本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝上海報道
城市進化過程中，隨著人口增長紅利的消失，城市正掀起新一輪的更新升級浪潮。而與此同時，進入存量時代的商業(yè)地產行業(yè)，隨著資本的介入與房企的輕資產化轉型，其競爭格局也面臨著重構。如此一來，消化存量資產、煥活城市生命力，開始成為商業(yè)地產操盤手的重要使命之一。
破局存量商業(yè)市場
近日，在贏商網舉辦的“Together——2020贏商網大會”上，上海連鎖經營協會副會長、店店優(yōu)連鎖品牌創(chuàng)投孵化平臺創(chuàng)始人汪志剛直言，隨著城市化進程的加快，商業(yè)地產開發(fā)商們的“跑馬圈地”，也催生了大量存量商業(yè)——尤其是二三線城市的存量商業(yè)。與此同時，不少商業(yè)地產從業(yè)者對于“破局存量商業(yè)市場，資本與開發(fā)商各自承擔著怎樣的角色？”“城市更新熱潮下，如何衡量存量商業(yè)的價值及提升空間？”“盤活存量資產，需要適應哪些生存法則？”等問題提出了自己的經驗與看法。
“我們幫助別人消化存量?！惫獯蠹螌?3.340, 0.00, 0.00%)股份有限公司副總裁、光大安石COO周頌明表示：“對于存量而言，需要思考的是，其一，是項目所在城市決定了其是否具備退出條件；其二，是項目是否還有挖掘余地。位于一線城市而價值偏低的項目有更多的操作余地。其中，商業(yè)是所有住宅辦公樓中價格最低的，從空間來說，可以將其做成類似酒店、和聯合辦公等?！?/p>
瑞安房地產無疑是較早接觸存量商業(yè)的房企。早在上世紀90年代，瑞安即開始打造第一個國內城市更新項目——新天地。瑞安房地產與中國新天地執(zhí)行董事張斌表示，在城市更新領域，瑞安給自己的新定位是“城區(qū)發(fā)展解決方案的提供者”，分別從活力空間打造、綜合社區(qū)深度運營、活力經濟生態(tài)系統培育以及新商業(yè)投資四個方面提供解決方案?；邶嫶蟮墓緞?chuàng)新團隊、孵化器和創(chuàng)新基金，這四個方面會不斷在不同項目中進行配置。“我們認為進行區(qū)域運作只是做地產行業(yè)不夠的，一定要從城市、產業(yè)、人的角度提出綜合解決方案。” 張斌表示。
月星集團副總裁兼環(huán)球港商業(yè)集團執(zhí)行總裁賈耀勇表示，月星提出要做環(huán)球港“百城百港”全球戰(zhàn)略目標，走輕重資產結合的快速發(fā)展道路?！拔覀兪窃谙瘎e人的存量資產，我們既有自己大量購物中心商業(yè)地產開發(fā)建設，也在幫助業(yè)內朋友進行城市更新、進行輕資產運作。”而經過多年的實踐，月星也總結出了做存量資產的經驗，賈耀勇說：“第一，只有做好自己重資產，才能做別人的輕資產。只有有自己有成熟商業(yè)模式、強大的執(zhí)行團隊才能運作輕資產項目；第二，做輕資產，更重要的是做資源整合；第三做輕資產應該有匠人精神?！?/p>
“今天探討存量資產何去何從，先要看存量資產何來?！焙闾虡I(yè)管理集團有限公司董事長、總裁胡芳園認為，存量市場的形成，第一因為商業(yè)地產的開發(fā)中存在太多不專業(yè)的操作，第二則是源于消費場景、內容和社群的迭代。
破局存量商業(yè)市場，資本與開發(fā)商各自承擔著怎樣的角色？“輕重并舉是百聯資控一直在堅持的，資產本身與地產投資是相互賦能的關系。”百聯資控CEO程大利認為，存量資產未來趨勢一定跟資本緊密結合，而資本與地產開發(fā)是相互賦能的關系。商業(yè)資產本身就具有很強的金融屬性，通過資本驅動，運營升值之后實現價值變現，所以才會有資產資本化、資本證券化的閉環(huán)說法。
