2021年萬科出現(xiàn)了上市以來第三次凈利潤下滑。前兩次分別是1995年和2008年，分別對應(yīng)國家宏觀調(diào)控和國際金融危機(jī)，這一次則對應(yīng)房地產(chǎn)調(diào)控下全行業(yè)收縮的大背景。
面對行業(yè)性的陣痛，萬科在年報(bào)中附上一封致股東的信，用整整四頁紙檢討業(yè)績下滑的原因，闡述未來發(fā)展規(guī)劃。隔日的業(yè)績會(huì)上，郁亮再度向股東致歉，并重申了2022年業(yè)績企穩(wěn)回升的信心。
年報(bào)發(fā)布后的3月31日，萬科盤中漲幅一度超過6%，4月1日再度大漲。對于市場來說，2021年房企業(yè)績下行已經(jīng)在預(yù)期中，更重要的問題是市場恢復(fù)正常后，誰會(huì)成為新的贏家。從歷史看，大概率是經(jīng)營效率高、財(cái)務(wù)健康的行業(yè)龍頭。
萬科如何“企穩(wěn)回升”？
萬科2021年業(yè)績下滑原因，在致股東的信以及郁亮業(yè)績會(huì)上的發(fā)言中解釋得很清楚。
引起凈利潤下滑的直接原因是毛利率下降，去年公司扣除營業(yè)稅金及附加后的整體毛利率，從2020年的22.8%下降至17.2%，對應(yīng)毛利總額同比減少176億元。
同時(shí)投資收益下降69億元。公司對部分項(xiàng)目、個(gè)別股權(quán)投資等進(jìn)行減值，合計(jì)減少歸母凈利潤約26億元。
從某種程度來說，這是整個(gè)房地產(chǎn)市場下行的結(jié)果。過去全行業(yè)習(xí)慣了高增長，追逐規(guī)模，對市場判斷過于樂觀，在拿地上追高冒進(jìn)，隨著市場的調(diào)整，一些高地價(jià)項(xiàng)目預(yù)期收益減少，拖累了整體毛利率。
萬科在致股東的信中對公司沒有“堅(jiān)決擺脫高增長慣性”而表示慚愧，同時(shí)也反思了萬科管理中需要根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行改革的部分。
“充分授權(quán)、分布式實(shí)施是萬科過往快速發(fā)展的機(jī)制保障。在追求效率優(yōu)先的高速增長階段， 這一機(jī)制能更快地響應(yīng)市場、捕捉機(jī)會(huì)，最大程度地釋放前線戰(zhàn)斗力。隨著業(yè)務(wù)復(fù)雜度逐步提高，市場競爭日趨激烈，部分城市公司暴露出能力短板?！?/p>
針對這個(gè)問題，萬科計(jì)劃以開發(fā)經(jīng)營本部為主導(dǎo)，推進(jìn)集團(tuán)“一盤棋”建設(shè)，解決能力分散、操盤表現(xiàn)不穩(wěn)定的問題。制定關(guān)鍵領(lǐng)域的通用標(biāo)準(zhǔn)，拉通公司內(nèi)部成熟做法，推動(dòng)產(chǎn)品的系列化和標(biāo)準(zhǔn)化，提高資源向業(yè)績轉(zhuǎn)化的質(zhì)量和效率，穩(wěn)定項(xiàng)目收益水平。
內(nèi)部改革可以進(jìn)一步提高公司的經(jīng)營效率，為公司的長遠(yuǎn)發(fā)展打下基礎(chǔ)，相當(dāng)于修煉內(nèi)功。
事實(shí)上，從去年銷售來看，萬科依然保持著行業(yè)領(lǐng)先的位置，2021年實(shí)現(xiàn)銷售面積3807.8萬平方米，銷售額6277.8億元。萬科在全國商品房市場份額約為3.5%，銷售金額在武漢、成都、南京、鄭州等20個(gè)城市位列第一，在上海、深圳、天津等18個(gè)城市排名第二。期末已售未結(jié)金額 7108億元，同比增 1.8%，充足的未結(jié)資源是2022年業(yè)績企穩(wěn)回升的保證。
從外部來看，近期各地已經(jīng)在陸續(xù)出臺(tái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策，經(jīng)過前期調(diào)整，行業(yè)遲早會(huì)回歸常態(tài)，財(cái)務(wù)穩(wěn)健、經(jīng)營優(yōu)異的龍頭房企獲取紅利只是時(shí)間問題。
從歷史來看，在行業(yè)結(jié)束高速增長階段后，龍頭企業(yè)通過經(jīng)營效率的提升和市場份額的提升，往往會(huì)進(jìn)入一輪新的成長期。這個(gè)邏輯已經(jīng)在白酒行業(yè)演繹過一次。
