大灣區(qū)樓市 冰火兩重天：東莞連續(xù)三月領(lǐng)漲 肇慶跌跌不休
時代周報特約記者 謝中秀 發(fā)自北京
粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九城樓市“一半是冰山，一半是火焰”。
11月1日，中指研究院發(fā)布2020年10月百城價格指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，東莞摘得全國新房、二手房均價環(huán)比漲幅“雙料第一”—東莞10月新房均價17822元/平方米，環(huán)比上漲1.63%，漲幅位居全國首位；二手房均價19016元/平方米，環(huán)比上漲1.72%，漲幅居全國第一。
時代周報記者注意到，這并不是東莞二手房均價首次領(lǐng)漲全國。根據(jù)百城價格指數(shù)，8月和9月，東莞二手房均價分別以1.25%和1.37%的環(huán)比漲幅，位居全國之首。
“7·15新政”之后，深圳購房門檻提高，需求轉(zhuǎn)而外溢到東莞，推高東莞樓市熱度?！坝捎跂|莞新房選擇不多，購房熱情首先體現(xiàn)在二手房市場?！笨硕饛V佛區(qū)域首席分析師肖文曉向時代周報記者分析，“7月之后東莞連續(xù)出臺了多個市場調(diào)控政策。但總體而言，東莞調(diào)控力度相對溫和，符合社保條件的外地人依然可以買兩套房，因此，三季度東莞樓市依然保持較高的活躍度。”
同處大灣區(qū)的肇慶則不那么明朗。10月百城價格指數(shù)顯示，肇慶房價仍在下跌。10月，肇慶新建住宅平均價格為7305元/平方米，環(huán)比下跌0.14%；二手住宅平均價格為7399元/平方米，環(huán)比下跌0.42%。
“相對而言，肇慶屬于灣區(qū)外圍區(qū)域，受核心城市的帶動和輻射較小，因此在目前核心城市內(nèi)部市場依然存在分化，并沒有出現(xiàn)整體過熱的情況下，還是主要依靠內(nèi)生需求購房，所以整體平淡?！毙の臅灾赋觥?/p>
分化明顯
根據(jù)中指研究院向時代周報記者提供的大灣區(qū)九城10月二手房數(shù)據(jù)，九城樓市分化明顯。其中東莞和深圳是熱度的引領(lǐng)者。10月，東莞、深圳二手房均價環(huán)比漲幅均超過1%，同比漲幅則超過10%；惠州、珠海、廣州雖然漲幅不大，但實現(xiàn)同、環(huán)比正增長；佛山、江門、中山、肇慶表現(xiàn)則稍顯遜色，其中，肇慶和江門10月均為同、環(huán)比負(fù)增長。
東莞是今年樓市的焦點城市之一，尤其表現(xiàn)在房價漲幅?！皷|莞房價跟著深圳漲了好幾次，7月那一次尤其明顯?！?1月2日，家在東莞的市民鄒女士向時代周報記者表示。
鄒女士口中的“那一次”，是7月15日，深圳出臺《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，以遏制快速增長的房價。其中，最大的影響是提高購房門檻，要求深戶也必須滿足落戶滿三年、連續(xù)繳納36個月及以上的社?；騻€稅，才能獲得購房資格。這被稱為“7·15新政”。
此前，由于深圳落戶門檻不高，基本上本科畢業(yè)，或有1個月社保參保即可落戶，要獲得深圳“房票”并不難。但在“7·15新政”之后，一部分人被攔在門外。這部分需求就轉(zhuǎn)而外溢到臨深區(qū)域，東莞成為最多人的選擇。
蜂擁而來的需求推高了東莞房價，但各區(qū)表現(xiàn)也有差異。
“大嶺山、鳳崗那一帶漲得比較多，因為靠深圳很近，很多深圳人來買?！睎|莞市民陳先生向時代周報記者表示。這一點跟機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)吻合。深圳中原研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，9月東莞二手住宅成交均價為17481.0元/平方米，其中，松山湖片區(qū)成交均價為34496元/平方米。
東莞房價“高歌猛進(jìn)”，而在肇慶購房的購房者則“不敢看行情”。
