房企集體“降檔”后呈現(xiàn)四大趨勢
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蒙眼狂奔時代結束，高杠桿擴張商業(yè)模式難以再發(fā)力，“三道紅線”融資新規(guī)倒逼“體檢”不合格房企探尋“安全健康”發(fā)展之路。在2020年業(yè)績大考收官后，《證券日報》記者發(fā)現(xiàn)，多數(shù)房企都提到一個關鍵指標，即加快轉為綠檔房企。
貝殼研究院提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在82家典型房企中，31家為“綠檔”，34家為“黃檔”，8家為“橙檔”，9家為“紅檔”。同時，一年內12家房企連降兩檔，9家房企維持“紅檔”。
集體“降檔”的房企之后要如何發(fā)展呢？《證券日報》記者通過多方采訪后總結為四點；一是規(guī)模越大房企業(yè)績預期越穩(wěn)，行業(yè)競爭梯隊固化，黑馬難再現(xiàn)；二是償債高峰遇到“三道紅線”后，發(fā)債規(guī)模持續(xù)低于到期債務規(guī)模；三是部分房企提高經營杠桿，或會帶來經營風險；四是降檔后房企對多元化或將重新思考。
半年新增12家綠檔房企
何為“三道紅線”？紅線1：剔除預收款后的資產負債率大于70%；紅線2：凈負債率大于100%；紅線3：現(xiàn)金短債比小于1倍。新規(guī)初衷則是倒逼房企增強風險意識，防范市場資金無序進入房地產行業(yè)，導致金融系統(tǒng)性風險發(fā)生的可能。
據(jù)同策研究院監(jiān)測的50家樣本房企表現(xiàn)來看，“三道紅線”政策發(fā)布前后，50家樣本房企自年中5家綠檔房企增加至年末17家，半年新增12家綠檔房企，綠檔房企占比超三成，紅檔房企由年中7家減少至年末2家，占比4%。
從三個指標來看，剔除預收賬款負債率為房企達標率最低的指標，年末50家樣本房企均值72.8%，不合格率60%；凈資產負債率年末均值則從年中高于100%下降至81.5%躍入合格線內，至年底未達標房企占比24%；現(xiàn)金短債比均值在兩個時間節(jié)點均高于1，年底指標為1.59，未達標率僅10%?？偟膩砜?，剔除預收賬款負債率為房企達標率最低且相對較難實現(xiàn)優(yōu)化的指標。
同策研究院指出，從優(yōu)化方式來看，房企加快去化及周轉率，使得公司有更多經營性現(xiàn)金流入，部分房企在經營性現(xiàn)金流上由負轉正，同時放緩投資，在債務上通過借新還舊來穩(wěn)定其債務規(guī)模；也有部分房企通過合作開發(fā)模式來保持其規(guī)模的擴張且確保債務增速受控；此外，部分資金杠桿較高房企只能通過出售前期囤積的優(yōu)質資產來進行降負債，確保企業(yè)能回歸穩(wěn)健運轉的模式。
“有部分房企利用資本市場上較多高成本、高利息的方式快速擴充企業(yè)權益實現(xiàn)降負債，也存在明股實債等加大表外負債方式來快速降檔的現(xiàn)象。”有業(yè)內人士向《證券日報》記者透露，這類房企雖表面上增強了健康系數(shù)，但實在風險仍舊較大，快速瘦身降檔房企也存在反彈風險。
不過，從財務杠桿表現(xiàn)上看，企業(yè)降負債決心確實較為積極。“三道紅線”融資新規(guī)管錢，加上“兩集中”土地出讓制控地，房企有息負債規(guī)模將降低。廣發(fā)證券(14.770, -0.02, -0.14%)發(fā)展研究中心根據(jù)公司公告和Wind數(shù)據(jù)以434家樣本房企統(tǒng)計顯示，從地產行業(yè)有息負債規(guī)模增速預判來看，2021年增速上限樂觀預期為7.2%，中性預期為5.7%，悲觀預期為4%。縱向對比來看，2013年至2018年，地產行業(yè)有息負債規(guī)模增速為25.3%，2019年至2020年為5.5%。
