文 | 無(wú)銹缽
《世界是平的》作者弗里德曼曾說(shuō)過(guò)：“穆迪可以用債券降級(jí)毀滅一個(gè)國(guó)家?！?/p>
寥寥數(shù)語(yǔ)，道出了信用評(píng)級(jí)在當(dāng)下市場(chǎng)中的重要意義。
一直以來(lái)，投資者們對(duì)三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)奉若神明，市場(chǎng)上沒(méi)有經(jīng)過(guò)它們認(rèn)證的債券幾乎無(wú)人問(wèn)津。反過(guò)來(lái)說(shuō)，那些得到評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)認(rèn)證的企業(yè)，也無(wú)疑打開了通向未來(lái)的“發(fā)展快車道”。
可以說(shuō)，越是充滿變化的市場(chǎng)里，信用評(píng)級(jí)的“門禁”價(jià)值就越發(fā)凸顯。
這一點(diǎn)，早已由國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)為我們所證明。
房企打響“評(píng)級(jí)保衛(wèi)戰(zhàn)”
過(guò)去的幾年里，房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)迎來(lái)深度調(diào)整期，大批房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加劇。
在部分房企暴雷的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警拉響后，相關(guān)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也大規(guī)模下調(diào)中資房企評(píng)級(jí)。數(shù)據(jù)顯示，已有多家房企主動(dòng)撤銷信用評(píng)級(jí)。
所幸，這一情況并未持續(xù)太久，伴隨著當(dāng)下政策和樓市的回暖，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)在逐步贏回市場(chǎng)的信任。
2022年一季度，中央各部委就房地產(chǎn)行業(yè)密集表態(tài)，釋放強(qiáng)烈維穩(wěn)信號(hào)。
除了財(cái)政部明確今年內(nèi)不擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市，兩會(huì)也定調(diào)探索行業(yè)新發(fā)展模式，支持新市民等三類購(gòu)房需求。
宏觀來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的不斷完善升級(jí)，讓這一行業(yè)有望逐漸步入“良性循環(huán)”。
外部環(huán)境的穩(wěn)定之下，行業(yè)內(nèi)部，一場(chǎng)圍繞企業(yè)信用評(píng)級(jí)的“保衛(wèi)戰(zhàn)”，也已經(jīng)轟轟烈烈的打響。
年報(bào)集中發(fā)布的第一季度里，不少房企都在公告中，將“穩(wěn)”字作為了未來(lái)的戰(zhàn)略核心。
3月30日，碧桂園于線上召開業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)里，碧桂園集團(tuán)總裁及執(zhí)行董事莫斌就不惜時(shí)間，再三強(qiáng)調(diào)“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”。
然而，戰(zhàn)略端重視容易，實(shí)際產(chǎn)生效果，卻并不如想象的那么簡(jiǎn)單。
眾多房企“求穩(wěn)”的聲浪中，市場(chǎng)會(huì)對(duì)哪些品牌報(bào)以期待？
我們不妨先看幾個(gè)案例。
首先是作為“國(guó)家隊(duì)”一員的華潤(rùn)置地。過(guò)去一年里，在行業(yè)中一眾房企被國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)的環(huán)境中，華潤(rùn)置地是為數(shù)不多以良好的信用水平，得到評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)持續(xù)認(rèn)可的品牌。
在去年9月，惠譽(yù)確認(rèn)華潤(rùn)置地“BBB+”長(zhǎng)期發(fā)行人評(píng)級(jí)，展望“穩(wěn)定”，而在今年2月17 日，穆迪亦確認(rèn)華潤(rùn)置地的發(fā)行人評(píng)級(jí)為 “Baa1”，展望“穩(wěn)定”。
另一邊，同樣收獲一眾評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)認(rèn)可的，還有業(yè)界公認(rèn)“最安全民企”的龍湖。
作為國(guó)內(nèi)唯一一家獲得境內(nèi)外全投資級(jí)評(píng)級(jí)的民營(yíng)房企，過(guò)去一年里，龍湖在信用表現(xiàn)方面繼續(xù)領(lǐng)跑民營(yíng)房企梯隊(duì)，其中，惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普分別保持BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB穩(wěn)定的全投資級(jí)評(píng)級(jí)，中誠(chéng)信證評(píng)（AAA）、新世紀(jì)資信（AAA）均為穩(wěn)定。
