guò)，只不過(guò)沒(méi)有去年同期那么公開(kāi)而已。”深圳一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向第一財(cái)經(jīng)透露。
多位從事貸款中介業(yè)務(wù)的相關(guān)人士亦向第一財(cái)經(jīng)證實(shí)，將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸的情形并不罕見(jiàn)，原因各有不同，但大多數(shù)客戶還是基于降低貸款成本的目的，畢竟經(jīng)營(yíng)貸已降至了歷史最低水平。
經(jīng)營(yíng)貸歷史低位
“今年經(jīng)營(yíng)貸利率是有史以來(lái)最低的?！辟J款中介張紅（化名）對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，2020年疫情之后，深圳經(jīng)營(yíng)貸的年利率為3.9%，今年已經(jīng)降至3.7%，今年以來(lái)，將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸的客戶很多，特別是做生意的和購(gòu)買(mǎi)第二套房的客戶人，因?yàn)槭熘?jīng)營(yíng)貸的門(mén)道，很多人都會(huì)將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸。
第一財(cái)經(jīng)記者了解到，目前深圳的首套房貸利率普遍為4.9%，二套房貸利率為5.2%，與3.7%的經(jīng)營(yíng)貸的利率有明顯差距。
曾任職于深圳某貸款公司的前員工張仁（化名）對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，他此前經(jīng)手的房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的客戶中，有的是因?yàn)橥话l(fā)原因，不能按時(shí)還房貸，房產(chǎn)有被拍賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)，所以不得不將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)行過(guò)渡；也有客戶是投資需要資金，于是將現(xiàn)有的房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸，經(jīng)營(yíng)貸除了覆蓋原有的房貸之后，還能余下一部分資金給客戶用于其他的投資；當(dāng)然，也有客戶是單純因?yàn)榻?jīng)營(yíng)貸利率更低，遂將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸以節(jié)省購(gòu)房成本。
所謂經(jīng)營(yíng)貸，指的是銀行等金融機(jī)構(gòu)向借款人發(fā)放的，用于進(jìn)行合法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的貸款?，F(xiàn)實(shí)中，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)貸款的利率明顯低于購(gòu)房貸款，經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。
一份貸款中介的宣傳海報(bào)顯示，同樣是1000萬(wàn)，按照按揭貸款5.35%的年利率計(jì)算，一年需要支付的利息為53.5萬(wàn)元，按照經(jīng)營(yíng)貸3.65%的年利率計(jì)算，每年需要支付的利息為36.5萬(wàn)元，兩者相差17萬(wàn)元，而貸款的時(shí)間拉長(zhǎng)至5年，兩者的利率差為85萬(wàn)元。貸款中介的宣傳海報(bào)寫(xiě)道：“85萬(wàn)元能在深圳周邊買(mǎi)下半套房，只是換個(gè)貸款，就能從銀行賺到半套房的錢(qián)。”
與經(jīng)營(yíng)貸相似，房貸利率也在今年進(jìn)行了一輪下調(diào)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月103個(gè)重點(diǎn)城市中有82城下調(diào)房貸利率，主流首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%，分別環(huán)比回落17個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)；據(jù)第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，4月，至少有27個(gè)城市下調(diào)了房貸利率，不少城市的首套房貸利率已經(jīng)低至4.9%。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)預(yù)計(jì)，后期將有更多城市降低商貸首付比例和房貸利率，調(diào)整“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，更多城市首套利率有望降至4.6%的基準(zhǔn)線。
不過(guò)即便房貸利率已從去年的最高點(diǎn)大幅度回調(diào)，但相對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸而言，依然是存在剪刀差的。尤其是在2021年房貸利率較高時(shí)的購(gòu)房者，若能將房貸置換為經(jīng)營(yíng)貸，確實(shí)可以省下大筆利息支出。
潛在成本
