地產(chǎn)商暴雷以后
文/樂居財經(jīng) 曾樹佳
陷入流動性逆境長達半年之久，相信不會被清盤的潘軍，終于有了新的盼頭。
4月11日，花樣年及彩生活各自與粵民投訂立了一份協(xié)議，后者將幫助他們推進債務重組，并有可能成為其戰(zhàn)略投資者。
作為一家省級的民投平臺，粵民投擁有豪華的朋友圈，發(fā)起股東共有16家。碧桂園楊惠妍、星河灣董事長黃文仔、金發(fā)科技董事長袁志敏等商界名人，均在其董事的名單上。
目前，粵民投至少投資了23家房地產(chǎn)開發(fā)公司，與保利、綠城、萬科等房企都有密切交集。此次與花樣年簽約，意味著這家民企航母將再下一城。
而在花樣年官宣戰(zhàn)投的9天前，另一家華南房企也等來了白武士。4月2日，佳兆業(yè)成功和央企招商蛇口、中國長城資產(chǎn)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。
今年以來，融資環(huán)境正在有條件地放寬，發(fā)行并購債之后，國資、AMC以及優(yōu)質(zhì)民企儲存了充足的“彈藥”，正紛紛跑步進場，紓困出險企業(yè)。顯然，行業(yè)的出清與整合，已經(jīng)進入了新的階段。
除了花樣年、佳兆業(yè)之外，華夏幸福、恒大、奧園等暴雷房企，都有了不同程度的債務重組進展。眼下，這些積極自救的房企，正逐步恢復自身的造血能力，吸引戰(zhàn)投入局，未來擺脫困局或許只是時間問題。
不過，債務重組注定是一個漫長過程，并不能一蹴而就，需要的是耐心。
“白武士”降臨
自去年下半年以來，房企暴雷聲陣陣，但能收獲重組方案、被戰(zhàn)投“翻拍”的幸運兒卻并不多。
華夏幸福是較早見到“曙光”的房企。2021年9月底，它便發(fā)布了初步擬定的債務重組計劃，并在12月9日在債權人會議上表決通過。
重組計劃涉及各項債務的化解形式，其中包括賣出資產(chǎn)回籠資金、出售資產(chǎn)帶走債務、優(yōu)先類金融債務展期或清償、現(xiàn)金兌付、信托受益權抵債、后續(xù)逐步清償?shù)确绞剑幚淼膫鶆粘^2000億。
量化的數(shù)字呈現(xiàn)在債權人眼前，情況已明朗了許多，但面對不確定的未來，似乎只有現(xiàn)金才能擁有更大的說服力。華夏幸福整體方案的全口徑清償率，達到77.48%，若僅考慮現(xiàn)金清償部分，則大幅降至20.2%。這一點，令許多債權人心存疑慮。
去年12月，華夏幸福曾向債權人發(fā)送具體的債務重組協(xié)議，但隨后引發(fā)了債權人的意見反彈，認為協(xié)議相比重組計劃有所打折，現(xiàn)金清償比太低、多項計劃可能存在延期等不利于因素。
行百里者半九十，華夏幸福仍在負重前行。今年3月傳來消息，其資產(chǎn)出售目前采取化整為零的方式，先由區(qū)縣政府收購，此外，至少兩家AMC正在與華夏幸福商談相關資產(chǎn)債務出售業(yè)務。
其中主要由河北新空港發(fā)展投資有限公司，收購華夏幸福部分產(chǎn)業(yè)新城資產(chǎn)；而在此之前，已有長城資產(chǎn)和東方資產(chǎn)購買了華夏幸福的債券。
據(jù)樂居財經(jīng)了解，河北新空港成立于2021年1月，注冊資本280億元，由廊坊市人民政府與河北省產(chǎn)業(yè)投資基金管理公司共同出資設立。
除了華夏幸福之外，恒大、佳兆業(yè)、奧園、花樣年等，雖無整體的償債計劃出爐，但都已等來了自己的“白衣騎士”，危機的化解有了眉目。
許家印年初許下的“半年之約”仍未到來，但去年12月6日，其已設立風險化解委員會。委員會成員包括來自粵?？毓?、中國信達、越秀集團、國信證券等國資背景人員，并官方申明稱力爭“7月底前提出重組方案”。
奧園則據(jù)說在與廣東、山東國企洽談戰(zhàn)投合作。戰(zhàn)投方有可能是山東的中垠房地產(chǎn)有限公司，或以增資擴股的形式入股奧園上市公司。據(jù)悉，新戰(zhàn)投還可能向奧園提供額外貸款，以確保建設進度和保交房。
佳兆業(yè)憑借自身的舊改優(yōu)勢，也獲得了招商蛇口、長城資產(chǎn)的青睞，成為今年第一家接到央企橄欖枝的出險企業(yè)。
