出品：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院
作者：大眼樓管/肖恩
近日，上交所發(fā)布了《關(guān)于對南都物服務(wù)集團(tuán)股份有限公司、控股股東浙江南都產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司及有關(guān)責(zé)任人予以監(jiān)管警示的決定》的監(jiān)管函，這是距去年底證監(jiān)會(huì)出具警示函、上交所監(jiān)管工作函之后的第3封。
南都物業(yè)接連收到監(jiān)管部門的“關(guān)照”，與公司內(nèi)控治理混亂、實(shí)控人利用其對公司的控制地位損害公司獨(dú)立性有關(guān)。正如文件所述，南都物業(yè)存在募集資金使用及財(cái)務(wù)記錄不規(guī)范、人員獨(dú)立性不足、三會(huì)記錄不規(guī)范、內(nèi)幕信息登記表記錄不準(zhǔn)確等問題。
對于公司自身治理都漏洞爆出的南都物業(yè)來說，面對當(dāng)前行業(yè)跑馬圈地、集中整合的大背景，如何保障物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、如何改變粗放的經(jīng)營陋習(xí)尋找自身的競爭力成為當(dāng)務(wù)之急。
大股東隨意轉(zhuǎn)走資金
一年前的2020年12月21日，時(shí)至年底，也往往是各公司借貸到期還款或展期的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。南都物業(yè)在年關(guān)時(shí)節(jié)向控股股東南都集團(tuán)轉(zhuǎn)款1100萬，控股股東輕輕松松轉(zhuǎn)走1100萬，且沒有任何相關(guān)的審議和審批程序，也未按相關(guān)規(guī)定履行信息披露義務(wù)。實(shí)際控制人韓芳違反誠實(shí)信用原則，利用其對公司的控制地位損害公司獨(dú)立性，構(gòu)成控股股東非經(jīng)營性資金占用。
并在兩天后的12月23日，南都集團(tuán)將1100萬元又轉(zhuǎn)回南都物業(yè)賬戶，我們推測這或是一筆年底借貸的過橋資金，為結(jié)清當(dāng)期借貸本金，重新借入本金后又歸還給南都物業(yè)。這從去年底南都集團(tuán)將其持有的拿其所持南都物業(yè)股份的24.80%的股份進(jìn)行了質(zhì)押融資，就可見一斑。
南都物業(yè)的投資人、債權(quán)人在毫不知情的情況下，承擔(dān)著風(fēng)險(xiǎn)、免費(fèi)給大股東提供了一筆過橋資金，看上去南都物業(yè)的中小股東權(quán)益基本沒有保障，公司內(nèi)控治理大股東“一人說了算”。
成立于1993年的南都物業(yè)，雖然現(xiàn)在是姐姐當(dāng)實(shí)控人、妹妹當(dāng)總經(jīng)理的“家族”企業(yè)，但曾隸屬于杭州本地知名房企南都房產(chǎn)旗下。只不過2006年萬科斥資近19億接盤南都房產(chǎn)60%權(quán)益，而南都物業(yè)則未在被收購之列，由南都地產(chǎn)原副總裁韓芳接手，自此成為獨(dú)立的第三方物管企業(yè)。
可見，和業(yè)內(nèi)大多數(shù)物企不同，南都物業(yè)目前是一家由前高管BMO且無關(guān)聯(lián)房企的獨(dú)立第三方物企。
在早些年，在內(nèi)房企還沒有大規(guī)模分拆物業(yè)板塊推進(jìn)行業(yè)跑馬圈地運(yùn)動(dòng)之前，南都物業(yè)從基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)，逐漸和銀泰、綠地等合作，進(jìn)入商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、綜合體等業(yè)務(wù)板塊。沒有內(nèi)卷，令南都物業(yè)發(fā)展的不緊不慢，治理上也出現(xiàn)了“懶政”，而這樣的內(nèi)控治理在當(dāng)前大背景下似乎顯得不合時(shí)宜、且無競爭力。
以項(xiàng)目為由的資助或是冒險(xiǎn)的借貸
無獨(dú)有偶，南都物業(yè)管理層在資金管理上的“任性”還體現(xiàn)在一則對外財(cái)務(wù)資助上。
2019年10月，南都物業(yè)與賽麗地產(chǎn)簽訂《項(xiàng)目合作協(xié)議書》共同投資建設(shè)總部辦公樓，項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)約為6億元。所謂共同投資，實(shí)際上項(xiàng)目公司杭州麗郡是由賽麗地產(chǎn)100%持股，而南都物業(yè)所謂的共同投資則是財(cái)務(wù)資助，即借錢給杭州麗郡。
