萬科“皇城使”的灰色往事
沃倫財經(jīng)
被罰一千萬還能穩(wěn)做首席運營官，背后的邏輯耐人尋味。
萬科在北京已經(jīng)多年沒有拿地。
上一次，還要追溯到2019年以聯(lián)合體形式拿下豐臺王佐鎮(zhèn)地塊。
沒想到就在8月9日，萬科以27.4億元競得通州鄧家窯63.6畝地塊，成交樓面價34881元/平方米，溢價率10.04%。
時隔4年，萬科重返北京市場！
重啟北京的拿地計劃，主要原因是土儲不足。
北京作為首都城市，萬科不可能放棄這塊市場。但回顧多年萬科在京城的表現(xiàn)，最大的問題都是土儲：毛大慶剛來時，萬科隔兩年沒有拿地，直到劉肖從杭州調(diào)來，北京萬科才開始逐步得到資源傾斜，著手解決土儲問題。
北京萬科發(fā)展史的關(guān)鍵人物，前區(qū)首劉肖。
2021年，萬科先將劉肖調(diào)回集團，很快就給他開出了千萬大罰單。
一張高管巨額罰單，一家供應(yīng)商的舉報，揭開了萬科牽涉的一樁灰色生意。
據(jù)“攸克地產(chǎn)”報道，彼時，萬科在內(nèi)部調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)原北方區(qū)域沈陽公司存在違規(guī)違紀(jì)問題，北京公司及原唐山事業(yè)部在財務(wù)紀(jì)律自查自糾中，亦發(fā)現(xiàn)多起違規(guī)問題。
萬科人事工作小組在自身權(quán)限范圍內(nèi)，給予劉肖通報批評并“降級2級”的處分。與此同時，“萬科合伙人大會執(zhí)委會”經(jīng)過審議，決定扣減劉肖2018、2019年度的經(jīng)濟利潤獎金各500萬元，合計1000萬元。
事關(guān)劉肖的聲譽、職級、金錢，按道理來說，足以深刻影響一位職業(yè)經(jīng)理人在任何一家的前途發(fā)展。
然而，劉肖直至今日，還是萬科的首席運營官。
所以說，那一次違規(guī)操作在萬科內(nèi)部大概不是一件大事，壞的是被舉報了。
具體是什么事情呢？
從2020年開始，唐山萬科與項目合作的小股東爆發(fā)爭執(zhí)。
這個項目是唐山城中村改造項目，萬科翡翠藍(lán)山。
項目由萬科實際操盤，但引入了一個占股49%的合作方——唐山今牛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，也就是反水的小股東。
股權(quán)合作，既方便拿地、降低成本與風(fēng)險，又通過并表壯大了自身銷售規(guī)模，本來是行業(yè)內(nèi)正常的合作開發(fā)模式。
但是，唐山萬科玩起了“騷操作”。
項目前期需求資金12億左右，唐山萬科跟小股東約定：我投入1億，剩下的11億，以你的名義出，但又不需要你實際出錢。
唐山萬科，安排一個第三方公司貸款給你，利率11.27%。條件是唐山今牛把執(zhí)照、公章、網(wǎng)銀等抵押在萬科那里。
唐山今牛沒有細(xì)思，直接同意了。神秘的“第三方公司”出現(xiàn)了：
紅色崛起資產(chǎn)管理有限公司。
這家公司與萬科有著千絲萬縷的聯(lián)系。從公開的股權(quán)關(guān)系可以看出，北京萬科旗下公司占股1%，平安旗下公司占股1%，另外98%的股權(quán)穿透至一個叫陳黎的自然人。（據(jù)“拆哪兒”報道）
2022年，這家公司已經(jīng)注銷了。
由于萬科控制了項目的財務(wù)手續(xù)，這筆貸款本來約定一年期，但是超過期限仍在使用，沒有歸還本金，并計算利息一直支付。
唐山今牛，直到利息累計支付1.8億時，才發(fā)現(xiàn)貓膩！但是小房企人微言輕，想終止借貸，萬科沒有同意。
在工商執(zhí)照中，紅色崛起公司并沒有放貸資格，卻參與了唐山翡翠藍(lán)山項目的放貸，有沒有更多介入也無從得知。
唐山今牛和萬科打上了官司，因為做的事本就有違規(guī)操作，怎么也瞞不了天，萬科在司法程序上陷于了極為被動的境地。
劉肖被罰前不久，萬科冀北公司（原唐山事業(yè)部）首席合伙人、總經(jīng)理的鄂大鵬，意外辭職，你說巧不巧呢。
一張1000萬罰單，戳破的事情細(xì)思極恐：
萬科還有多少項目，存在多少像“紅色崛起”的影子股東呢，又存在多少非市場化的融資行為？通過一系列財務(wù)、債權(quán)、股權(quán)、債務(wù)的騷操作，為項目利潤的輸送搭橋。
說到這里，劉肖被罰1000萬后還能坐穩(wěn)首席運營官的原因，懂的。
顯然，如此龐大的體外融資體系并非劉肖一人之力所能及。
過不在于他，他背鍋反而有了功勞。
劉肖能力很強，在萬科晉升在坐火箭，但是火箭的成功來自背后的助推力量。
杭州，最好的城市總位置給了劉肖。像杭州良渚文化村項目至今是萬科在業(yè)界的標(biāo)桿作品，再在投資拿地的資源傾斜，杭州萬科的業(yè)績扶搖直上。
成績有了，再在履歷上鍍金，北京區(qū)首就是路徑。
麥肯錫咨詢+哈佛高材生的劉肖，上任之后，他推出了“6+X”全面多元化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，涉及存量資產(chǎn)改造、商業(yè)、泊寓、萬鏈裝修、V-link、養(yǎng)老業(yè)務(wù)等方面。
和鏈家搞起了“萬鏈”合作，如此具有利潤想象空間的合作模式，誰能心動，包括萬科管理層。
劉肖還做了北京第一個全自持項目：萬科翡翠書院。根據(jù)萬科披露的數(shù)據(jù)，把地價與建安、人力、資金及持有等成本加總之后，項目總投入約160億元。
全靠出租回收成本，這么漫長的投資收益曲線，又有幾個區(qū)首能得到支持。
劉肖走后，翡翠書院處境尷尬。一位萬科北京內(nèi)部人士透露：“北京的滯重資產(chǎn)，翡翠書院占比很大，大概有200億?！?/p>
2021年，北京區(qū)域的權(quán)益凈利潤錄得虧損。
2022年，北京區(qū)域權(quán)益凈虧損為2.55億元，是七大區(qū)域中唯一虧損的。