三亞1~5月份商品住宅綜合成交均價(jià)每平方米高出?？?萬(wàn)元。陳標(biāo)志/攝
編者按
陸海貴每天在朋友圈發(fā)布著個(gè)人房源信息，與劉浩銘一樣的購(gòu)房者也奔走在?？谝粋€(gè)又一個(gè)樓盤之間。海南樓市的AB面：熱點(diǎn)城區(qū)房源“供不應(yīng)求”，偏遠(yuǎn)區(qū)域去化周期仍需時(shí)日；買不到房的和賣不掉房的，就像兩條平行線，無(wú)法匯集到一個(gè)交點(diǎn)。
擴(kuò)大范圍來(lái)看，市場(chǎng)面依然不景氣。前5月主要城市的房地產(chǎn)銷售、投資、價(jià)格等數(shù)據(jù)徘徊不前，下滑趨勢(shì)明顯；市場(chǎng)層面的降價(jià)、以物換房等營(yíng)銷模式重出江湖；房企亦在低迷的銷售中等待希望。2022年上半年即將結(jié)束，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)推出樓市報(bào)道，多角度展現(xiàn)樓市中的膠著、沖突與博弈，以及耐人尋味的故事。
中房報(bào)記者 陳標(biāo)志丨海南報(bào)道
年過六旬的陸海貴在海口市海甸島片區(qū)有一套約150平方米的商品住宅，兩年前，他通過微信朋友圈等途徑，想把這套房子出手。發(fā)了兩年多信息，至今還未出手。
“當(dāng)前，?？诙址拷灰琢魍ㄐ暂^差，成交量偏低?！焙Ｄ戏康禺a(chǎn)銷售行業(yè)資深人士鄧濤告訴記者，目前?？谑忻吭露址砍山涣吭?000套左右，對(duì)于一個(gè)省會(huì)城市來(lái)說(shuō)該交易量并不算大。與二手房市場(chǎng)交易低迷情況相比，?？?、三亞兩地主城區(qū)新房交易卻呈現(xiàn)“供不應(yīng)求”態(tài)勢(shì)，部分被消費(fèi)者追捧的熱點(diǎn)樓盤甚至出現(xiàn)了“一房難求”局面。
當(dāng)?shù)囟嗝康禺a(chǎn)研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人也向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，住宅市場(chǎng)出現(xiàn)“供不應(yīng)求”的情況主要集中在?？凇⑷齺唭傻刂鞒菂^(qū)，其他區(qū)域或其他市縣住宅市場(chǎng)仍是“供大于求”，去化周期仍需時(shí)日。
據(jù)上述人士分析，海口、三亞商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)“供不應(yīng)求”因素很多，比如購(gòu)房人對(duì)城市未來(lái)發(fā)展預(yù)期、新海南人購(gòu)房需求量增加等，最主要原因是供地量收窄，特別在供地結(jié)構(gòu)中商品住宅用地占比較小。
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月，海南全省土地供應(yīng)4315.32畝，同比下滑42.29%；成交3155.52畝，同比下滑32.78%；土地出讓成交金額減少，累計(jì)成交58億元，同比下滑35.2%。具體到商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)，1~5月，供應(yīng)面積為182.32萬(wàn)平方米，同比下跌48.98%；成交面積320.26萬(wàn)平方米，同比上漲0.18%。
━━━━
賣了兩年的二手房
數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)
“踏破鐵鞋無(wú)覓處，得來(lái)全不費(fèi)工夫！機(jī)會(huì)稍縱即逝！”
在陸海貴的微信朋友圈，差不多每天都要發(fā)一則同樣內(nèi)容的房屋出售信息。這套房子屬于陸海貴的個(gè)人房產(chǎn)。
