“成交量并未在短時(shí)間內(nèi)明顯改善”
“小姐，有買(mǎi)房名額了嗎？現(xiàn)在買(mǎi)房的優(yōu)惠政策比之前好很多，您預(yù)算多少，我來(lái)給您介紹，合適我們就專(zhuān)車(chē)專(zhuān)送，帶您去看看樓盤(pán)?！?/p>
在等候紅綠燈的片刻，駐足停留在地產(chǎn)中介門(mén)口的人們輕易被熱情“圍攻”，三個(gè)中介輪番上陣，急切地釋放消息，“現(xiàn)在買(mǎi)房比較友好”。
這是8月30日傍晚，廣州落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策當(dāng)天發(fā)生的一幕。房地產(chǎn)中介不放過(guò)一切時(shí)機(jī)，蜂擁而至。
激動(dòng)的不止房產(chǎn)中介，還有購(gòu)房者?！氨疽詾橘I(mǎi)房遙遙無(wú)期了，但這個(gè)政策出來(lái)后突然又有了希望?！?/p>
廣州“認(rèn)房不認(rèn)貸”實(shí)施后，李晶重新獲得首套房購(gòu)買(mǎi)資格。在此之前，她在江門(mén)有一套房產(chǎn)，已還清貸款。出于對(duì)未來(lái)的生活和工作考慮，一直在攢首付準(zhǔn)備在廣州買(mǎi)房，但遲遲沒(méi)下手，因?yàn)槭赘侗壤摺?/p>
根據(jù)現(xiàn)在的政策，李晶的購(gòu)房門(mén)檻也降低，首付比例從40%降至30%，這讓她有動(dòng)力提前先看看房子。不過(guò)，她也有自己的顧慮，雖然新政能夠刺激市場(chǎng)，但房子總價(jià)還是不低，貸款分?jǐn)偟矫總€(gè)月的壓力并不小，“買(mǎi)房這事兒，還得再等等”。
在當(dāng)前新一輪政策密集出臺(tái)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”正式納入政策工具箱的同時(shí)，樓市也進(jìn)入了傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季——“金九銀十”。政策陸續(xù)落地，今年樓市的“金九銀十”是否可期？
廣州打響“第一槍”
廣州是首個(gè)落實(shí)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一線城市。
8月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。
5日后，廣州宣布落地該政策。
從當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看，廣州確實(shí)需要一些政策措施來(lái)推動(dòng)市場(chǎng)恢復(fù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年7月，廣州的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降了1%，在一線城市中降幅居首。新建商品住宅價(jià)格，也處于下降通道。
與此同時(shí)，樓市成交量規(guī)模也出現(xiàn)下滑。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，7 月廣州新建商品住宅成交面積環(huán)比連續(xù)4個(gè)月下滑。初步統(tǒng)計(jì)，8月廣州新建商品住宅成交規(guī)模延續(xù)小幅回落態(tài)勢(shì)，同比降幅在30%左右。
“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的落實(shí)，將有效幫助降低置換客和外地客的購(gòu)房門(mén)檻，釋放其購(gòu)房需求，對(duì)市場(chǎng)信心有一定的提振作用。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱(chēng)，政策落地后受益最為明顯的將是有置換需求、廣州無(wú)房有貸的人群。
李宇嘉說(shuō)，該政策首先釋放的是“賣(mài)一買(mǎi)一”的需求，或換房需求。賣(mài)掉有貸款記錄的房，這本身是合理的需求，也是政策一貫鼓勵(lì)的需求。而這種需求，也會(huì)釋放二手房，從而帶動(dòng)剛需入市，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。
其次是外地人和新市民的需求。例如在廣州工作，在其他地方有過(guò)置業(yè)貸款記錄，根據(jù)此前的政策，在廣州購(gòu)房時(shí)首付比例在40%以上；認(rèn)房不認(rèn)貸后，首付比例則降至30%，同樣執(zhí)行首套房貸利率。
那么，對(duì)于這部分人群來(lái)說(shuō)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，買(mǎi)房到底能省下多少錢(qián)？
安居客數(shù)據(jù)顯示，9月廣州新房公示均價(jià)44053元/平方米、二手房掛牌均價(jià)32785元/平方米。若以總面積為100平方米的住房估算，新政執(zhí)行后，該類(lèi)人群至少可以少付32萬(wàn)元-44萬(wàn)元左右的首付。若購(gòu)買(mǎi)的住房總價(jià)越高，其首付減少越多。