具體看來，三方以佳兆業(yè)在大灣區(qū)核心城市的城市更新儲備資源為基礎，進行全面的梳理研究，將建立高層會晤機制并成立專項工作小組，共同探討和加強在大灣區(qū)文旅、渡輪等業(yè)務上的合作。據(jù)悉，位于深圳蛇口價值300億元的東角頭項目將成為新模式試水的第一個項目。
再加上最新的花樣年引入粵民投，部分曾經(jīng)在現(xiàn)金流危機中迷失的房企們，變得不像以前那么焦慮了，這也表明行業(yè)的出清進入到另一個階段。
能搭上“引入戰(zhàn)投”班車的，有一個共同特點，那就是不躺平。潘軍的“萬言書”還猶言在耳，他堅信花樣年不會被清盤；許家印數(shù)次提到復工復產(chǎn)、保交樓；王文學從公司暴雷之初，便已迅速與當?shù)卣?、債權人商討解決問題的方案。
此外，有“上岸”跡象的房企們，大多也能夠做到讓旗下項目封閉式運作，使多數(shù)項目不受母公司化債的影響，而僅聚焦于自身的項目回款與項目融資額，完成各種款項的償還支付。
這對于保交樓、資金回流等方面尤為重要，是房企重新站立起來的底氣。也只有如此，才能吸引戰(zhàn)投方的馳援。
眼下，各家地產(chǎn)老板對于債務重組的決心并不盡相同，有的主動接納白武士，對戰(zhàn)投張開懷抱。但還有的地產(chǎn)老板捂著優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不愿端上餐桌，甚至有的在和債權人焦灼對峙，重組方案都無暇顧及。
他們的引援對象，大多為國企、央企，以及AMC。國資擁有充裕的現(xiàn)金流，攜資入場的情形已不必贅述；而AMC也成為了紓困出險房企的主角，目前已明確介入出險房企不良資產(chǎn)風險化解的有兩家，一家是信達資產(chǎn)，另一家是長城資產(chǎn)。
在堅守中等待
日前，華夏幸福董事長王文學終于長舒一口氣，對外界稱，“公司排除萬難，債務重組簽約達到半數(shù)，成功實現(xiàn)首次現(xiàn)金兌付，公司正逐漸回歸正常。”
對于出險房企而言，華夏幸福儼然活成了他們羨慕的樣子。但并不是每家出險房企，都能迅速擁抱自己心儀的戰(zhàn)投。
兩年前，泰禾集團在遭遇流動性危機后不久，便一度宣布迎來了“白衣騎士”萬科，后者擬24.3億元收購泰禾19.9%股份，但萬科并不會對泰禾的債務進行增信。
換言之，泰禾需要自行解決債務問題后，萬科才會推進與它的戰(zhàn)略投資。這讓泰禾更得自力更生，走上了與華夏幸福不同的自救之路。
雖然兩者大部分債務都通過展期來實現(xiàn)，但華夏幸福的債務重組是一攬子重組計劃，直接對2192億債務進行整體鋪排，與大多數(shù)債權人已達成共識，并采取了司法集中管轄的方式；而泰禾則更像是與各個債權人協(xié)商、逐個擊破。
從這個層面上看，與華夏幸福比起來，泰禾的壓力更大，它可能面臨著更多的頭緒，有時候還要應對債權人的訴訟與資產(chǎn)保全舉措。
所幸泰禾堅持了下來，盡管實控人黃其森被協(xié)助調(diào)查，但公司已逐漸在走上坡路。3月底，據(jù)泰禾集團消息，北京院子二期項目已于20日正式全面復工，這正是其復工復產(chǎn)、走出陰霾的縮影。
此外，A股半數(shù)房企預計2021年業(yè)績虧損，但泰禾卻預計去年全年歸母凈利潤為盈利1.01億元至1.32億元，這相比于2020年虧損49.99億元的情況，已實現(xiàn)由虧轉(zhuǎn)盈。
當代置業(yè)則正在自救中等待轉(zhuǎn)機。過去數(shù)月，張鵬一直穿梭于各種合作伙伴和金融機構(gòu)之間，不斷溝通、解釋，但當代置業(yè)仍面臨著諸多訴訟，以及一些項目公司的股權凍結(jié)，債務重組方案也還沒有著落。
地產(chǎn)二代楊武正掌舵下的藍光，經(jīng)歷了人事變動、資產(chǎn)出售之后，在今年4月初公布了上市公司債務累計違約本金為54.47億元，但其已形成了風險化解方案的雛形。
