2020年是長(zhǎng)租行業(yè)魔幻的一年，繼P2P暴雷后，長(zhǎng)租行業(yè)的暴雷也讓很多租客人心惶惶，中國(guó)目前有2.4億租房人群，而歷經(jīng)近十年發(fā)展起來的長(zhǎng)租公寓一方面給了租客更品質(zhì)、便捷的生活；另一方面卻以多家中小企業(yè)資金斷裂，以暴雷方式走向沒落。
對(duì)長(zhǎng)租的信任被暴雷的公司打破，也引發(fā)了眾人對(duì)于長(zhǎng)租模式的質(zhì)疑。
與此同時(shí)，不少業(yè)內(nèi)人指出，租賃需求依然是長(zhǎng)期存在的市場(chǎng)，隨著租住領(lǐng)域的監(jiān)管政策不斷完善和嚴(yán)格，長(zhǎng)租仍然是利國(guó)利民的好模式。也有人說長(zhǎng)租是另一種形式的P2P。不論從哪個(gè)角度看，究其根本是模式的可行性和可持續(xù)性。
長(zhǎng)租公寓是個(gè)偽命題嗎？到底長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)模式有沒有問題？長(zhǎng)租未來在哪里？
美國(guó)、日本，
多有成熟的長(zhǎng)租案例可循
實(shí)際上，長(zhǎng)租公寓早有成功先例，無論是在國(guó)外還是在國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓都已發(fā)展多年，已有一套相對(duì)成熟穩(wěn)健的模式。美國(guó)、日本就有成熟的長(zhǎng)租案例可借鑒。
在日本等國(guó)，長(zhǎng)租市場(chǎng)體量大、長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)滲透率也較高。以東京為例，2019年長(zhǎng)住人口超4200萬(wàn)。東京租住比為95%，即買房自持僅為5%。僅日本東京的住房租賃市場(chǎng)，已經(jīng)遠(yuǎn)超國(guó)內(nèi)約400萬(wàn)機(jī)構(gòu)租賃房源總量，東京的租賃機(jī)構(gòu)滲透率也超過95%。
此外，在成熟的長(zhǎng)租市場(chǎng)下，長(zhǎng)租公寓也有固定的投資回報(bào)率。數(shù)據(jù)顯示，2018年美國(guó)租戶數(shù)達(dá)到4320萬(wàn)戶，約1.12億人，總花費(fèi)5040億美元，租金中位數(shù)為1475美元/月/套，過去 10 多年美國(guó)長(zhǎng)租公寓 REITs 的年化總收益率約為 8%。
2019年，“全球公寓租金回報(bào)率”，美國(guó)達(dá)拉斯、日本大阪、日本東京、中國(guó)香港等地，都有不錯(cuò)的回報(bào)率，甚至高達(dá)7%。廣上深北回報(bào)率則為1.8%左右，雖不及美國(guó)、日本等城市，但成熟的運(yùn)營(yíng)機(jī)制下，長(zhǎng)租仍舊有較大發(fā)展空間。
國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租暴雷的本質(zhì)是什么？
經(jīng)過幾年粗放型發(fā)展，長(zhǎng)租公寓在2015年前后迎來了高光時(shí)刻，為解決高房?jī)r(jià)壓力下的人們的住房需求，國(guó)家開始大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，住建部、央行、國(guó)務(wù)院辦公廳、國(guó)家發(fā)改委等有關(guān)部委，先后出臺(tái)了諸多文件，鼓勵(lì)長(zhǎng)租公寓發(fā)展。
在此背景下，長(zhǎng)租公寓催生大大小小規(guī)模企業(yè)數(shù)家，其中不乏蒙眼狂奔者。“暴雷”背后租金貸和高收低出是兩大主因。
租金貸的出現(xiàn)，改變了傳統(tǒng)的房租繳納模式，企業(yè)既可獲得預(yù)付款，搶占市場(chǎng)份額，也減輕了租客租房壓力。但伴隨租金貸，也出現(xiàn)了資金違規(guī)挪用、追責(zé)困難、難以保障租客利益等問題。同時(shí)，租金貸放大的企業(yè)資金杠桿也讓長(zhǎng)租公寓企業(yè)在后續(xù)的運(yùn)營(yíng)中背負(fù)巨大包袱，令企業(yè)資金鏈緊繃。
對(duì)于高收低租，業(yè)內(nèi)人士表示，實(shí)行“高收低租”的長(zhǎng)租公寓公司背負(fù)著嚴(yán)重的財(cái)務(wù)壓力，短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)盈利。而未實(shí)行“高收低租”的公司則面臨無法取得更多市場(chǎng)份額的問題，這是個(gè)兩難選項(xiàng)。
長(zhǎng)租公寓平臺(tái)之困的主要原因在于平臺(tái)實(shí)行了“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”且租金貸業(yè)務(wù)占比過高的不可持續(xù)性發(fā)展與擴(kuò)張模式，導(dǎo)致在高杠桿比率下企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力驟降，故而平臺(tái)暴雷看似疫情沖擊的偶然所致，實(shí)則是不可持續(xù)發(fā)展模式的必然結(jié)果。
