房地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹，市場(chǎng)下行趨勢(shì)卻仍在繼續(xù)。
根據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS，2022年2月，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，單月銷(xiāo)售額均值同比下跌35.3%至42.7億元；而1月份百?gòu)?qiáng)房企的銷(xiāo)售額均值為61.8億元，同比降幅為23.1%。
受2月份銷(xiāo)售情況所累， 1-2月份，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷(xiāo)售均值同比下跌34.0%至103.0億元，房企規(guī)模也較去年同期縮水明顯，100億以上房企數(shù)量由去年同期的54家減少至30家，50億以上房企則由去年的42家減少至26家。
分陣營(yíng)來(lái)看，不同規(guī)模房企出現(xiàn)了不同程度的銷(xiāo)售滑坡，其中100億以上房企最甚，1-2月份銷(xiāo)售額均值下降38.4%至230.3億元，而50-100億、30-50億及30億以下的降幅分別為34.1%、31.9%及28.8%。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，30家100億以上房企中，排名介于Top11-30的企業(yè)銷(xiāo)售滑坡最為明顯，降幅40%以上的房企占比將近8成，最高超過(guò)70%，相比之下Top10房企則稍顯平緩。
由此，各大陣營(yíng)的門(mén)檻值均被拉低。2022年1-2月，Top10、Top30、Top50和Top100的門(mén)檻值分別為200.4億元、100.5億元、62.6億元和20.9億元；2021年1-2月份則分別為403.0億元、168.5億元、110.6億元和45.6億元。
綜合多家機(jī)構(gòu)的觀(guān)點(diǎn)可知，2月份市場(chǎng)繼續(xù)下行的原因在于購(gòu)房者觀(guān)望情緒濃厚、返鄉(xiāng)置業(yè)不及預(yù)期、局部地區(qū)疫情和春節(jié)等因素疊加產(chǎn)生了影響。
根據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS，對(duì)比前兩年，2022年春節(jié)返鄉(xiāng)人員大幅增加，但重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積卻相較2021年春節(jié)下降了51%。
分城市等級(jí)來(lái)看，二線(xiàn)代表城市較2021年春節(jié)降幅在五成左右，一線(xiàn)代表城市成交規(guī)模則較2021年春節(jié)有所增長(zhǎng)。不過(guò)，一線(xiàn)代表城市的增長(zhǎng)是受到上海成交規(guī)模的拉動(dòng)，成交面積為10.3萬(wàn)平方米，漲幅高達(dá)646%；而深圳僅僅成交0.94萬(wàn)平方米，廣州成交大減85%至0.1萬(wàn)平方米。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，春節(jié)整體成交下滑，歸根到底依然是市場(chǎng)情緒低迷導(dǎo)致購(gòu)房者選擇觀(guān)望，盡管自2021年底開(kāi)始有改善性政策出臺(tái)，且2022年春節(jié)以來(lái)更多的城市頻繁出手穩(wěn)樓市，但購(gòu)房者心態(tài)未被扭轉(zhuǎn)，業(yè)內(nèi)對(duì)市場(chǎng)能否在傳統(tǒng)旺季“金三銀四”回暖疑慮仍存。
不過(guò)，中信證券(23.370, 0.04, 0.17%)在其報(bào)告中指出，隨著按揭貸款利率的快速下行和政策的陸續(xù)出臺(tái)，2022 年3 月將是全年銷(xiāo)售的底部，二季度起銷(xiāo)售將有復(fù)蘇的可能。此外，2022年市場(chǎng)將呈現(xiàn)“前低后高”的特征，也是目前業(yè)內(nèi)預(yù)判房地產(chǎn)走勢(shì)的普遍觀(guān)點(diǎn)。
這與2021年的市場(chǎng)走勢(shì)截然不同。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額達(dá)到18.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.8%，其中住宅銷(xiāo)售額為16.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)5.3%，不過(guò) 2021年呈現(xiàn)前高后低的倒V形走勢(shì)，下半年以來(lái)市場(chǎng)降溫明顯，即便期間不少房企加大促銷(xiāo)力度也未能扭轉(zhuǎn)銷(xiāo)售下滑態(tài)勢(shì)。
鑒于此，2021年10月份以來(lái)，住建部、央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等部門(mén)表態(tài)支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，從融資、土地、購(gòu)房等多個(gè)維度進(jìn)行政策的適度放松。
購(gòu)房方面的政策主要集中于金融端，從過(guò)往的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，相關(guān)政策對(duì)需求的刺激效果釋放會(huì)比較緩慢。2021年底，最先被采取的改善性措施主要包括降低房貸利率、提高放款速度、進(jìn)行人才補(bǔ)貼和購(gòu)房補(bǔ)貼；春節(jié)至今，越來(lái)越多的城市出臺(tái)政策穩(wěn)定樓市，而多地相關(guān)部門(mén)和銀行還推出了降低首付比例、提高公積金貸款額度等措施。
中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)測(cè)，地方因城施策落實(shí)中央政策導(dǎo)向，將釋放合理住房需求，而全國(guó)兩會(huì)后會(huì)有更多城市對(duì)政策進(jìn)行調(diào)整，在政策環(huán)境的改善下，市場(chǎng)活躍度也將緩慢恢復(fù)，一線(xiàn)及熱點(diǎn)二線(xiàn)城市市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏將相對(duì)快于其它城市，整體而言，全年的走勢(shì)將是“前低后高”。