這將為行業(yè)帶來深遠影響，比如排位將重新洗牌，各檔企業(yè)在金融資源分配方面發(fā)生了扭轉，從“金字塔”變?yōu)椤暗菇鹱炙薄慕衲攴科笾贫繕饲闆r已經可窺見一二，2021年房企平均目標增長率多不足15%，20家頭部房企平均目標增長率同比下降6.2個百分點。即便如此，受益者或者說能在接下來的市場中更上一個臺階的，顯然是拿地積極的綠檔房企，行業(yè)將進入“好孩子”享受紅利時代。
不過，一批“黃檔”中型房企仍有機會，尤其是財務杠桿和經營杠桿平衡較好的房企。經營杠桿策略，簡言之，就是由于固定成本的存在而導致EBIT（息稅前利潤）變動率大于營收的變動率的杠桿效應。
經營杠桿走高
眾所周知，企業(yè)的杠桿可以分為經營杠桿和財務杠桿，兩者相乘構成了企業(yè)的綜合杠桿。在房企中，經營層面的固定成本包括土地成本、前期工程、建安成本及其他的一些費用。除了財務杠桿，加大經營杠桿亦能帶來規(guī)模效應，規(guī)模達到一個突破點，覆蓋掉固定費用后，利潤會成倍數(shù)增長。但經營杠桿與經營風險呈正相關，當固定成本越高時，經營杠桿系數(shù)越大，企業(yè)的經營風險也就越高。
據(jù)同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從經營杠桿系數(shù)來看，2020年50家樣本企業(yè)均值為1.24，較2019年提升0.04。其中，18家房企超過了均值，32家低于樣本均值，這意味著更多樣本房企經營杠桿控制得當，更注重杠桿風險的控制。18家經營杠桿較高的房企中，代表企業(yè)有大悅城、藍光發(fā)展等，經營杠桿系數(shù)達到了2.97、1.86、1.83。#p#分頁標題#e#
“通過對18家經營杠桿系數(shù)較高房企的經營狀況分析發(fā)現(xiàn)，這些房企大多在2020年存在’增收不增利’、營收和利潤出現(xiàn)下降以及營業(yè)成本增幅較大的情況，這就使得公司盈利能力出現(xiàn)下降，從而導致公司經營杠桿風險走高?！蓖哐芯吭褐赋觯湫推髽I(yè)是禹洲集團，2020年公司營收和利潤大幅下降。報告期內，公司實現(xiàn)營業(yè)收入104.12億元，同比下降約55.2%；歸母凈利潤1.17億元，同比下降96.76%，毛利率僅為4.61%，在行業(yè)中幾乎是最低。而另一方面，雖然公司2020年營業(yè)成本大幅下降42%，至99億元，但歸母凈利潤的下降幅度更大。公司2020年經營策略的失利，使得公司經營杠桿快速提升至1.77，同比提升0.87。
但是，在32家經營杠桿系數(shù)較低的房企中，代表企業(yè)如中國海外發(fā)展、旭輝控股集團等，經營杠桿系數(shù)僅為0.8及0.93。實際上，從經營杠桿系數(shù)較低的房企來看，大多都有著較好的業(yè)績表現(xiàn)。
綜合來看，同策研究院指出，通過對樣本房企2019年、2020年兩年經營杠桿系數(shù)比較發(fā)現(xiàn)，2020年行業(yè)增加經營杠桿系數(shù)的意愿更強烈一些。在2020年增加經營杠桿系數(shù)的房企有26家，24家降低了經營杠桿系數(shù)。而2019年增加經營杠桿系數(shù)的房企為21家，29家降低經營杠桿系數(shù)。
在同策研究院資深分析師肖云祥看來，在房地產行業(yè)“黃金時代”因土地、建安等成本相對較低，盡管房企加足馬力“野蠻生長”，也不會產生過高的經營杠桿風險。但當前的房地產市場已經發(fā)生了巨大的變化，地價、建安成本、融資成本等持續(xù)走高，各地的調控政策毫無放松跡象，在這樣的背景下，如果只是一味地追求規(guī)模，為了拿地而不惜代價，就是典型的因固定成本的增加導致EBIT變動率小于營業(yè)收入的變動率，那經營杠桿系數(shù)走高將會是趨勢，也就意味著“增收不增利”的情況將會更加嚴重。
“要改變思想認識，行業(yè)利潤率走低是大趨勢，土地紅利時代早過去了，要向制造業(yè)學習，向管理要紅利?！蹦愁^部房企掌舵人向《證券日報》記者直言道，不要想著賺“大錢”了，要學會“小錢”要省也要會賺。