據(jù)藍光發(fā)展自述，其按照“短期維穩(wěn)紓困、中期穩(wěn)步清償、長期轉(zhuǎn)型發(fā)展”的整體思路逐步推動風險化解工作，目前在專業(yè)中介機構(gòu)配合下，已完成了資產(chǎn)和負債底數(shù)的摸排。
與此同時，藍光計劃加快對債委會擴容，組建全國性的債委會，逐步與不同類型的債權人，就風險化解整體方進行協(xié)商溝通，根據(jù)債務類別分組征求債權人意見，并在后續(xù)溝通中不斷細化方案。
盡管沒有方案出臺時間、具體細節(jié)披露，但藍光發(fā)展的這一表態(tài)，仍給債權人注入了強心劑。
上述泰禾、當代置業(yè)、藍光等地產(chǎn)商，他們處理危機的方式，與已獲得外界紓困協(xié)議的房企，有諸多相似之處。從目前看來，他們未來擺脫困局，或許只是時間問題。
常言道，自助者，天助也。那些躺平的房企，獲得轉(zhuǎn)機的概率則比較小。比如，自從債務危機爆發(fā)之后，便隱藏了身影的新力掌舵者張園林。
此外，三盛宏業(yè)老板陳建銘也曾被被警方懸賞千萬，全網(wǎng)征集其藏匿、轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的線索。后于2021年底，他主動前往上海市公安局自首。至今，三盛宏業(yè)還未有明確的資產(chǎn)處置安排。
重整路漫漫
房企一旦出現(xiàn)債務危機，要梳理資產(chǎn)、債務重整的難度并不小。也正因為如此，近幾年地產(chǎn)商暴雷的現(xiàn)象陸續(xù)出現(xiàn)，但能實現(xiàn)重組的，僅有華夏幸福、銀億股份等少數(shù)主體，正源地產(chǎn)、三盛宏業(yè)等均無著落。
這與房地產(chǎn)的行業(yè)特性有關。地產(chǎn)向來擁有高杠桿、重資產(chǎn)屬性，日常經(jīng)營中會將土地使用權、存貨、項目公司股權等，進行抵質(zhì)押融資，獲取項目建設所需資金，造成資產(chǎn)受限規(guī)模較大。
一旦資金鏈斷裂，資產(chǎn)處置時便面臨著復雜的情況，賬面資金大部分不能用于償債。債權人獲得的清償資產(chǎn)，有可能滯后性較強、回收率較低，這會造成各方利益難以協(xié)調(diào)，加大了房企度過危機的難度。
此前的協(xié)信引援，便是一個鮮明的例子。
2020年4月，新加坡豐隆集團旗下的City Developments Ltd（簡稱CDL），曾以43.9億元入股協(xié)信遠創(chuàng)51.01%股權，其中27.5億元作為給協(xié)信遠創(chuàng)的貸款，另一半27.5億元作為有條件的股權投資。
但隔年卻發(fā)生了小插曲，消息稱CDL成立了一個特別小組，用以決定出售其與協(xié)信遠創(chuàng)的資產(chǎn)?？梢奀DL對于協(xié)信的這筆投資，并沒有一開始那么看好，原因在于協(xié)信的部分資產(chǎn)并沒有想象中優(yōu)質(zhì)。
最終，CDL沒讓協(xié)信重獲新生。去年7月，后者仍難逃被申請破產(chǎn)的命運。
目前能跨越困境，完成重整的涉房企業(yè)，只有銀億股份，但它的重整之路，長達三年之久。
自2011年銀億地產(chǎn)以33億元“借殼”*ST蘭光，成功登陸A股后，實控人熊續(xù)強就開始不斷借助資本的力量，壯大銀億系。2014年至2016年三年間，銀億完成多筆地產(chǎn)收購，并購數(shù)量力壓海航系、復星系，位居民企第一。
但好景不長，后來的銀億因投資過雜，收益難達預期，業(yè)績開始大幅下滑，于2018年底開始暴雷。此后經(jīng)過兩年的摸索，才確定了《重整計劃》；直至去年底，投資人梓禾瑾芯的重整投資款全部到位，才正式告一段落。
進入債務重整的境地，考驗的是房企的耐心。不過，恒大事件發(fā)生后，房企的償債風險已被重視，這將有助于后續(xù)債務的有效化解。
另一方面，眼下房地產(chǎn)行業(yè)邊際逐漸改善，不僅并購貸款監(jiān)管、企業(yè)境內(nèi)發(fā)債等均有所放松，部分城市出臺的購房補貼、契稅減免，也釋放出了“托底”房市的效應，這有利于存量項目的順利回款，縮短企業(yè)重整期限。
上一篇：半導體保供，快了