公告顯示，南都物業(yè)向杭州麗郡提供了2.3億元的財(cái)務(wù)資助，以杭州麗郡50%股權(quán)為質(zhì)押，年利率為7.2%，借款期限自首次借款之日起至該項(xiàng)目竣工交付之日止。
而天眼查數(shù)據(jù)顯示，杭州麗郡的注冊資金僅為2千萬元，實(shí)繳不祥，拿地的主要資金分別來自南都物業(yè)、賽麗地產(chǎn)提供的財(cái)務(wù)資助4.6億元。也就是說，杭州麗郡的50%股權(quán)是不值什么錢的，對于南都物業(yè)的2.3億借款的抵押擔(dān)保的保障水平基本等于沒有。
因此，這是一筆高風(fēng)險(xiǎn)貸款，尤其是在全年有超500家中小房企破產(chǎn)的2019年年底，而這筆借款的利息南都物業(yè)只要了7.2%，稍有常識(shí)的行業(yè)內(nèi)人士都知道，體量更大的民營房企目前的融資成本動(dòng)輒10%，更可況中小民營房企。更令人費(fèi)解的是，這筆財(cái)務(wù)資助還有南都集團(tuán)的擔(dān)保，并且在去年的還款過程中，資金來源有相當(dāng)一部分也是來自于南都集團(tuán)。再加上總部建設(shè)項(xiàng)目意外地?zé)o疾而終，這筆財(cái)務(wù)資助的真實(shí)去向顯得更加撲所迷離。
是高風(fēng)險(xiǎn)、低息率地借給了杭州麗郡，還是低成本低私下通過杭州麗郡轉(zhuǎn)給了南都集團(tuán)？盡管南都物業(yè)矢口否認(rèn)，但南都集團(tuán)在此筆財(cái)務(wù)資助中所扮演的角色，很難讓人相信這筆沒有流向南都集團(tuán)。
內(nèi)控堪憂 如何保障物業(yè)服務(wù)質(zhì)量？
從世茂服務(wù)收購世茂股份的物業(yè)項(xiàng)目，到碧桂園服務(wù)重申自身物企不輸血的定位，擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的物企成為關(guān)聯(lián)公司的輸血包已是心照不宣的慣例。
而這一招，南都物業(yè)早就開始玩起來了。輸血玩的好的南都物業(yè)，本職工作做的如何呢？
作為A股首支物業(yè)股，南都物業(yè)在當(dāng)初IPO募集資金的投資項(xiàng)目具體情況為：
投資物業(yè)管理智能化系統(tǒng)項(xiàng)目7000萬元；
投資全國物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)拓展項(xiàng)目6000萬元；
投資社區(qū)O2O平臺(tái)建設(shè)項(xiàng)目3000萬元；
投資公寓租賃服務(wù)項(xiàng)目10785.8萬元；
投資人力資源建設(shè)項(xiàng)目1962.49萬元。
而到了去年底，南都物業(yè)修改了“投資物業(yè)管理智能化系統(tǒng)項(xiàng)目”和“投資全國物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)拓展項(xiàng)目”的資金用途，并于1月5日以1.32億元收購物產(chǎn)中大旗下的中大物業(yè)100%股權(quán)及普惠物業(yè)80%股權(quán)。
截止去年10月底，普惠物業(yè)估值增值率高達(dá)897%，普惠物業(yè)和中大物業(yè)的凈資產(chǎn)之和為3946萬元，2021年1-10月凈利潤之和為971萬元，收購估值基本接近當(dāng)前二級市場的估值水平。
南都物業(yè)匆忙修改資金用途用于并購擴(kuò)大規(guī)模，主要還是源于規(guī)模競爭的焦慮。截至2021年6月底，南都物業(yè)在管面積為5624萬平方米，處于行業(yè)中游水平，但增速卻處于行業(yè)的下游。從2017年南都物業(yè)簽約總面積3884.95萬平米算，年化增長率僅有19%。
但對于中小物企而言，當(dāng)下或許不是收并購的好時(shí)機(jī)。行業(yè)加速整合，優(yōu)質(zhì)標(biāo)的水漲船高，投后管理又是一件費(fèi)時(shí)費(fèi)力費(fèi)錢財(cái)?shù)氖?，而稍有水土不服很大可能還會(huì)拉低當(dāng)前的盈利水平。
2019、2020年數(shù)據(jù)顯示，相較于上年，南都物業(yè)均有3%-4%的合約面積流失。此外，伴隨著南都物業(yè)日漸走高的糾紛訴訟開庭數(shù)，公司賬面的應(yīng)收賬款及票據(jù)也從2017年的1.42億元增長至2021Q3的5.19億元，應(yīng)收款占總營收比重從17%增長至44.4%，占利潤比重從1.89倍增長至3.68倍。
物業(yè)服務(wù)糾紛及應(yīng)收款的增加，背后是南都物業(yè)在經(jīng)營管理層面與客戶的關(guān)系處于并不充分信任的狀態(tài)，而這種關(guān)系似乎也類似于投資人與公司管理層之間的信任危機(jī)。