綠地全球商品貿易港集團總經理助理、商用事業(yè)部總經理王志華坦言，綠地每年都有巨大的開發(fā)量，到一定程度這些資產會從增量到存量轉化。從開發(fā)商角度來看，王志華認為存量資產的去向包括三種，一是存量改造；二是存量改造后期持續(xù)運營；三則是存量變現。
合景悠活集團商業(yè)事業(yè)部總經理崔然介紹說，目前合景悠活的主要精力還是放在運營好現有資產，同時也在嘗試輕資產的運營。而不管存量資產還是輕資產，一定要匹配城市、商圈發(fā)展特色，并發(fā)揮商業(yè)項目本身的特色、優(yōu)勢；同時，團隊就是生產力，要重視運營團隊的組建。
“生存法則”重構存量資產價值
事實上，近年行業(yè)對于城市更新、存量商業(yè)的關注度與日俱增。隨著這些領域競爭的加劇，從業(yè)者該如何保持優(yōu)勢？
周頌明認為，“越是到后面，競爭的越是內容”。其解釋說，做內容實際上是做深度，只有這樣才能在競爭中立于不敗之地。周頌明表示： “2021年，我希望大家把深度做的更深。對于輕資產行業(yè)而言，只有做深度才能在競爭中保持不敗。雖然擴大規(guī)模有其自身的重要性，但是從發(fā)展的角度而言，不能盲目追求規(guī)模，必須以落地為目標。同時，口碑對于輕資產也非常重要，不能僅追求一時的速度，還要考慮長期的發(fā)展和為對方的價值賦能，才能夠在行業(yè)市場中做得更長遠、更加有競爭力?！?/p>
值得注意的是，張斌指出，自己有個擔心， “城市更新是不一樣的頻道，隨著話題越來越多，開發(fā)商轉入這個頻道，越來越多所謂的網紅更新項目出現，我們非常擔心出現第二波的存量資產，就是存量變成了存量，這個是行業(yè)最大的損失?！睆埍笳J為，很多項目背后找不到支撐點，游離在城市系統之外，就是因為沒有明確的產業(yè)或者內容，或者是目標客戶不清晰，無法形成場景。#p#分頁標題#e#
因此，對于旗下項目，瑞安會堅持幾點：其一，存量資產一定是長期運營現金流的游戲，不是開發(fā)游戲，需要去用心，“像釀酒一樣，一點一點調”；第二，堅持持有物業(yè)，存量項目不太適合高頻交易；第三，還是要回到服務的城和事和人的部分，每一個項目都會在這三個維度找到答案才去做。張斌強調：“存量資產沒有甲方，每一個人都是服務方，釀出更純的酒?！?/p>
“要練好內功才能迎風飛揚?！睂τ谠鯓油诰虼媪抠Y產價值，如何操盤的問題，賈耀勇提出了幾個“優(yōu)先”：團隊優(yōu)先、效率優(yōu)先、規(guī)劃優(yōu)先。
胡芳園覺得，踐行專業(yè)是破局存量商業(yè)市場關鍵。今年一場疫情，致使一些實力不佳的中小商管公司被淘汰，但恒太商業(yè)管理集團有限公司的業(yè)務量卻在疫情之后有了明顯增長。在胡芳園看來，這主要是因為公司團隊的“打法”在市場上有競爭力。對比其他輕資產行業(yè)來說，中國的商管行業(yè)從今年開始真正規(guī)范化，行業(yè)更為健康發(fā)展。其總結說，在未來的發(fā)展中，商管公司應“秉持利他本性，然后踐行專業(yè)，不斷迭代創(chuàng)新?！?/p>
如何挖掘存量，怎樣提升價值？程大利的經驗是：“沉住氣，練內功，做存量資產第一個得有資本，還得有資源和團隊。最重要的不要忘了人，我們一定要關注人的需求?！背檀罄诖袠I(yè)從業(yè)者可以“腳踏實地，等待下一個春天的到來”。
“不忘初心，用心經營好每一個項目。”王志華認為，希望把更多自有品牌獨特資源導入進去，形成一些差異化的發(fā)展。未來趨勢一定是科技先行。
在崔然看來，到很多商場根本感受不到服務。2021年，合景悠活集團要把“服務”深度做下去。此外在內容、品牌組合、業(yè)態(tài)等各方面進行優(yōu)化升級。
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