限價(jià)房與普通商品房在同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，卻被隔離帶分割，導(dǎo)致限價(jià)房業(yè)主無法使用小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備。于是，限價(jià)房業(yè)主將開發(fā)商、物業(yè)公司訴至法院，要求二被告移除隔離帶，并要求開發(fā)商支付自交房之日起至移除隔離物之日期間的損失。近日，北京房山法院審結(jié)了該起商品房預(yù)售合同糾紛，判決開發(fā)商賠償業(yè)主3萬元。
限價(jià)房業(yè)主收房時(shí)發(fā)現(xiàn)隔離帶
35歲的李先生于5年前與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，約定購買房山區(qū)某處限價(jià)商品房，并支付購房款。2017年，業(yè)主收房后，發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)搭建了圍擋、鐵柵欄、鐵藝門、綠植等多項(xiàng)設(shè)施，將小區(qū)限價(jià)房與普通商品房隔離成兩個區(qū)域。
李先生起訴至法院認(rèn)為，開發(fā)商設(shè)置圍擋行為導(dǎo)致限價(jià)房的業(yè)主在事實(shí)上享受不到小區(qū)公用設(shè)施設(shè)備、公共綠地等服務(wù)和權(quán)益；而且，私自設(shè)立鐵柵欄也堵塞了消防通道，致使小區(qū)次入口不符合住宅區(qū)的消防安全要求，留有嚴(yán)重的安全隱患。同時(shí)，物業(yè)公司作為小區(qū)物業(yè)的服務(wù)單位，應(yīng)保障業(yè)主擁有舒適的環(huán)境，但物業(yè)公司在履行職責(zé)過程中，未盡到相關(guān)的管理、養(yǎng)護(hù)義務(wù)，對開發(fā)商違法建設(shè)的行為，未進(jìn)行阻止、規(guī)勸，這種消極不作為的行為對開發(fā)商圍擋也存在過失。
因此，李先生要求開發(fā)商、物業(yè)公司將用于隔離的鐵柵欄、圍擋、鐵藝門、綠植移除，并要求開發(fā)商支付自交付房屋之日起至移除之日止的（按照每年3萬元標(biāo)準(zhǔn)）損失。
住建委認(rèn)定隔離帶違法并責(zé)令改正
被告開發(fā)商則辯稱，不同意李先生的訴訟請求。首先，相關(guān)圍墻是商品房業(yè)主建設(shè)的，不是開發(fā)商建設(shè)的，因此李先生要求開發(fā)商拆除，主體不適格。其次，李先生要求賠償損失，沒有法律和事實(shí)依據(jù)。
被告物業(yè)公司認(rèn)為，不同意李先生的訴求。物業(yè)公司入駐小區(qū)時(shí)用于隔離的綠植就已經(jīng)存在，沒有移除的權(quán)利。
法院經(jīng)審理查明，小區(qū)限價(jià)房和普通商品房被鐵欄桿、鐵藝門、綠植等分割為兩個區(qū)域。住建委接到小區(qū)業(yè)主舉報(bào)后，認(rèn)定商品房、保障性住房之間使用鐵欄桿及綠植分割的行為違反了相關(guān)規(guī)定；并向開發(fā)商發(fā)出《責(zé)令改正通知書》，責(zé)令實(shí)施統(tǒng)一物業(yè)管理，立即整改。開發(fā)商接到通知后未進(jìn)行整改。
法院判決開發(fā)商賠償業(yè)主3萬元
法院認(rèn)為，業(yè)主和開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照商品房預(yù)售合同的約定履行各自的義務(wù)。涉案小區(qū)隔離設(shè)施未經(jīng)規(guī)劃審批，相應(yīng)行政主管部門已經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題并正在行政處置過程中，在行政主管部門就上述事項(xiàng)作出生效行政行為之前，該事項(xiàng)不宜由法院通過民事訴訟予以處理。因此，李先生要求拆除鐵柵欄、圍擋、鐵藝門、綠植的請求，應(yīng)予駁回。
現(xiàn)涉案小區(qū)內(nèi)的隔離設(shè)施在事實(shí)上妨礙了限價(jià)房業(yè)主對小區(qū)內(nèi)較好公共設(shè)施設(shè)備使用的權(quán)利，開發(fā)商作為房屋出賣人對此存在過錯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。故對于李先生要求開發(fā)商賠償相應(yīng)損失的請求，法院予以支持；具體數(shù)額，法院綜合考慮合同履行、實(shí)際損失等情況綜合酌定。物業(yè)公司合理的抗辯意見，法院予以采納。
最終，法院判決開發(fā)商賠償李先生3萬元損失。
法官釋法：限價(jià)房業(yè)主也有權(quán)使用小區(qū)共有部分
民法典第二百七十一條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。因此，在同一物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)每位業(yè)主均有權(quán)使用小區(qū)共用的配套設(shè)施設(shè)備。
限價(jià)商品房是政府為解決中低收入家庭住房困難而推行的政策性房屋，開發(fā)商在競拍土地時(shí)應(yīng)該知曉土地規(guī)劃，不能以購買價(jià)格低于普通商品房、便于管理等理由擅自處理和改變公共區(qū)域，對業(yè)主區(qū)別對待，損害業(yè)主對小區(qū)享有的公共利益。本案中，開發(fā)商不僅違反了合同約定，也阻礙了業(yè)主對小區(qū)共有部位的占有、使用，導(dǎo)致業(yè)主生活質(zhì)量降低，共有權(quán)益受損。
法官提示，一般物業(yè)管理區(qū)域范圍在建設(shè)時(shí)已經(jīng)核定并公示，開發(fā)商也應(yīng)在房屋買賣合同中予以明示。確因?qū)嶋H需要而調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)由房屋行政管理部門會同鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或者街道辦事處，征求業(yè)主意見后確定實(shí)際物業(yè)管理區(qū)域，并在管理區(qū)域內(nèi)發(fā)布公告。同時(shí)，由業(yè)主共同決定的重大事項(xiàng)、表決程序應(yīng)符合民法典第二百七十八條規(guī)定。