對(duì)于有剛性需求的購(gòu)房者而言，首付比例降低，就意味著購(gòu)房門(mén)檻降低，從而激發(fā)了購(gòu)房的需求。
“本以為買(mǎi)房遙遙無(wú)期了，但這個(gè)政策出來(lái)后突然又有了希望?！贝蛩阍趶V州買(mǎi)房并長(zhǎng)期居住的李晶告訴時(shí)代周報(bào)記者，自己在江門(mén)買(mǎi)的房子已還清了房貸，此政策出來(lái)后，要是在廣州買(mǎi)房的話，就不用愁要付4成首付買(mǎi)房。
對(duì)于李晶來(lái)說(shuō)，首付4成，還得再努力賺2年，但首付3成就差不多可以購(gòu)入。
雖然購(gòu)房的門(mén)檻降低了，但是李晶還是有顧慮。她認(rèn)為，買(mǎi)房的首付是少了，但是房子的總價(jià)并沒(méi)有變化?！白鳛閯傂鑱?lái)說(shuō)，（“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地）能促進(jìn)我提前一兩年看房，但未必會(huì)那么快買(mǎi)?！?/p>
超50條新政加碼
繼廣州過(guò)后，已有北京、上海、深圳、中山、武漢、惠州、佛山、東莞、成都、南寧等10余城市出臺(tái)這一政策。
至此，四個(gè)一線城市全部落實(shí)首套“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這意味著有望極大修復(fù)市場(chǎng)情緒和預(yù)期，提振市場(chǎng)信心。
“市場(chǎng)迫切需要在‘金九銀十’、年底銷(xiāo)售旺季來(lái)臨之際，通過(guò)北上廣深等一線城市政策調(diào)整，帶動(dòng)預(yù)期穩(wěn)定?！崩钣罴?/span>說(shuō)，包含北上廣深帶動(dòng)的三大都市圈，都市圈樓市占據(jù)了全國(guó)樓市新房市場(chǎng)銷(xiāo)售金額70%的份額，這是樓市的基本盤(pán)，也是穩(wěn)定樓市的抓手。
實(shí)際上，在7月24日，政治局會(huì)議定調(diào)“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱?！敝蟮囊粋€(gè)月，各部門(mén)相繼發(fā)文落實(shí)房地產(chǎn)優(yōu)化措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
自7月24日政治局會(huì)議之后，各地政策出臺(tái)頻次略有加快。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至9月4日，這42天內(nèi)各地出臺(tái)包括購(gòu)房補(bǔ)貼、認(rèn)房不認(rèn)貸、房貸款利率、稅費(fèi)補(bǔ)貼等政策超50條，超過(guò)了5—7月的總數(shù)。
這些穩(wěn)定樓市的措施，包括降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例、貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策類(lèi)、金融類(lèi)的支持。
這其中，力度最大的是中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。此次調(diào)整，不僅引導(dǎo)當(dāng)前個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行，同時(shí)還引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率。
具體來(lái)看，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。
同時(shí)，將二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。
也就是說(shuō)，與現(xiàn)有水平相比，各地購(gòu)房首付比例和貸款利率都有望出現(xiàn)下調(diào)，二套房的下調(diào)幅度更大。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，最大的變化在于，二套房的下限從過(guò)去加60個(gè)基點(diǎn)變?yōu)榧?0個(gè)基點(diǎn)。從這個(gè)角度看，對(duì)于二套房方面的政策非常給力。
換句話說(shuō)，即便有部分購(gòu)房者可能不能享受“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，若按現(xiàn)在的政策，也可以享受二套房貸款利率下調(diào)的機(jī)會(huì)。
“過(guò)去比較側(cè)重首套房，而現(xiàn)在對(duì)于二套房也給予了非常明確的支持，有助于促進(jìn)首套和二套房利率成本的降低。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)道。
那么，存量住房貸款利率下，能降低多少利率成本？