第一財(cái)經(jīng)了解到，房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸需要滿足兩個(gè)條件，即需要有房產(chǎn)證，還需要房產(chǎn)所屬家庭名下有一家正常經(jīng)營(yíng)的公司。該公司需要注冊(cè)至少滿一年且持股至少滿半年，可以是自己注冊(cè)，也可以進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，前者每年需要請(qǐng)財(cái)務(wù)公司進(jìn)行報(bào)稅，每年需要花費(fèi)大約1000多元，后者的購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用大概在6000元左右。
想要將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸，關(guān)鍵的一步是贖樓。也就是說(shuō)，購(gòu)房者原本在A銀行進(jìn)行按揭貸款，此時(shí)需要在B銀行進(jìn)行經(jīng)營(yíng)貸貸款申請(qǐng)，B銀行批復(fù)相應(yīng)的貸款之后，購(gòu)房者需要通過(guò)過(guò)橋公司贖樓，把A銀行的住房按揭結(jié)清，然后在B銀行進(jìn)行重新抵押貸款，B銀行給出的貸款即經(jīng)營(yíng)貸。
貸款中介告訴第一財(cái)經(jīng)，一般過(guò)橋公司的的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是100萬(wàn)/800元/天，正常情況下10—15天能完成，不過(guò)也可能拖到20天。第一財(cái)經(jīng)記者按照15天的過(guò)橋時(shí)間計(jì)算發(fā)現(xiàn)，1000萬(wàn)元的過(guò)橋成本為12萬(wàn)元。除此之外，中介還需要抽取一個(gè)點(diǎn)的傭金，也就是說(shuō)，1000萬(wàn)的經(jīng)營(yíng)貸，需要支付貸款中介機(jī)構(gòu)10萬(wàn)元的傭金。
違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)
有業(yè)內(nèi)人士透露，為了扶持小微企業(yè)發(fā)展，銀行每年都有一定的經(jīng)營(yíng)貸下放指標(biāo)，不過(guò)考慮到小微企業(yè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，通常情況下，銀行也更愿意將錢(qián)投入還款更穩(wěn)定的房產(chǎn)中，所以一般情況下，只要中介機(jī)構(gòu)幫助購(gòu)房者準(zhǔn)備好相關(guān)的資料，銀行對(duì)于房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的行為并不是太排斥。
第一財(cái)經(jīng)獲悉，相關(guān)部門(mén)在監(jiān)督經(jīng)營(yíng)貸是否流入樓市的時(shí)候，通常情況下是采取抽查的形式，因此并非所有流入樓市的經(jīng)營(yíng)貸都能被精準(zhǔn)查處。
“這個(gè)是銀行金融機(jī)構(gòu)的問(wèn)題，屬于行業(yè)潛規(guī)則。”一名不具名的業(yè)內(nèi)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。
不過(guò)，房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的套利行為并非毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。早在2009年，銀監(jiān)會(huì)就曾通過(guò)兩則暫行管理辦法將經(jīng)營(yíng)貸納入監(jiān)管范圍，此后銀行對(duì)經(jīng)營(yíng)貸資金用途審查力度加強(qiáng)。然而，一直以來(lái)，經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的違規(guī)行為一直無(wú)法清零，特別是在2020年疫情之后，經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的情況越發(fā)火熱，2021年3月，深圳通報(bào)經(jīng)營(yíng)貸的相關(guān)查處情況，稱(chēng)提前收回21筆、5180萬(wàn)元涉嫌違規(guī)貸款。
廣東中矩律師事務(wù)所律師鄭博恩對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，經(jīng)營(yíng)貸和房貸針對(duì)的貸款對(duì)象不一樣，屬于不同類(lèi)型的貸款，若將經(jīng)營(yíng)貸用于償還房貸，則是一種違規(guī)行為，一旦金融機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)有違規(guī)操作發(fā)放貸款行為的，會(huì)馬上通知借款人還款，借款人一旦無(wú)法還款，則會(huì)涉及騙貸。
北京京潤(rùn)律師事務(wù)所主任張志同亦表示，經(jīng)營(yíng)貸的貸款用途是扶持中小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。因?yàn)榻?jīng)營(yíng)貸是以公司的名義進(jìn)行貸款，所得款項(xiàng)屬于公司資產(chǎn)，應(yīng)該用作相應(yīng)公司的日常經(jīng)營(yíng)。若把公司用作經(jīng)營(yíng)的貸款去償還個(gè)人房貸，一方面屬于擅自改變貸款用途，違反貸款合同中關(guān)于貸款用途約定，構(gòu)成違約，此時(shí)銀行不但有權(quán)提前收回相應(yīng)貸款，還可以追究違約責(zé)任；另一方面，當(dāng)事人還涉嫌挪用資金，情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，還會(huì)被追究刑事責(zé)任。