房企浮浮沉沉的浪潮中，上述企業(yè)為何能收獲資本市場(chǎng)的青睞？
答案繞不開這些品牌在財(cái)務(wù)端的“自律”表現(xiàn)。
“財(cái)務(wù)自律”如何鑄就穩(wěn)健“新航向”
結(jié)合過(guò)往的數(shù)據(jù)來(lái)看，營(yíng)收龐大、盈利穩(wěn)健、負(fù)債率低的企業(yè)，一直是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。
以龍湖為例，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去的2021年里，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2900.9億元，同比增長(zhǎng)7.2%，且回款率維持在90%以上的高位。銷售面積及金額均創(chuàng)歷史新高。歸屬于股東的核心凈利潤(rùn)224.4億元，同比增長(zhǎng)20.1%，兌現(xiàn)承諾。
穿越這個(gè)充滿不確定性的市場(chǎng)環(huán)境，龍湖的成績(jī)單，再一次證明了這一企業(yè)穿越風(fēng)暴和浪潮的韌性。
客觀來(lái)說(shuō)，身處行業(yè)的波動(dòng)之下，比起唱穩(wěn)，要想真正行穩(wěn)，殊為不易。
即便是早在6年前就預(yù)言了地產(chǎn)“白銀時(shí)代”的萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮，也不得不在前幾天的業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，為利潤(rùn)下跌向股東公開致歉。
而縱觀龍湖集團(tuán)的前行軌跡，“自律”的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，一直是企業(yè)對(duì)抗風(fēng)浪的“壓艙石”和“定心丸”。
首先是在土儲(chǔ)端，穿越高杠桿擴(kuò)張和宏觀調(diào)控時(shí)代，不同的拿地氛圍并沒(méi)有影響龍湖，這一品牌一直保持著自己的投資節(jié)奏。
正如龍湖集團(tuán)CEO陳序平在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)中所強(qiáng)調(diào)的那樣：
“我們很慶幸在過(guò)去幾年沒(méi)有盲目下沉、沒(méi)有過(guò)多布局一些低能級(jí)城市，這些低能級(jí)城市因?yàn)樗w產(chǎn)業(yè)的原因，包括人口的流出，包括整個(gè)市場(chǎng)的供大于求，我們預(yù)判這些低能級(jí)城市在今年整個(gè)市場(chǎng)是很難恢復(fù)的?！?/p>
在此基礎(chǔ)上，龍湖過(guò)去一年的土儲(chǔ)布局，更多則是集中于高能級(jí)的城市區(qū)域，其中，長(zhǎng)三角地區(qū)、華中地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)及華南地區(qū)的新增面積，分別占新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積的28.8%、26.6%、20.3%、14.4%及9.9%。約85%的房屋貨量集中在這五大城市圈的核心價(jià)值區(qū)域，為凈利潤(rùn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)提供了重要基礎(chǔ)。
高質(zhì)量的土地儲(chǔ)備，為龍湖帶來(lái)了穩(wěn)健的銷售額度和營(yíng)業(yè)收入，同時(shí)也帶來(lái)了穩(wěn)定的債務(wù)結(jié)構(gòu)。
在具體的債務(wù)細(xì)節(jié)方面，2021年，龍湖平均借貸成本4.14%，創(chuàng)歷史新低。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率64.7%、凈負(fù)債率46.7%、現(xiàn)金短債比6.11倍。一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)，連續(xù)六年“三道紅線”指標(biāo)保持“全綠”。
據(jù)睿和智庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在監(jiān)管的“三道紅線”上，市場(chǎng)上308家房地產(chǎn)企業(yè)中，超過(guò)2/3的房企未能滿足監(jiān)管要求，而龍湖是為數(shù)不多滿足要求的民營(yíng)上市公司。
回望龍湖一直以來(lái)良好的信用評(píng)級(jí)，可以說(shuō)，正是這種財(cái)務(wù)端的“自律表現(xiàn)”幫助企業(yè)贏得了市場(chǎng)的信任，而這一信任所帶來(lái)的融資環(huán)境的優(yōu)化，也在不斷賦予房企更大的戰(zhàn)略空間，保證企業(yè)在風(fēng)浪交織中穩(wěn)如泰山。
“長(zhǎng)期主義者”正在“乘風(fēng)破浪”
當(dāng)然，特殊時(shí)期，保障財(cái)務(wù)的穩(wěn)健，只是企業(yè)平穩(wěn)前行的前提條件，最終能否穿越風(fēng)浪，除了穩(wěn)健，更為關(guān)鍵的，還是要確定前行的方向。
正如高瓴資本創(chuàng)始人張磊在《價(jià)值》所指出的：