有企業(yè)進(jìn)入行業(yè)前，對(duì)長(zhǎng)租經(jīng)營(yíng)認(rèn)識(shí)不足，也未做好投入準(zhǔn)備，采用了不合規(guī)的手段來壯大自身規(guī)模；更有甚者，在進(jìn)入長(zhǎng)租時(shí)便預(yù)備好了跑路，將租金貸、高收低出作為手段，入場(chǎng)圈錢，撈完即走。2019年后，伴隨著暴雷、跑路事件頻發(fā)，已有多達(dá)170多家長(zhǎng)租公寓企業(yè)消失。
這些不負(fù)責(zé)任的企業(yè)，是典型的機(jī)會(huì)主義者，在某種意義上，他們不是真正的長(zhǎng)租公寓企業(yè)。
#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#長(zhǎng)租在中國(guó)前景如何？
可以肯定的是，長(zhǎng)租公寓絕非偽命題。發(fā)現(xiàn)問題，必然要解決問題。作為一個(gè)與民生相關(guān)度極高的行業(yè)，長(zhǎng)租公寓的亂象必須也即將消伏了。
而當(dāng)下的暴雷，從另一個(gè)角度來看，是由內(nèi)而外倒逼行業(yè)升級(jí)，讓真正心懷普惠的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)者價(jià)值得以凸顯。
一方面，針對(duì)長(zhǎng)租的政策在不斷出臺(tái)和嚴(yán)格，政策的干預(yù)將促使長(zhǎng)租公寓更正規(guī)、合理、可持續(xù)的發(fā)展。
12月16日至18日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，住房問題關(guān)系民生福祉。要加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。12月21日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在京召開，會(huì)議強(qiáng)調(diào)要大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加快培育專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)。
在多方的有力監(jiān)管下，長(zhǎng)租行業(yè)有望回到初始的發(fā)展正途之上，此外，隨著城鎮(zhèn)化的加速，房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模也在不斷提升，這為長(zhǎng)租行業(yè)的發(fā)展提供了豐厚的土壤環(huán)境。
另一方面，堅(jiān)持長(zhǎng)期事業(yè)的長(zhǎng)租品牌，會(huì)進(jìn)一步得到發(fā)展和認(rèn)可。在長(zhǎng)租領(lǐng)域，堅(jiān)持長(zhǎng)期事業(yè)才能走到最后。在蛋殼事件發(fā)生后，頭部企業(yè)自如反而動(dòng)作頻出，先后推出租住社區(qū)——自如里、戰(zhàn)略并購(gòu)貝客、舉行2021新品發(fā)布會(huì)推出整合升級(jí)新產(chǎn)品。
另外，有數(shù)據(jù)顯示，自如管理規(guī)模是長(zhǎng)租行業(yè)第二名到第十名總和，目前倒閉的眾多家中小企業(yè)，或許其間數(shù)總和也并不及自如管理規(guī)模。由此可見，長(zhǎng)租主體還在，對(duì)于長(zhǎng)租行業(yè)遠(yuǎn)不必如此擔(dān)憂。
這個(gè)世界上人人都求快，可是時(shí)間總會(huì)告訴我們：慢即是快。真正能夠笑到最后的人，都是在某個(gè)領(lǐng)域內(nèi)堅(jiān)定地踐行著長(zhǎng)期主義的人。
長(zhǎng)租的運(yùn)營(yíng)本質(zhì)是一個(gè)慢生存策略，需要時(shí)間來沉淀企業(yè)家精神，需要時(shí)間跟房東、租客建立穩(wěn)定的租賃關(guān)系、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，創(chuàng)造長(zhǎng)期的價(jià)值。頭部勝出的企業(yè)更需要和時(shí)間做朋友。
作為人民美好生活的重要支撐，長(zhǎng)租行業(yè)有望成為下一個(gè)萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)，規(guī)?；?、專業(yè)化運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)，從一定程度上為擴(kuò)大住房租賃供給、房源產(chǎn)品和品質(zhì)升級(jí)提供了有效解決方案，并成為城市更新、流動(dòng)人口穩(wěn)定居住、提升城市人才吸引力、保持城市職住平衡的關(guān)鍵因素。
租公寓行業(yè)的洗牌恰恰說明，這并不是一個(gè)沒有門檻的生意。未來，整個(gè)租賃市場(chǎng)需要的高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，以及強(qiáng)大的資源整合能力和健康的市場(chǎng)秩序，那些在疫情影響下體現(xiàn)出堅(jiān)韌生命力的平臺(tái)，才符合未來市場(chǎng)發(fā)展的需求。在租購(gòu)并舉的背景下，長(zhǎng)租模式依舊可取，相信這個(gè)業(yè)務(wù)未來能得到更多政策的支持，從而獲得更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。