界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯
房地產(chǎn)市場(chǎng)投資、開工量、銷售繼續(xù)走低，有待更多實(shí)際政策支持。
8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)銷售額雙雙下降，目前樓市整體呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的趨勢(shì)。
在開發(fā)投資方面，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1—7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資67717億元，同比下降8.5%，跌幅較前6月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅投資51485億元，下降7.6%。
具體上，1—7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積799682萬平方米，同比下降6.8%。其中，住宅施工面積563026萬平方米，下降7.1%。
房屋新開工面積56969萬平方米，下降24.5%。其中，住宅新開工面積41546萬平方米，下降25.0%。
在商品房銷售方面，1—7月份，商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%，跌幅較前月擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額70450億元，下降1.5%，而前6月是保持正向增長(zhǎng)。
這意味著，今年的商品房銷售額自3月份同比轉(zhuǎn)正后，7月份又再度進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。
從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)測(cè)算，今年1至7月，全國(guó)商品房均價(jià)為10584元/平方米，比1至6月小幅下滑0.16%，全國(guó)房?jī)r(jià)已出現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月下滑。
銷售不暢，地產(chǎn)商在融資端也面臨持續(xù)壓力。在地產(chǎn)商到位資金方面，今年1—7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金78217億元，同比下降11.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款9732億元，下降11.5%；利用外資僅30億元，同比下降43.0%；自籌資金23916億元，下降23.0%。
房子賣不動(dòng)，定金及預(yù)收款也出現(xiàn)下降，今年前7月為27377億元，下降3.8%；個(gè)人按揭貸款13950億元，同比也下降1.0%。而今年上半年整體的個(gè)人按揭貸款是同比增長(zhǎng)2.7%，前5月為正增長(zhǎng)6.5%。
從這些數(shù)據(jù)可看出，今年7月份的房地產(chǎn)行業(yè)仍在走低，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)也下降為93.78，這是近一年來的最低點(diǎn)。
對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)，特別是碧桂園陷入流動(dòng)性危機(jī)對(duì)行業(yè)的影響，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉在當(dāng)天的國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于調(diào)整階段，部分房企經(jīng)營(yíng)遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所暴露，影響市場(chǎng)預(yù)期。但要看到這些問題是階段性的，隨著市場(chǎng)調(diào)整機(jī)制逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整優(yōu)化，房企風(fēng)險(xiǎn)有望逐步得到化解。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策松綁的預(yù)期，付凌暉表示，近期，北上廣深一線城市密集發(fā)聲，表示要支持和更好滿足剛性、改善性住房需求。部分二三線城市也在出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，各地房地產(chǎn)政策的調(diào)整優(yōu)化有助于提振市場(chǎng)信心。隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，居民收入增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)化政策顯效，居民住房消費(fèi)和房企投資意愿有望逐步改善。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波告訴界面新聞，從新開工面積、銷售面積、待售面積增長(zhǎng)來看，房地產(chǎn)開發(fā)的銷售節(jié)奏仍在放緩，同步帶動(dòng)開發(fā)節(jié)奏變慢。
1-7月住宅銷售面積下降4.3%，但銷售額增長(zhǎng)0.7%，說明市場(chǎng)的成交還在向高能級(jí)城市集中，中小城市的市場(chǎng)低迷還在持續(xù)。后續(xù)需要政策助力，從需求側(cè)拉動(dòng)一二線城市回歸穩(wěn)定，并且當(dāng)下政策的抓手還是一二線城市，中小城市的大力度政策工具均已釋放，沒有一二線城市的回穩(wěn)，很難帶動(dòng)全國(guó)樓市市場(chǎng)回歸。
總體上，從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，1-7月房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積、房企的到位資金都處于同比下行階段，市場(chǎng)的觀望情緒增長(zhǎng)，交易熱情進(jìn)一步下滑，7月底的政策信號(hào)對(duì)于市場(chǎng)熱度回升起到一定作用，但8月依然需要可執(zhí)行的落地政策在一二線城市全面落地，及時(shí)止跌回穩(wěn)，帶動(dòng)市場(chǎng)情緒回歸理性。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為，7月以來，中央及各部委密集釋放積極信號(hào)，一定程度帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期和信心修復(fù)，政治局會(huì)議提出要適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，住建部強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施，但具體政策落地及市場(chǎng)顯效均需時(shí)間，當(dāng)前居民置業(yè)意愿仍偏低，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度繼續(xù)下行。
自8月以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)并未改變。
根據(jù)中指數(shù)據(jù)，8月前兩周重點(diǎn)50城商品住宅周均成交面積較7月周均下降16.2%，較去年8月同期下降29.3%，市場(chǎng)繼續(xù)低位調(diào)整。
值得關(guān)注的是，中央及主管部門發(fā)聲后，鄭州、南京已經(jīng)率先調(diào)整樓市政策，但政策效應(yīng)還有待市場(chǎng)吸收轉(zhuǎn)化。以最先松綁樓市政策的鄭州為例，政策落地近十天后，雖然市場(chǎng)信心有些恢復(fù)，帶看量有明顯提升，但最終的成交量卻并未改善。這說明，市場(chǎng)觀望情緒依然濃厚。
除了鄭州、南京外，其他二線城市如合肥、鄭州、杭州等城市也將在近期優(yōu)化樓市政策。
據(jù)央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，福州、廈門、成都、沈陽等多個(gè)城市也擬于近日調(diào)整優(yōu)化限購政策，降低二套房首付比例下限，當(dāng)?shù)厥滋住⒍追孔畹褪赘侗壤蛇M(jìn)一步降至20%、30%。
從這些熱點(diǎn)二線城市的動(dòng)作來看，短期預(yù)計(jì)將有更多城市優(yōu)化樓市政策，核心城市政策有望加快落地，進(jìn)一步修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期，但政策顯效仍需要一定時(shí)間，短期全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)或延續(xù)。