這則至少發(fā)了兩年朋友圈的房屋出售信息，內(nèi)容多達(dá)850多字，由于文字內(nèi)容太長(zhǎng)，9張圖片和文字內(nèi)容被折疊成了一行字。
陸海貴的這套房子位于?？谑泻５閸u某小區(qū)，頂樓房源，面積約為150平方米。今年60歲的陸海貴系1988年海南建省時(shí)的 “闖?！比?，10多年前購(gòu)買了海甸島這套房產(chǎn)。
在房屋出售信息中，陸海貴很文藝地描述著這套房源的場(chǎng)景：高校附近的珍貴（?。┓吭?，東南北三個(gè)方位都是一覽無(wú)余的海闊天空，買一套房還贈(zèng)送一個(gè)“獨(dú)家使用權(quán)”的60多平方米“空中花園”（頂層露臺(tái)），早上5點(diǎn)就可以和初升的太陽(yáng)來(lái)個(gè)擁抱……
早期，陸海貴將這套房源單價(jià)標(biāo)為1.6萬(wàn)元/平方米，如今他開出的總房款300萬(wàn)元/套，即單價(jià)為2萬(wàn)多元/平方米。按照陸海貴的說(shuō)法，算上贈(zèng)送的60多平方米露臺(tái)，折合單價(jià)也只有1.4萬(wàn)元/平方米。
在當(dāng)?shù)匾恍┓课葜薪榫W(wǎng)站，這個(gè)小區(qū)二手待售房源6月份掛牌均價(jià)為1.8萬(wàn)元/平方米，有些房源掛牌價(jià)在1.4萬(wàn)元~1.6萬(wàn)元/平方米間。
記者曾問過陸海貴“這樣發(fā)信息效果怎么樣”，他樂觀地回答說(shuō)，朋友圈反正又不用廣告費(fèi)，隨便發(fā)。
“自2020年年初疫情以來(lái)，海口二手住宅房交易市場(chǎng)逐漸低迷，成交量很小?！焙？谝活^部房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，今年1~5月份，二手房網(wǎng)簽備案在1000套左右，較往年同期下降50%左右，其中2月份僅網(wǎng)簽備案429套，創(chuàng)歷史新低。
記者從海口市自然資源和規(guī)劃局了解到，今年1~5月份，?？诖媪糠浚ㄗ≌┺D(zhuǎn)移登記為7347套，面積69.5萬(wàn)平方米；去年同期此類存量房轉(zhuǎn)移登記為9955套，面積超過102萬(wàn)平方米，今年較去年同期分別下降了26%、32%。
雖然，存量房轉(zhuǎn)移登記數(shù)據(jù)并不能準(zhǔn)確體現(xiàn)二手房市場(chǎng)成交量，但從一定程度上也體現(xiàn)了市場(chǎng)活躍度。
“當(dāng)前?？诙址拷灰资袌?chǎng)較長(zhǎng)時(shí)間處于低迷狀態(tài)，流通性極差。”海南宅美科技有限公司總經(jīng)理鄧濤也向記者表示，受疫情及經(jīng)濟(jì)預(yù)期走弱等多重因素影響，符合購(gòu)房條件的人員數(shù)量減少，居民預(yù)期收入降低，購(gòu)房壓力增大，觀望情緒濃厚，市場(chǎng)回歸理性。
“部分小區(qū)二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重，呈現(xiàn)‘有價(jià)無(wú)市’局面?！碑?dāng)?shù)匾晃徊辉妇呙姆康禺a(chǎn)資深人士對(duì)此表示擔(dān)憂，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)帶看量下降，二手房成交周期加長(zhǎng)，成交難、成交少，直接導(dǎo)致房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)困難，多數(shù)為虧損狀態(tài)；市面上小型房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接連倒閉，大型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)紛紛并店裁員，從業(yè)人員離職較多。
━━━━
“一房難求”的新房市場(chǎng)
數(shù)據(jù)來(lái)源于：當(dāng)?shù)胤抗懿块T
