4月30日，多個(gè)第三方咨詢機(jī)構(gòu)發(fā)布了4月份各大房企銷售數(shù)據(jù)，顯示樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)仍未到來(lái)。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企前4個(gè)月累計(jì)業(yè)績(jī)規(guī)模同比大幅降低50.2%，降幅較一季度進(jìn)一步擴(kuò)大；4月單月業(yè)績(jī)同比降低58.6%，環(huán)比降低16.2%。
億翰智庫(kù)提供的數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企中4月單月銷售額同比下降的共有92家，TOP30中僅越秀地產(chǎn)同比有所上漲。另?yè)?jù)中指院數(shù)據(jù)，今年前4個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企銷售額均值同比大幅下降50.2%，銷售額超千億房企僅3家，較2021年同期減少了6家。
樓市整體表現(xiàn)低迷，在需求及購(gòu)買力透支、信心缺失等問(wèn)題尚未改善的情況下，下行壓力呈加劇的態(tài)勢(shì)。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，全國(guó)重點(diǎn)62城商品住宅簽約面積累計(jì)同比下降44%，較3月跌幅進(jìn)一步加深5個(gè)百分點(diǎn)。
不過(guò)，4月底的中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)接下來(lái)的因城施策范圍和力度都有望持續(xù)擴(kuò)大和加深，突破“四限”的放松或?qū)⒃龆唷?/p>
克而瑞預(yù)計(jì)，核心城市市場(chǎng)有望在三季度觸底回穩(wěn)，三四線城市調(diào)整周期更長(zhǎng)，唯有等待一二線城市市場(chǎng)回穩(wěn)，三四線城市才有輪動(dòng)回穩(wěn)的可能性。
銷售環(huán)比同比雙跌
疫情的反復(fù)打斷了市場(chǎng)回暖的節(jié)奏，而自2021年下半年以來(lái)，影響市場(chǎng)走勢(shì)的因素如消費(fèi)者預(yù)期、消費(fèi)者購(gòu)買力等均未明顯改善，房企銷售在4月份慘淡依舊。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企4月單月僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4284.7億元，環(huán)比降低16.2%，降幅大于近年同期；同比降低58.6%，較3月降幅進(jìn)一步擴(kuò)大5.9個(gè)百分點(diǎn)，亦是近年來(lái)單月業(yè)績(jī)同比降幅的最高水平。
以全口徑銷售額計(jì)，百?gòu)?qiáng)房企前4個(gè)月實(shí)現(xiàn)21179億元，同比降幅為50.5%，降幅較一季度進(jìn)一步擴(kuò)大。
具體到各個(gè)企業(yè)來(lái)看，同比降幅也在加大。億翰智庫(kù)提供的數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企中，4月單月銷售額同比下降的有92家。
TOP30中，僅越秀地產(chǎn)同比大幅增長(zhǎng)51%，單月實(shí)現(xiàn)銷售額117.84億元；其他房企均同比向下：降幅超過(guò)50%的房企共有22家，占比超過(guò)7成；降幅在70%及以上的共有6家，分別為融創(chuàng)、世茂、中梁、融信、龍光、中南置地。
市場(chǎng)信心不足導(dǎo)致的銷售不振，頭部房企也無(wú)法獨(dú)善其身。
TOP10房企中，僅有碧桂園、萬(wàn)科、保利發(fā)展的銷售額保持在300億元以上，同比降幅分別為60%、37%、40%；中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)227億元；其余房企如融創(chuàng)、招商蛇口、華潤(rùn)置地、金地、龍湖、綠城單月銷售金額僅在100億以上，同比降幅基本保持在50%上下。
累計(jì)了4個(gè)月的下沉之勢(shì)，房企的銷售規(guī)模持續(xù)縮水。
截至4月末，銷售突破千億的僅有前三甲：碧桂園、萬(wàn)科、保利發(fā)展，分別實(shí)現(xiàn)1633.9億元、1380億元、1212億元。而2021年同期，狀元銷售額突破2700億元，榜眼萬(wàn)科、探花恒大的銷售額均在2200億元以上，Top10中共有9家銷售在千億元以上。
今年至今，超百億的房企共有57家，較去年同期減少46家。