據(jù)新華社報(bào)道稱(chēng)，有業(yè)內(nèi)人士估算，全國(guó)有近1億個(gè)首套房存量貸款合同，而其中因利率偏高面臨協(xié)商調(diào)整的借款人約4000萬(wàn)戶(hù)。利率調(diào)整后，這些借款人的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)有明顯下降，平均降幅約為0.8個(gè)百分點(diǎn)。
據(jù)測(cè)算，以100萬(wàn)元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)借款人和銀行協(xié)商將房貸利率調(diào)降至4.3%，可節(jié)省借款人利息支出每年超5000元。
由此看來(lái)，存量住房貸款利率下降，對(duì)部分借款人來(lái)說(shuō)，可以減少利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。而對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。
“金九銀十”可期
作為房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)的旺季，“金九銀十”是全年的“重頭戲”。在一系列利好政策之下，這個(gè)傳統(tǒng)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)或?qū)⒂欣趲?dòng)需求入市。
李宇嘉分析稱(chēng)，9-10月是傳統(tǒng)的“金九銀十”，11-12月是開(kāi)發(fā)商沖業(yè)績(jī)的關(guān)鍵期。一攬子政策出臺(tái)的目的很清晰，就是要利用好9-12月這四個(gè)月的窗口期，把近期的市場(chǎng)情緒和交易規(guī)模能盡快穩(wěn)定住。
這四個(gè)月的樓市窗口期，若利用得好，加上去年底的低基數(shù)，能夠?qū)崿F(xiàn)全年樓市“U型”走勢(shì)。
而從消費(fèi)者的角度來(lái)看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”、存量住房貸款利率下降，確實(shí)為外地人買(mǎi)房、“賣(mài)一買(mǎi)一”方面的確帶來(lái)好處，如降低首付、降低利息等，能夠釋放部分市場(chǎng)需求。然而，也有部分群體對(duì)買(mǎi)房消費(fèi)持謹(jǐn)慎態(tài)度。
時(shí)代周報(bào)記者以購(gòu)房者的身份踩點(diǎn)廣州天河、白云、荔灣區(qū)部分樓盤(pán)，盡管是工作日，也有顧客帶著父母、小孩一起來(lái)看房，并詢(xún)問(wèn)交房時(shí)間，以及周邊的學(xué)校、醫(yī)院最快的投入使用時(shí)間。
作為荔灣區(qū)某熱門(mén)樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員，張娟表示，在廣州發(fā)布“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策以后，就有不少客戶(hù)主動(dòng)前來(lái)咨詢(xún)?！皬脑缟掀唿c(diǎn)到半夜一兩點(diǎn)，每個(gè)時(shí)間段都有客戶(hù)詢(xún)問(wèn)自己要買(mǎi)房的話首付能減少多少，房貸利率下調(diào)后貸款利息要怎么算等。除了睡覺(jué)以外，其余時(shí)間都在答疑。”
廣州天河區(qū)房產(chǎn)中介的銷(xiāo)售張鋒也有同樣的感受，雖然這幾天都處于忙碌狀態(tài)，為客戶(hù)解釋最新的政策內(nèi)容。但是，他表示，“多數(shù)觀望，改善型客戶(hù)會(huì)比較沖動(dòng)。十個(gè)人中，有六個(gè)都是改善型用戶(hù)，會(huì)有預(yù)約時(shí)間計(jì)劃去看房?！?/p>
咨詢(xún)購(gòu)房?jī)?yōu)化政策、看房的訪客增加，不過(guò)上述房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員都認(rèn)為，成交量并未在短時(shí)間內(nèi)明顯改善，部分購(gòu)房者仍處于觀望中。
但對(duì)于接下來(lái)的“金九銀十”，業(yè)內(nèi)人士保持樂(lè)觀態(tài)度。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“金九銀十”之際，一線城市勢(shì)必會(huì)迎來(lái)一波比較好的交易行情，對(duì)于全國(guó)市場(chǎng)的信心提振，對(duì)于全國(guó)整個(gè)市場(chǎng)行情的判斷，具有非常積極的導(dǎo)向。
張娟也持有相同的觀點(diǎn)，她表示，一年下來(lái)，開(kāi)發(fā)商靠的就是“金九銀十”，會(huì)通過(guò)節(jié)假日活動(dòng)、優(yōu)惠補(bǔ)貼去吸引客戶(hù)，人氣會(huì)比現(xiàn)在更旺一些。對(duì)于剛需買(mǎi)房來(lái)說(shuō)，她認(rèn)為越早買(mǎi)越好。
“大家可能都想等到‘金九銀十’再買(mǎi)，但我們做房地產(chǎn)的人都知道，羊毛出在羊身上，其實(shí)價(jià)格都是一樣的，你越早買(mǎi)，你（就有更多的選擇權(quán)）選擇樓層。”張娟說(shuō)道。
（應(yīng)受訪者要求，文內(nèi)李晶、張娟、張鋒均為化名）