一群讓深圳家長神往的“頂級學區(qū)”房價，現已不景氣。
坐擁深圳最牛中小學，號稱學區(qū)中“愛馬仕”，房價一直堅挺的百花片區(qū)，近日出現了松動。信貸緊縮，學位供給增加…政策編織的這張大網牢牢地“套住”了深圳撒潑似漲的房價。
如果這套房去年能像現在這樣降價15萬元，我所遇到的顧客就不會再買別的了。本年度百花片區(qū)“有錢急租”的業(yè)主多，不少業(yè)主降低了掛牌價。
據悉，國城花園的學位房就是深圳實驗小學和實驗中學。
在深圳福田區(qū)百花片區(qū)，這棟售價15萬元的房子正是國城花園95平方米左右的三房。據了解，目前業(yè)主報價為2330萬元，政府參考價為1248萬元，而之前業(yè)主報價為2345萬元，近期降價15萬元。
在深圳百花區(qū)學區(qū)房中出現的降價信號，也許只是深圳二手房市場下滑的一個代表。據深圳房產中介協會分析，深圳4月樓市表現欠佳，受新政持續(xù)發(fā)酵的影響，二手房市場網簽量遭遇“三連跌”；在新房市場上，也出現了階段性供不應求的現象，一手房成交量出現階段性下滑，“銀四”行情也隨之落幕。
連續(xù)下跌45萬元，8個月未出貨。
沒有認識過這個小區(qū)的人，絕對不會想到，這個樓齡超過20年的小區(qū)，多是小戶型的房子，每平方米的單價曾一度超過40萬元，平均單價在20萬元左右。該區(qū)域面積約1平方公里，沒有現代化的商業(yè)中心，連停車位都是靠“搶”來的，但這里卻成了全深圳家長神往的地方。
位于深圳市福田區(qū)，百花片區(qū)位于上步路東側，紅荔路北側，距華強北約1公里。公共信息顯示，百花片區(qū)下轄南天社區(qū)和長城社區(qū)，是深圳中小學學區(qū)歷史最悠久、實力最強，也是全市首批學位房的片區(qū)。在這里分布著實驗小學、荔園小學、百花小學和實驗中學，這幾所學校的實力都在深圳名列前茅。
除深圳名列前茅的小學、中學外，一大批教育機構也在此扎根。
國城花園西門對面的一家老式商業(yè)中心，一半以上的空間都被課外培訓機構占用。這一面很多餐館都以“綠色有機”為主調，主要顧客是小孩。
高企的百花片區(qū)房價終于有所松動，但這一現象在業(yè)內人士看來，“現在已經回到了正常水平”。
百花片區(qū)中長城花園一套約124平方米的三房二廳業(yè)主已兩次降價，目前售價1555萬元。由價格調整記錄可以看出，在2020年9月15日，該房屋的掛牌價格為1520萬元；在9月24日，該房屋的掛牌價格提高了80萬元至1600萬元；在進入2021年后，1月16日業(yè)主首次下調了20萬元；在4月1日，該房屋的掛牌價格又降低了25萬元至當前價格。
這棟房子自去年九月掛售以來，已經8個月沒有賣出去。房主急了，想把房子先讓給他們。
5月24日，今年上半年百花片區(qū)的學位房都沒有什么動靜，漲價的不多，降價的也有，有些降價的房主可能急得手忙腳亂。
近期百花小區(qū)業(yè)主的降價并非個案。除了以上兩起案例，長城花園最近還將其業(yè)主的價格下調了55萬元和10萬元。據悉，長城花園對應的學校為百花小學和實驗中學初中部。
減價可能會繼續(xù)下去。
雖然連續(xù)兩次調價，房價下調到1555萬元，但長城花園的這套二手房相對于2020年9月的報價卻上漲了35萬元。
這一現象屬于新政持續(xù)影響的效應之一，而在某種程度上，隨著新政的持續(xù)實施，未來此類個別高價盤可能會頻繁下調報價。但是這并不會對深圳整體房價形成趨勢性的下跌影響，畢竟這樣的房源并不多，還不足以對市場造成連鎖反應。