銷售端表現(xiàn)不佳，房企回款壓力龐大的情況下，其在投資拿地上同樣無(wú)法提高熱情。
截至4月份，多城完成首批集中供地的出讓，除了杭州等部分城市熱度較高外，其余城市的土地市場(chǎng)仍未恢復(fù)。例如南京首輪19宗涉宅用地中有6宗因無(wú)人競(jìng)價(jià)而遭遇流拍；天津的29宗涉宅地僅有5宗成功出讓，流拍率高達(dá)83%。
億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，1-4月各梯隊(duì)房企新增貨值門檻值出現(xiàn)大幅下挫，TOP10房企門檻值為181.25億元，同比下降70%；TOP20房企門檻值為71.40億元，同比下降77%；TOP30房企門檻值為51.60億元，同比下降79%。
市場(chǎng)繼續(xù)筑底
4月，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力加劇，成交同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，克而瑞監(jiān)測(cè)的30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降18%，同比跌幅擴(kuò)至58%。
其中，一線城市成交環(huán)比下降19%，同比下降47%；26個(gè)二、三線城市成交環(huán)比下降18%，同比跌幅擴(kuò)至60%。
今年以來(lái)，各地的樓市調(diào)控政策早已明顯轉(zhuǎn)向，從公積金貸款政策放松到房貸利率下調(diào)，再到首付比例降低、“認(rèn)貸不認(rèn)房”的突破，近期已陸續(xù)有城市在限購(gòu)、限售等政策方面予以松動(dòng)。
中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，4月至28日，全國(guó)各城累計(jì)發(fā)布房地產(chǎn)穩(wěn)樓市政策超60次，刷新了月度穩(wěn)樓市政策紀(jì)錄。2022年以來(lái)，共有近110城出臺(tái)穩(wěn)樓市新政。
今年年初，市場(chǎng)普遍認(rèn)為3月份“小陽(yáng)春”將會(huì)出現(xiàn)。某華東房企內(nèi)部人士向第一財(cái)經(jīng)透露，銷售原本已有較為明顯的回暖跡象，公司內(nèi)部對(duì)三四月份的銷售是比較有信心的。但3月之后的疫情成為新的變量，一些地方售樓處關(guān)閉，居民購(gòu)房預(yù)期受到較大影響。
業(yè)內(nèi)寄希望于政策端能以更大的力度予市場(chǎng)以刺激。合景泰富管理層在日前舉行的2021年度業(yè)績(jī)會(huì)上談及，“其實(shí)現(xiàn)在在按揭端，包括像按揭利率、放款時(shí)間，這些是有利好松動(dòng)的。但我們也期待政策在限購(gòu)等條件上的放松，尤其是在一線、強(qiáng)二線城市能有更多的政策，以組合拳的形式去刺激銷售?！?/p>
中銀證券預(yù)計(jì)，因城施策主線下，各地優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策或?qū)⒊尸F(xiàn)以下三大特點(diǎn)：第一，政策落地節(jié)奏進(jìn)一步加快：5月地方“穩(wěn)樓市”政策將會(huì)更加頻繁地落地；第二，政策向限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)寬松等多個(gè)方向延伸，優(yōu)化調(diào)整力度加大，且有效性逐步增強(qiáng)。第三，城市向熱點(diǎn)一二線城市擴(kuò)圍。
3月份以來(lái)，樓市松綁政策已經(jīng)從三四線城市到二線城市蔓延，近期已經(jīng)蔓延到南京、蘇州等強(qiáng)二線城市。
4月28日-29日，亦有多個(gè)城市同步釋放了購(gòu)房新政，如洛陽(yáng)發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展出臺(tái)18條具體措施，包括調(diào)整公積金貸款政策、提高公積金貸款額度、個(gè)人住房貸款最低首付比例低至20%；天津擬停止限價(jià)商品房銷售等。
中信證券預(yù)計(jì)，若本輪疫情能于6月底在全國(guó)主要城市實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)清零。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，這意味著，3月市場(chǎng)見(jiàn)底延遲到6月見(jiàn)底。
“我們預(yù)計(jì)應(yīng)該也是在三季度左右，整個(gè)市場(chǎng)回暖會(huì)比較明顯?！焙暇疤└还芾韺右啾硎?。