中指研究院百城價格指數(shù)顯示，肇慶房價連續(xù)數(shù)月負(fù)增長。新房方面，肇慶跌幅頻登百城前三。6月，肇慶新房均價7448元/平方米，環(huán)比下跌0.99%，跌幅位居全國第二；7月，肇慶再跌1.17%，跌幅居全國之首；9月，肇慶環(huán)比跌0.45%，跌幅居全國第三。二手房方面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示， 10月肇慶二手房均價為7399元/平方米，較2019年10月已跌去4.8%。
趙女士2018年12月在肇慶市鼎湖區(qū)以6300元/平方米的價格買入一套毛坯房。安居客上該房源樓盤信息顯示，當(dāng)前新房已經(jīng)售罄，但有28套二手房在售，毛坯房掛牌價5600元/平方米左右?！百I的房子已經(jīng)交房了，我們也不敢看行情，怕降?！?/p>
“投資投機(jī)出現(xiàn)退潮后，本地有效需求不足，導(dǎo)致明顯的階段性供過于求，帶來價格下降。” 社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華在接受時代周報記者采訪時，將肇慶的房價下降歸結(jié)為上述原因。#p#分頁標(biāo)題#e#
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受時代周報記者采訪時提到，若把大灣區(qū)內(nèi)地九城分為東岸和西岸，東岸的東莞、惠州、珠海受深圳外溢需求影響，有增長動力。但西岸的中山、江門、肇慶，由于自身產(chǎn)業(yè)、發(fā)展有限，房地產(chǎn)市場也受限。
趨勢互換
如今，東莞和肇慶這兩座城市分別顯露下跌和上漲勢頭。
11月2日，時代周報記者在各房產(chǎn)交易APP上查閱發(fā)現(xiàn)，原本房價快速上漲的東莞已出現(xiàn)降價、“價格可談”的二手房。以松山湖某小區(qū)一套109平方米的三室為例。房源時間軸顯示：該房源在今年7月13日掛牌，掛牌價為600萬元，此后接連降價，其中8月30日降價10萬元至590萬元，10月25日又降價20萬元，目前售價為570萬元。
同一片區(qū)內(nèi)另一套91.7平方米三室的掛牌價從460萬元下降至450萬元?！皟r格調(diào)整的原因是之前的掛牌價高于市場價，現(xiàn)在只是調(diào)整回市場價，業(yè)主也想盡快賣?！痹摲吭唇?jīng)紀(jì)人蒲先生介紹，“現(xiàn)在片區(qū)想盡快賣的都調(diào)整價格，不著急的都按兵不動?！?/p>
“東莞房價趨于高位，市場追漲熱情降低。之前東莞量價齊升的勢頭在9月份有所改變，一、二手房成交量已經(jīng)從高位回落。隨著成交量降低，預(yù)計東莞房價漲幅也將趨于緩和。”肖文曉表示。
鄒女士認(rèn)為，東莞房價已經(jīng)打擊了一部分購房者的熱情。
“由于限購，我有一部分朋友已經(jīng)失去了購房名額。大家覺得東莞房價處于高位，幾乎透支了未來預(yù)期，投資的性價比不高，身邊有投資想法的人都在考慮中山。”
東莞房價在下降的同時，肇慶房價反彈的跡象逐漸顯現(xiàn)。
“肇慶房價已經(jīng)沒有在降了。”10月27日，肇慶市鼎湖區(qū)一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人謝先生向時代周報記者表示，“大數(shù)據(jù)顯示肇慶市場在回升階段?！彼榻B，年初鼎湖區(qū)的毛坯房價格約是5000元/平方米，但現(xiàn)在大部分樓盤毛坯房價格都到6000元/平方米，帶裝修的要7500元/平方米了。“我們同事前兩個月還組團(tuán)入手。”
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)也證實了這一說法。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向時代周報記者表示，到今年10月，肇慶二手房的房價開始止跌回升。在新房方面，經(jīng)過開發(fā)商大力度的以價換量，肇慶新房交易量明顯提高，預(yù)計未來房價下行空間有限，四季度價格將繼續(xù)走穩(wěn)。