“最近中介一直在勸我要把握住‘窗口期’，抓緊‘上車’，不然錯(cuò)過(guò)這個(gè)村就沒(méi)這個(gè)店了?！?/p>
春節(jié)過(guò)后，早有計(jì)劃在廣州安家落戶的李奇（化名）便一直在向銀行和房產(chǎn)中介打聽(tīng)按揭貸款和房?jī)r(jià)的消息?！吧蟼€(gè)月下旬，中介就告訴我，最近詢價(jià)的人多了，成交量也有增加，房?jī)r(jià)可能會(huì)漲起來(lái)?！?/p>
在采訪中，多位廣州地區(qū)的房產(chǎn)中介人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表達(dá)了類似的意思，最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也佐證了他們的判斷。
3月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，2月份一線城市新房和二手房銷售價(jià)格環(huán)比均上漲0.5%。其中，廣州新房和二手房銷售價(jià)格環(huán)比均上漲0.6%。
對(duì)此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者表示，一線城市剛需基礎(chǔ)扎實(shí)，對(duì)政策比較敏感，當(dāng)信貸額度增加、利率下降以后，需求會(huì)加速入市。
此前2月21日，四大行同步下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率，其中首套房貸利率從LPR+100BP（5.6%）下調(diào)至LPR+80BP（5.4%），二套從LPR+120BP（5.8%）下調(diào)至LPR+100BP（5.6%）。
但從全國(guó)范圍來(lái)看，今年樓市開(kāi)局并不樂(lè)觀。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月份70城中新房銷售價(jià)格環(huán)比下跌的城市有40個(gè)，二手房銷售價(jià)格環(huán)比下跌的城市有57個(gè)。
此前3月11日，央行公布的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份人民幣貸款增加1.23萬(wàn)億元，同比少增1258億元，低于市場(chǎng)預(yù)期。其中2月份住戶貸款減少3369億元，短期貸款減少2911億元，以按揭貸款為主的中長(zhǎng)期貸款減少459億元，這是自2007年有數(shù)據(jù)記錄以來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)。
對(duì)此，交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉指出，住戶中長(zhǎng)期貸款的減少是導(dǎo)致2月份信貸不達(dá)預(yù)期的主因，也集中反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交弱勢(shì)。
展望后市，李宇嘉預(yù)計(jì)， 3月份房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)繼續(xù)保持2月份的態(tài)勢(shì)，但政策紓困行業(yè)的基調(diào)不變，包括信貸增加，房貸利率會(huì)繼續(xù)下降，以鼓勵(lì)新市民置業(yè)?！邦A(yù)計(jì)各項(xiàng)紓困政策的效果在4月份前后開(kāi)始顯現(xiàn)，屆時(shí)房?jī)r(jià)也將會(huì)觸底回升。”
房貸利率迎來(lái)“普降潮”
今年以來(lái)，全國(guó)已有超過(guò)50城陸續(xù)發(fā)布了不同程度的房地產(chǎn)“松綁”政策。伴隨而來(lái)的是，一波在全國(guó)范圍內(nèi)展開(kāi)的房貸利率“普降潮”。
此前2月21日，貝殼研究院發(fā)布的重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市2月份主流首套房貸利率為5.47%，二套利率為5.75%，均較上月回落9個(gè)基點(diǎn)，為2019年以來(lái)單月下降的最大幅度。
就在同一天，四大行同步下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率，其中首套房貸利率從LPR+100BP（5.6%）下調(diào)至LPR+80BP（5.4%），二套從LPR+120BP（5.8%）下調(diào)至LPR+100BP（5.6%）。交通銀行當(dāng)天跟進(jìn)下調(diào)了廣州地區(qū)房貸利率，郵儲(chǔ)銀行則從2月22日起下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率，與四大行保持一致。
另有多家股份行向記者透露，目前已跟隨國(guó)有大行的腳步，將其在廣州地區(qū)的房貸利率下調(diào)至首套5.4%、二套5.6%。
彼時(shí)，李宇嘉向記者指出，當(dāng)整體成交量下行后，對(duì)按揭的需求就會(huì)下降，按揭供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，導(dǎo)致利率下降，銀行要做生意，自然只能降低利率了。“近期按揭額度都有增加，利率下降也在情理之中?！?/p>