今年7月15日，深圳出臺了“史上最嚴調控”樓市新政，宣布將嚴格限制購房資格，細化普通住房等措施。深圳市住房和建設局于今年2月8日發(fā)布消息，經深圳市政府同意，建立深圳市二手住房參考價格發(fā)布機制。與此同時，銀行信用評級也逐漸向參考價值靠攏。
政策影響又如何？以國城花園一處約95平方米的房屋為例。經中介人了解，該樓盤業(yè)主報價為2330萬元，而政府參考價格只有1248萬元。2月8日前，銀行按成交價放貸款，貸款七成，購房者可貸款1631萬元，首付699萬元；現在，按政府參考價格貸款七成，首付只有873.6萬元，首付1456.4萬元，購房者可貸款757.4萬元。
提高幾百萬元的首付，相當于直接給深圳二手房市場澆了一盆冷水，對本身房價就很高的學區(qū)房的影響更直接。
深股通中介標準指數顯示，深圳市4月份二手房網簽總量為4396套，環(huán)比3月繼續(xù)下跌9.7％，較去年4月大幅下滑74.7％。在同、環(huán)比變化情況下，隨著時間的推移，市場并沒有沖淡新政的影響，而且新政對市場的影響也呈現出逐漸加深的特點。#p#分頁標題#e#
與此同時，隨著新政的持續(xù)發(fā)酵，深圳二手房周成交數量自2月底以來，整體維持在1000套左右的低位運行，而這種低位平穩(wěn)的態(tài)勢已逐漸成為二手房市場的常態(tài)。
在深圳，二手房價格出現松動，很大程度上是因為二手房政府指導價出臺后，購房者加杠桿能力明顯下降，再加上經營貸的嚴格控制、購房門檻的提高等一系列政策的疊加，對深圳樓市降溫起到了很大作用，學區(qū)房也大行其道。
這也得到了國家統計局數據的證實。四月份70個大中城市的商品住宅銷售價格走勢，國家統計局公布的數據顯示，全國房地產市場熱度有所下降。其中，熱點城市二手房價格仍處于上升通道，而深圳則在二手房指導價出臺后，環(huán)比零上漲。
要實現教育均衡化還需要努力。
此次百花片區(qū)學區(qū)房價格松動，在李宇嘉看來，也是均衡教育推進過程中的一種市場反應。
教育內卷是如此的嚴肅，每個人都希望他們的孩子能進入最好的學校。我想，好的學區(qū)房市場一直都在，價格浮動也很正常，但只要我有能力，我也希望我的孩子能讀雙實驗。
而教育資源分配不均仍將使優(yōu)質學位的價格居高不下。
在深圳各大名校學區(qū)房的高價全國皆知，在現階段房價松動的另一個重要原因是深圳教育集團化、大學區(qū)的推行。對于大多數學區(qū)房而言，這些舉措增加了不少不確定性，由此購房者對學區(qū)房的預期也在減弱，進而影響到市場的報價和成交。
這一輪學區(qū)房的放松，也許不會持續(xù)太久。一般來說，家長在上半年是比較冷靜的，但進入下半年，許多家長就開始為孩子來年的閱讀做準備了。只需看房子，買房子的人多了，業(yè)主的心態(tài)就會上升。
怎樣才能徹底改變目前學區(qū)房高房價？全國各地父母追求高學歷的現象一模一樣。在短期內，深圳要改變這種現象確實比較困難，需要在中長期內推進。在這些措施中，最根本的措施就是持續(xù)推進搖號入學，大學區(qū)全面推行集團化辦學，從而使深圳教育資源進一步均衡。
把優(yōu)勢與劣勢結合起來，縮小名校與普通學校的辦學質量差距，是實行集團化、大學區(qū)制的目標，但這需要一個過程。
在深圳，高價學位房從根本上解決了問題，還需要從制度、體制上加以完善，除了長期增加住房供給和學位供給外，在中短期，還需要從學區(qū)劃分、積分排名和房源等級排名等操作規(guī)則上加以推進。完善現行的學位申請制度，打破“學位房”觀念，可以從根本上實現教育資源的均衡配置。
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