“真正穿越周期的企業(yè)，往往做到了既看到眼下，時(shí)刻打算，又目光長(zhǎng)遠(yuǎn)，不為一時(shí)一地而自亂陣腳?！?/p>
某種程度上，支撐那些優(yōu)秀地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的，正是他們一直以來(lái)奉行的“長(zhǎng)期主義”。
回望過(guò)去，從需求下降的白銀時(shí)代，到宏觀調(diào)控的“瘦身時(shí)代”，地產(chǎn)行業(yè)的確走過(guò)了一段艱難的歲月，然而，眺望未來(lái)，中國(guó)市場(chǎng)真的不需要房地產(chǎn)了嗎？
答案顯然是否定的。
首先，雖然中國(guó)人均居住面積已經(jīng)到了40平方米，但是住房發(fā)展不平衡的問(wèn)題猶在，尤其是在一線、新一線城市，剛改和改善的需求仍然突出，亟待房企承接。
其次，作為產(chǎn)業(yè)鏈最長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)能力最強(qiáng)的行業(yè)之一，中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的高質(zhì)量發(fā)展，離不開對(duì)地產(chǎn)行業(yè)潛能的挖掘。
從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，屬于地產(chǎn)頭部企業(yè)的機(jī)遇依然存在，只是行業(yè)的發(fā)展方式，將告別過(guò)去的大水漫灌，逐漸走向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的良性循環(huán)。
而要實(shí)現(xiàn)這一切，除了要有非凡的戰(zhàn)略視角，同樣也要有破釜沉舟，擁抱未來(lái)的勇氣。
正如龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍多次提到的那樣：
“短期目標(biāo)要讓位于長(zhǎng)期目標(biāo)，這么多年來(lái)，龍湖從來(lái)沒(méi)有為一個(gè)短目標(biāo)去做事情。”
這也是為什么，過(guò)往的數(shù)年里，除地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)外，龍湖始終在逐漸加大投資性物業(yè)航道上的實(shí)踐，實(shí)現(xiàn)商業(yè)投資、租賃住房、空間服務(wù)、房屋租售、房屋裝修等航道業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)驗(yàn)證了龍湖的戰(zhàn)略眼光，在銷售市場(chǎng)不確定加大的環(huán)境下，這些投資性物業(yè)為龍湖的營(yíng)收和利潤(rùn)組成提供了堅(jiān)實(shí)的支撐。
數(shù)據(jù)顯示，2021年龍湖實(shí)現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入104.1億元，同比增長(zhǎng)37.5%。商場(chǎng)、租賃住房、其他收入的占比分別為77.3%、21.4%和1.3%。這之中，作為龍湖最賺錢業(yè)務(wù)之一的商業(yè)投資，在2021年共實(shí)現(xiàn)租金收入81.5億元，同比增長(zhǎng)40%。
據(jù)悉，2022年龍湖集團(tuán)還將有13個(gè)重資產(chǎn)商場(chǎng)在上海、北京、重慶等城市亮相，同時(shí)還有5個(gè)以上的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目開業(yè)。
與此同時(shí)，2021年，同樣也是龍湖租賃住房品牌“冠寓”的盈利元年，全年開業(yè)10.6萬(wàn)間，整體出租率為92.9%，其中開業(yè)超過(guò)六個(gè)月的項(xiàng)目出租率為94.3%。
近年來(lái)，盡管長(zhǎng)租公寓短期遭到了暴雷沖擊，但業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期價(jià)值仍然存在，這也是龍湖堅(jiān)守這一賽道的重要原因。龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)陳序平在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，未來(lái)龍湖冠寓會(huì)保持20%以上的增長(zhǎng)速度，但會(huì)聚焦近20個(gè)有發(fā)展空間、年輕人不斷涌入的城市。
這也是為什么，展望未來(lái)時(shí)，他相信，在房住不炒的宏觀形勢(shì)下，龍湖集團(tuán)憑借自身的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，將“獲得更多的市場(chǎng)資源和發(fā)展機(jī)遇”。
某種程度上講，龍湖這一企業(yè)在風(fēng)浪中所展示的“掌舵”哲學(xué)，也正是地產(chǎn)行業(yè)由粗獷的“野蠻生長(zhǎng)階段”邁向新的發(fā)展階段的寫照。
在這之上，伴隨著市場(chǎng)整體的回暖，行業(yè)也期待著越來(lái)越多龍湖這樣的企業(yè)出現(xiàn)，不斷恢復(fù)市場(chǎng)和投資者中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的信心。