相對(duì)于?？诘兔缘拇媪糠拷灰资袌?chǎng)，城區(qū)部分新樓盤卻出現(xiàn)“一房難求”局面。
就在陸海貴賣房的同時(shí)，“新海南人”劉浩銘與妻子一到周末就奔走在?？诟鱾€(gè)樓盤之間，尋找合適的房源。
“整個(gè)?？诔菂^(qū)樓盤基本上跑了個(gè)遍，位置好的樓盤說(shuō)沒有房子，位置太偏的地方又不適合。你是房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士，知道哪里有好房子不？”劉浩銘問記者。
劉浩銘是應(yīng)聘到海口某高校任教不久的老師，一直想在學(xué)校附近或者市區(qū)生活方便的地方購(gòu)買一套房產(chǎn)。同時(shí)作為引進(jìn)人才，劉浩銘雖然已具備在?？谏暾?qǐng)安居房的條件，但他和妻子還是希望在市面上購(gòu)買一套普通商品住宅。
今年年初，記者將陸海貴的房源信息轉(zhuǎn)給了劉浩銘，他看了看后當(dāng)場(chǎng)搖了搖頭說(shuō)：“我不想買二手房，還是希望能在單位附近買一套房?！?/p>
5月底，劉浩銘再次給記者打來(lái)電話，說(shuō)他在海口主城區(qū)仍沒有找到合適房源，問能不能幫忙打聽一下。
像劉浩銘這樣焦慮的買房人，記者在采訪中遇到不少。在?？谥鞒菂^(qū)，普通商品住宅“一房難求”是許多意向購(gòu)房人的普遍焦慮。?？谵r(nóng)墾片區(qū)一項(xiàng)目樓盤負(fù)責(zé)人曾告訴記者，該樓盤去年階段性地推出300多套房源，吸引了兩三千人排隊(duì)搖號(hào)。
“在海口主城區(qū)，‘供不應(yīng)求’現(xiàn)象確實(shí)在一些熱點(diǎn)區(qū)域和優(yōu)質(zhì)樓盤中存在?！焙Ｄ鲜》康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行秘書長(zhǎng)、錦誠(chéng)·海島服務(wù)商董事長(zhǎng)王路向記者表示，當(dāng)前，?？谛路渴袌?chǎng)矛盾并不是消費(fèi)者買不起房，而是買不到房。
王路認(rèn)為，這種“供不應(yīng)求”的主要原因，是?？谧≌玫毓?yīng)連年呈縮緊狀態(tài)造成的?！昂？谄胀ㄉ唐纷≌┑卮蠓站o，致使市場(chǎng)可售房源相對(duì)減少”。不過他表示，?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)整體是穩(wěn)健的。
關(guān)于海口土地供應(yīng)問題，中原地產(chǎn)海南區(qū)域總經(jīng)理謝莉向記者表示，?？谧?016年開始，純商品住宅項(xiàng)目土地供地呈縮緊狀態(tài)，供應(yīng)量逐年減少。她還表示，海口住宅成交量在2017年漲至高位，2018年政策調(diào)控后成交量開始下滑，但價(jià)格穩(wěn)定增長(zhǎng)，且近3年海口增量房市場(chǎng)整體表現(xiàn)為“供不應(yīng)求”。
據(jù)海口市房管部門備案數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月，?？谏唐纷≌塾?jì)供應(yīng)68.77萬(wàn)平方米，同比下跌25.16%；累計(jì)成交106.69萬(wàn)平方米，同比上漲23.5%。綜合成交均價(jià)為16990元/平方米。
與?？谙啾龋齺喩唐纷≌?yīng)量相對(duì)較少，但綜合成交均價(jià)每平方米要高出1萬(wàn)元。今年1~5月，三亞商品住宅供應(yīng)32.67萬(wàn)平方米，同比去年下降26.32%；成交52.06萬(wàn)平方米，同比去年增加25.29%。綜合成交均價(jià)為27527元/平方米。
━━━━
買房與賣房的兩條“平行線”
海南其他市縣新房去化周期還需時(shí)日。陳標(biāo)志/攝
