“房貸荒”或將延續(xù)到2022年。
“目前排隊人數較多，放款時間可能需要等候半年，預計至少要到春節(jié)前后了。”準備在上海申請首套個人住房貸款的張彥(化名)在咨詢時得到了這樣的答復。
近日，《中國經營報》記者先后聯系中國銀行、交通銀行、建設銀行、招商銀行、上海銀行、浙商銀行、浦發(fā)銀行和蘇州銀行等12家銀行分設在上海、金華、杭州、無錫、南京、蘇州、合肥和武漢8座城市的分行貸款中心咨詢房貸辦理情況，工作人員分別給出了“已暫停個人住房貸款業(yè)務”或“受住房貸款余額不足影響，放款周期延長”等回復。
限制加杠桿，房貸利率上調，正成為房地產市場“穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的重要利器。一家國內頭部房產中介平臺上海一區(qū)域負責人張峰(化名)向記者感嘆：“受銀行收緊住房貸款影響很多客戶由于沒有資金，購房者看房、買房的熱情開始降低，而二手房房東擔心遲遲拿不到尾款，也會對意向購房者比較挑剔，更希望尋得能夠全款支付的購房者?！?/p>
另外，延緩放款也給開發(fā)商帶來了沖擊。一家房企上游供應商的相關負責人便向記者透露：“項目公司稱今年銀行放款慢，導致他們此前開盤的項目沒有回籠到充足的資金。我們作為供應商也遲遲未收到房企應付的款項?！?/p>
部分銀行暫停房貸申請
“在上海，今年從申請到放款至少需要半年時間。其中，審批流程大概需要20天左右，放款需要4個多月的時間?！睆埛甯嬖V記者，“而去年同期從審批到放款，大概只需要1個月左右?！?/p>
記者在采訪中發(fā)現，中國銀行武漢分行、招商銀行金華及合肥分行、浙商銀行杭州分行、徽商銀行合肥分行等工作人員均明確表示已暫停房貸申請，主要原因在于貸款額度不夠，至少得到明年才能恢復申請，明年的具體時間也還不確定。
其中，中國銀行武漢分行僅暫停了二手房貸款，招商銀行和浙商銀行多家分行則全面暫停了新房和二手房的貸款?；丈蹄y行合肥分行的一位工作人員則告訴記者：“目前已經暫停了二手房的貸款，我們一直是沒有涉及新房貸款的?！?/p>
而在尚未暫停房貸申請的銀行中，只有建設銀行蘇州分行、招商銀行蘇州分行以及上海銀行寧波分行工作人員表示，放款時間大概在2~3個月。另外多家銀行工作人員則稱：放款時間現在不能確定，至少需要半年左右，大概得等到明年1~2月份。
此外，多家銀行分行工作人員表示，目前只對列入銀行準入范圍開發(fā)商的購房者，或者有合作關系的中介機構平臺客戶提供貸款，交通銀行工作人員表示：“我們沒有指定的合作開發(fā)商或中介平臺，購房者只要手續(xù)齊全都可以申請?！?/p>
對此，部分銀行工作人員給出的解釋是：“首先是為了降低風險，畢竟有第三方做擔保。其次是因為貸款額度緊張，我們也要選擇優(yōu)質的開發(fā)商或者合作的中介平臺?！?/p>
記者日前在上海浦東新區(qū)采訪了解到，一計劃9月份開盤的新建住房項目銷售人員告訴記者：“項目開發(fā)商是國內的頭部房企，有常年合作的銀行，會為我們預留貸款額度。在項目一期房源中，有部分貸款客戶，放款時間只需要一個月左右?！?/p>
對于銀行“挑客”的現象，中國光大銀行金融市場部分析師周茂華向記者解釋道：“一是在房地產調控趨嚴的情況下，部分銀行的房貸資金額度本身偏緊張。二是出于防范風險考慮，銀行對有合作關系的開發(fā)商比較了解。與此同時，這有助于加快合作開發(fā)商的資金回籠速度，降低貸款違約風險。”
以招商銀行為例，其近日發(fā)布的2021年中期報告的數據顯示，其房地產貸款占比合計為32.22%，其中個人住房貸款占比為24.71%。