健康的財(cái)務(wù)正是萬科最大的優(yōu)勢，去年萬科各項(xiàng)指標(biāo)均保持在綠檔”范圍內(nèi)，期末凈負(fù)債率、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為 29.7%、69.8%，賬面現(xiàn)金1493.5億元，遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期的有息負(fù)債。2021年經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入41.1億元，連續(xù) 13年為正。年內(nèi)債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，年末存量融資綜合融資成本降至4.11%。這使得萬科在當(dāng)下的環(huán)境中足以做到游刃有余。
轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)第二增長曲線 想象空間巨大
萬科一直被賣方機(jī)構(gòu)稱作“隱含價(jià)值”較高的地產(chǎn)龍頭，隱含價(jià)值主要來自其多元化板塊。萬科很早就意識到房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”的到來，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)布局孵化了一批業(yè)務(wù)。其中物業(yè)服務(wù)、長租公寓、商業(yè)開發(fā)及運(yùn)營、倉儲(chǔ)物流是四大明星項(xiàng)目，目前均已進(jìn)入高速成長期。
對房企來說，多元化業(yè)務(wù)不僅能提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，為公司貢獻(xiàn)第二增長曲線，還具有單獨(dú)拆分上市的預(yù)期，進(jìn)而提高公司整體估值，幫助公司實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。
萬科的多元化的業(yè)務(wù)離資本市場更近，其多個(gè)業(yè)務(wù)均已做到行業(yè)第一。
2021年表現(xiàn)最亮眼的萬物云，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 240.4 億元，同比增長32.1%，在管面積達(dá)到 7.8 億平方米，同比增長35.9%，合約面積 10.1 億平方米，同比增長38%。萬物云已經(jīng)成為一家社區(qū)、商企和城市空間服務(wù)“三駕馬車”協(xié)同驅(qū)動(dòng)的公司。去年新增合約面積中外拓業(yè)務(wù)占比超七成，其中商業(yè)、寫字樓服務(wù)領(lǐng)域外拓樓盤占比近八成。值得注意的是，3月30日，萬物云赴港上市申請已獲受理。
其次是物流倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)，萬緯物流2021年收入32億元，同比增長69%，近三年收入復(fù)合增速達(dá)到52%。目前萬緯物流在管面積1136萬平方米，其中冷鏈倉儲(chǔ)138萬平方米，已經(jīng)成為行業(yè)第一。
萬科泊寓則已發(fā)展成為規(guī)模最大的集中式公寓運(yùn)營商，2021年收入同比增長14%，截至2021年底，泊寓開業(yè)15.95萬間，全年平均出租率95%，無論在單房運(yùn)營成本、費(fèi)用率，還是自有渠道獲客比率等方面，均已具備較大優(yōu)勢。
商管業(yè)務(wù)領(lǐng)域的印力管理近五年收入復(fù)合增速達(dá)到20%，在商業(yè)最發(fā)達(dá)的長三角地區(qū)，印力在管面積處于前列，近兩年新開業(yè)的大型購物中心項(xiàng)目首個(gè)完整年整體NOI率在6%以上。目前其規(guī)模、收入、輕資產(chǎn)管理輸出均處于行業(yè)第一陣營。
對于多元化業(yè)務(wù)部分，萬科的發(fā)展目標(biāo)是爭取更大的發(fā)展空間和更好的回報(bào)水平。這部分業(yè)務(wù)一方面可以為公司整體利潤率水平提供支撐，同時(shí)也為未來的不動(dòng)產(chǎn)市場準(zhǔn)備更多合格資產(chǎn)，以迎接更廣泛的合作機(jī)遇。
在3月31日的業(yè)績會(huì)上，郁亮已經(jīng)明確提出，經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)具有較好的前景，因?yàn)榘l(fā)展空間很大，每一個(gè)都能孵化出很大的業(yè)務(wù)，“孩子長大成人了，父母就應(yīng)該鼓勵(lì)孩子分家獨(dú)立，未來希望公司每個(gè)業(yè)務(wù)都能成為有出息的兒子，能不能獨(dú)立上市是判斷成功的標(biāo)志之一?！?/p>
多元化業(yè)務(wù)已進(jìn)入收獲期，相信萬科的估值重估只是時(shí)間問題。