對(duì)于廣州此次下調(diào)房貸利率，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，廣州地區(qū)房貸利率仍有進(jìn)一步下調(diào)的空間，具有積極的示范意義。
事實(shí)上，記者在線下走訪調(diào)研時(shí)了解到，包括四大行在內(nèi)的多數(shù)銀行按揭貸款額度普遍較為充足，且房貸利率在實(shí)際操作過(guò)程中存有一定的優(yōu)惠“空間”。
“如果資質(zhì)好，在四大行首套房利率最低可以申請(qǐng)到5.2%?！币晃粡V州地區(qū)的房產(chǎn)中介人士向記者透露，在一些中小銀行，資質(zhì)好的客戶首套最低甚至可以做到4.8%，二套最低到5.2%。
“類似廣州此類城市房貸利率政策，客觀上對(duì)于全國(guó)其他城市也有積極的啟發(fā)意義，有助于對(duì)其他城市后續(xù)的政策產(chǎn)生積極的示范作用?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
在廣州下調(diào)房貸利率前后，多地房貸利率也出現(xiàn)調(diào)整。
比如南京，在多家銀行調(diào)整后，當(dāng)?shù)刂髁鞣抠J利率重回“5”字頭，首套5.7%左右，二套5.9%左右；
蘇州最新房貸利率已重回“4”字頭，首套4.6%左右，二套5.3%左右，而去年蘇州首套房貸利率最高值曾達(dá)到6.2%；
另外，去年5月起，杭州房貸利率“五連漲”，最高時(shí)首二套分別為6.3%、6.4%，目前已調(diào)降至首套5.6%，二套5.7%。
更具代表性的是，本月初鄭州發(fā)布的19條樓市新政。3月1日，鄭州發(fā)布《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（下稱《通知》），其中明確提出要引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。
記者了解到，自《通知》發(fā)布以來(lái)，鄭州房貸利率持續(xù)下降，目前首套新房是5.39%，二手房低至4.9%，而去年10月份最高值曾達(dá)到6.37%。
一方面，多地房貸利率在持續(xù)下降；另一方面，按揭貸款的放款周期也在持續(xù)縮短。貝殼研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市2月份平均放款周期為38天，較上月縮短12天，放款周期加快到去年三季度的狀態(tài)。
進(jìn)入3月份后，廣州地區(qū)的房貸放款還在提速?！艾F(xiàn)在我們的房貸額度充足，完全不用擔(dān)心放款，只要資質(zhì)沒(méi)問(wèn)題，最多一個(gè)月就可以拿到貸款?！蹦硣?guó)有銀行廣州地區(qū)一線信貸經(jīng)理向記者表示。
而多位廣州地區(qū)的房產(chǎn)中介人士向記者透露，多數(shù)銀行的房貸放款時(shí)間在兩周之內(nèi)，“資質(zhì)好的客戶，一周放款也不是沒(méi)可能。”
相比之下，去年銀行房貸額度偏緊的時(shí)候，放款周期普遍在3個(gè)月以上。
首付來(lái)源審查松動(dòng)
在房貸利率下調(diào)，放款周期加快的背景下，影響房貸的另一重要因素——首付款來(lái)源審查也在悄然發(fā)生變化。
一直以來(lái)，在“房住不炒”的大背景下，銀行方面都會(huì)嚴(yán)格審查購(gòu)房者的首付款來(lái)源，一般要求首付款必須是購(gòu)房者的自有資金（包括本人、配偶，及直系親屬的資金），不能來(lái)自銀行卡套現(xiàn)、借貸等，更不能涉及洗錢等事項(xiàng)。在審查過(guò)程中，銀行會(huì)查驗(yàn)購(gòu)房者的工資等收入證明、銀行流水、征信記錄等。
去年，在監(jiān)管的引導(dǎo)下，各地加大對(duì)炒房行為的打擊力度，各大銀行下發(fā)通知要求嚴(yán)查購(gòu)房者首付款來(lái)源。
據(jù)記者了解到，在審查最嚴(yán)格的時(shí)候，首付款中即便有來(lái)自購(gòu)房者父母的資金，銀行也會(huì)追溯審查其父母的銀行流水，甚至要求提供公安機(jī)關(guān)出具的關(guān)系認(rèn)定證明。
但近日，記者在走訪調(diào)研中獲悉，銀行方面對(duì)首付款的審查已有所松動(dòng)。
“對(duì)首付款，現(xiàn)在銀行普遍都只會(huì)向上追溯審查一手，資金只要是來(lái)自父母的基本都沒(méi)問(wèn)題。”多位廣州地區(qū)的房產(chǎn)中介向記者透露，此前銀行還要求購(gòu)房者首付款中來(lái)自父母的資金必須在其父母賬戶上停留半年以上，但現(xiàn)在“當(dāng)天到賬的資金都可以。”
對(duì)此，來(lái)自國(guó)有大行、股份行的多位一線信貸經(jīng)理向記者證實(shí)，近期銀行確實(shí)在一定程度上放松了對(duì)購(gòu)房者首付款來(lái)源的審查。同時(shí)，他們也向記者強(qiáng)調(diào)：“首付款來(lái)源是一定會(huì)查的，因?yàn)楸O(jiān)管的要求沒(méi)有變，只不過(guò)人工審核的時(shí)候沒(méi)有原來(lái)那么嚴(yán)，但不同銀行的操作方式可能不太一樣?！?/p>
需要指出的是，即便是銀行稍微放松首付款審查，更大程度上也是為了滿足剛需群體的合理住房需求，“房住不炒”的基調(diào)下，消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸款違規(guī)流入樓市依然是監(jiān)管明令禁止的，也是銀行嚴(yán)查的內(nèi)容。