與陸海貴情況差不多，從去年下半年開始，在?？趶氖陆ú纳獾呐倘四獣粤找苍谑圪u她的兩套房產(chǎn)。但近一年時(shí)間快過去了，這兩套房子仍在她的手中。
與陸海貴情況不同的是，莫曉琳心急火燎般要出讓的這兩套房源，位于海南西北部的洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，屬于疊拼別墅?！斑@兩套房子是開發(fā)商抵材料款抵給我的，已經(jīng)交房，但尚未辦理房產(chǎn)證（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）?！蹦獣粤崭嬖V記者，因?yàn)樽约涸谄渌a(chǎn)業(yè)投資失利，急需資金還銀行貸款。
由于這兩套房源位于市縣區(qū)域，盡管莫曉琳一再表示可以降價(jià)處理，但仍未出手。
“除了海口、三亞兩個(gè)主要城市外，海南其他市縣樓市情況并不樂觀，部分市縣的商品住宅庫(kù)存量相對(duì)較大，需要一定去化周期。”王路分析認(rèn)為，其他市縣房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以島外客戶為主，但這些島外客戶大多數(shù)又不具備購(gòu)買資格；就房地產(chǎn)行業(yè)而言，如果受宏觀經(jīng)濟(jì)下行影響，其他市縣住宅市場(chǎng)基本上會(huì)被拖累。
今年1~5月份，海南省商品住宅供應(yīng)面積182.32萬(wàn)平方米，同比下跌48.98%；成交面積320.26萬(wàn)平方米，同比上漲0.18%，成交均價(jià)18751元/平方米。
據(jù)中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月份，海南全省一級(jí)市場(chǎng)土地供應(yīng)為4315.32畝，同比下滑42.29%；成交3155.52畝，同比下滑32.78%。土地出讓成交金額減少，累計(jì)成交58億元，同比下滑35.2%。
近些年來(lái)，海南商品住宅供地量很小，供求均以產(chǎn)業(yè)用地為主導(dǎo)。謝莉認(rèn)為，由于受市場(chǎng)、疫情等多因素的影響，企業(yè)拿地持謹(jǐn)慎態(tài)度，甚至出現(xiàn)住宅用地流拍現(xiàn)象，但用地稀缺性促使其價(jià)值依舊處于高位。
王路認(rèn)為，海口、三亞兩大重點(diǎn)城市之所以出現(xiàn)商品住宅“供不應(yīng)求”局面，主要是普通商品住宅在供地結(jié)構(gòu)上占比較小，這需要合理調(diào)整當(dāng)?shù)氐墓┑亟Y(jié)構(gòu)。
他認(rèn)為，今年5月15日海口市率先出臺(tái)樓市新政，這也是海南“全域限購(gòu)”4年來(lái)首次為樓市“松綁”，但這次“松綁”新政對(duì)市場(chǎng)的影響甚微。
那么，未來(lái)海口樓市，甚至整個(gè)海南樓市會(huì)有怎樣的變化？
謝莉認(rèn)為，?？跇鞘械凸绕陬A(yù)計(jì)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，到今年四季度有望回升。
王路認(rèn)為，海南樓市走向取決于宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)和購(gòu)房者的信心也取決于對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的信心，“對(duì)于政府部門來(lái)講，現(xiàn)在最艱難的是如何解決‘控房?jī)r(jià)’問題，這需要智慧，因?yàn)橄迌r(jià)政策出臺(tái)已經(jīng)執(zhí)行快4年了?！?/p>
如今，陸海貴與莫曉琳仍在通過各自途徑售賣著自己的房子；而與劉浩銘一樣的購(gòu)房人，仍奔走在?？谝粋€(gè)又一個(gè)樓盤間。
這就是海南樓市A面和B面：買不到房的和賣不掉房的，好像兩條平行線，無(wú)法相交在一個(gè)交點(diǎn)上。（文中陸海貴、莫曉琳、劉浩銘均為化名）