文 / 徐苑蕾
在新冠疫情逐步緩和后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在以驚人的速度迎來(lái)全面復(fù)蘇。“金九”房企降價(jià)促銷(xiāo)效果立竿見(jiàn)影，9月單月全國(guó)商品房銷(xiāo)售額與銷(xiāo)售面積均創(chuàng)下同期新高。此外，全國(guó)房?jī)r(jià)自7月起已連續(xù)3個(gè)月突破萬(wàn)元水平，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，今年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額有望再次刷新紀(jì)錄突破16萬(wàn)億元。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-9月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為11.71萬(wàn)平方米，同比下降1.8%，降幅比1-8月份收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積下降1.0%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降16.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降15.3%。
商品房銷(xiāo)售額方面，1-9月累計(jì)實(shí)現(xiàn)11.56萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.7%，增速提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)6.2%，辦公樓銷(xiāo)售額下降15.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額下降17.1%。
在銷(xiāo)售面積下跌的情況下，銷(xiāo)售金額卻出現(xiàn)增長(zhǎng)，背后的推動(dòng)因素來(lái)自于全國(guó)房?jī)r(jià)的同比走高。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)可以推算，1-9月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)為9878元/平方米，同比漲幅為5.6%。
值得注意的是，7-9月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)分別為10211元/平方米、10448元/平方米和10063元/平方米，已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月突破了萬(wàn)元水平。
對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從走勢(shì)來(lái)看，目前房?jī)r(jià)已走出了過(guò)冷區(qū)間，同時(shí)略有升溫。從單月數(shù)據(jù)看，全國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月突破了萬(wàn)元水平，基本上可以認(rèn)為全國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)步入了“萬(wàn)元時(shí)代”。
實(shí)際上，無(wú)論從銷(xiāo)售面積還是銷(xiāo)售金額來(lái)看，9月的房地產(chǎn)市場(chǎng)均創(chuàng)先了同期歷史紀(jì)錄。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月單月房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積為1.85億平米，同比上漲7.25%，環(huán)比上漲25%，銷(xiāo)售額為1.87萬(wàn)億元，同比上漲16%，環(huán)比上漲20.5%。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙分析認(rèn)為，9月銷(xiāo)售熱度提升主要是因?yàn)樵凇叭龡l紅線”高壓之下，房企借助傳統(tǒng)的“金九”銷(xiāo)售旺季采取降價(jià)跑量的策略，加速去化，降負(fù)債并沖刺全年業(yè)績(jī)。
下半年以來(lái)，監(jiān)管部門(mén)多次釋放房地產(chǎn)融資政策“由松變緊”的信號(hào)。8月底，監(jiān)管部門(mén)提出“三條紅線”新規(guī)，具體指：指房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不小于1。此外，監(jiān)管層將根據(jù)“越線”的數(shù)量，將房企分為“紅橙黃綠”四檔，并以此決定房企有息負(fù)債規(guī)模的年增速上限。據(jù)了解，新規(guī)自9月起已在首批12家房企試點(diǎn)實(shí)施。
在“三條紅線”的壓力之下，房企融資不斷承壓。為了穩(wěn)定現(xiàn)金流、降低負(fù)債，房企在9月加快向房管部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可證，加快推盤(pán)和促銷(xiāo)，以應(yīng)對(duì)“三道紅線”所帶來(lái)的壓力。
一個(gè)可以證明的數(shù)據(jù)是，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國(guó)百城住宅庫(kù)存報(bào)告》，9月100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為7529萬(wàn)平方米，對(duì)比歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，新增供應(yīng)創(chuàng)下了近10年的月度新高。
據(jù)了解，包括恒大、碧桂園、萬(wàn)科、富力、陽(yáng)光城在內(nèi)的多家企業(yè)在近期均開(kāi)展了各類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。以恒大為例，9月初，恒大召開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)大會(huì)，并正式下達(dá)“金九銀十”銷(xiāo)售2000億元、單月銷(xiāo)售1000億元的的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)，同時(shí)還宣布全國(guó)619個(gè)樓盤(pán)全線7折優(yōu)惠。
根據(jù)不完全的統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有超過(guò)30家上市房企披露“金九”的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。整體來(lái)看，其中8-9成房企9月單月以及前9月累計(jì)的銷(xiāo)售金額均呈現(xiàn)同比正向增長(zhǎng)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月單月銷(xiāo)售超百億的房企數(shù)量為44家，較上年同期增加10家。
嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，1-9月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增速為-1.8%，該數(shù)據(jù)繼續(xù)表現(xiàn)出回暖的態(tài)勢(shì)，充分說(shuō)明購(gòu)房需求仍然比較強(qiáng)勁，疫情下購(gòu)房市場(chǎng)不降反升，購(gòu)房勢(shì)頭明顯好于預(yù)期。
王小嬙則表示，10月份仍是房地產(chǎn)傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)旺季，預(yù)計(jì)房企促銷(xiāo)手段會(huì)延續(xù)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比有望進(jìn)入正值。
而如果在“金九銀十”后全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)、銷(xiāo)售面積均繼續(xù)保持同比增長(zhǎng)的勢(shì)頭，那么，業(yè)內(nèi)普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，2020年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售額則有望再次刷新歷史紀(jì)錄，突破16萬(wàn)億元甚者達(dá)到17萬(wàn)億元的新高。
根據(jù)歷史資料，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額在2016年首次突破10萬(wàn)億元，在2018年達(dá)到約15萬(wàn)億元，并且在2019年再次刷新紀(jì)錄達(dá)到近16萬(wàn)億元。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#