而去年12月份，中國人民銀行、銀保監(jiān)會聯合發(fā)布了《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。根據不同的機構類型，劃分不同的房地產貸款集中度。其中，針對中資大型銀行，房地產貸款占比上限為40%，個人住房貸款占比上限為32.5%。而中資中型銀行的上限則分別為27.5%和20%。這使得今年以來，銀行加強了對房地產貸款的控制。
按照“銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度”要求，由于招商銀行屬于中型銀行，監(jiān)管部門對其個人住房貸款占比和房地產貸款占比上限分別為20%和27.5%。
這也意味著，該行個人住房貸款占比和總房地產貸款占比已經全部超過了警戒線。
#p#分頁標題#e#多城接連上調房貸利率
“目前首套房的利率是5.73%，二套房的利率是5.98%?！苯煌ㄣy行武漢分行營業(yè)部貸款中心的工作人員向記者坦言：“目前的利率，僅供參考，預計近期武漢的住房貸款利率要上調?！?/p>
事實上，今年以來，“加息潮”已經在多個城市蔓延。融360大數據研究院公布的數據顯示，進入2021年，已經有30個城市的房貸利率較2020年底上漲，加入了上調房貸利率的陣營，并紛紛突破了6%和7%的“關口”。
上述數據顯示，今年全國房貸利率整體水平開始止跌轉漲，全國房貸的平均利率已經連續(xù)多個月處于穩(wěn)步上升的狀態(tài)。在今年5月，全國首套房貸款平均利率為5.33%，較2020年底上漲11BP；二套房貸款平均利率為5.61%，較2020年底上漲了8BP。而到了7月份，全國首套、二套的房貸平均利率則分別達到了5.38%、5.65%。
與此同時，今年5月份以來，杭州、寧波、蘇州等地多家銀行上調了首套及二套房貸利率。其中蘇州上調幅度較大，在5月份，蘇州市將首套房貸款利率上調了60BP至5.65%，二套房上調40BP至6.0%。
但是，記者注意到，從7月底開始，蘇州市的首套房貸利率便“突破”了6%。而蘇州市多家銀行的二套房貸利率，已經逼近7%。
近日，浦發(fā)銀行蘇州分行的工作人員向記者表示：“目前首套房和二套房的利率分別為6%和6.5%?！倍K州銀行在蘇州當地的工作人員也透露道：“首套房利率已經達到6.5%，二套房利率為6.7%?！?/p>
而一直處于房貸利率“低洼地”的上海市，也在7月末，全線上調了房貸利率，步入“5時代”。日前，中國銀行和交通銀行等大型國有銀行上海分行營業(yè)部貸款中心負責人向記者確認稱：“上海首套房貸利率已從原先的4.65%上調至5%，二套房貸利率則從5.25%上調至了5.7%。”
除了一二線城市之外，三四線城市也紛紛迎來房貸利率上漲潮。以蘇州市管轄區(qū)域內的縣級市——昆山為例，有數據顯示，截至8月末，該縣級市大部分銀行的首套房貸利率為6.5%~6.7%。與此同時，對于仍有貸款未結清的購房者，執(zhí)行的二套房貸利率則從6.7%起，最高值已經突破了7%。
招商銀行昆山支行的工作人員告訴記者：“首套房貸利率是6.5%左右。而對于二套房，若貸款人仍有貸款未結清，那么二套房貸款利率至少得在7%以上?！?/p>
記者按照等額本息的還款方式計算，若為首套房，以貸款期限為30年、貸款額為500萬元、4.9%的等額本息基礎利率為例，那么購房者共需支付的利息總額約為455萬元。
若按利率上調至6%計算，則利息總額將達到580萬元左右，相較4.9%的利率，購房者需多支付125萬元的利息；若按照7%的房貸利率計算，那么利息總額將共計698萬元左右，相較于4.9%的利率，購房者需多交付的利息則將達到243萬元。
對于房貸利率上調所帶來的影響，張峰則向記者坦言：“房貸利率的上調，尤其是今年以來大幅度的利率上漲情況，會導致總利息額大幅上漲，增加了資金壓力，限制‘高杠桿’。這對于房地產市場，是立竿見影的一種調控手段?！?/p>