前段時間
小觀報道了上海在推進(jìn)
老房加裝電梯中遇到的新問題
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上海一小區(qū)湊了40多萬加裝電梯，
完工后又要籌10萬才能啟用…
去年8月，為了解決加裝電梯后續(xù)“運維難”的問題，上海市發(fā)布了加強既有多層住宅加裝電梯管理的指導(dǎo)意見，一些區(qū)也跟進(jìn)發(fā)布了區(qū)一級的指導(dǎo)意見。一些區(qū)在意見中明確，電梯加裝完成后必須委托小區(qū)物業(yè)作為使用管理單位，即交給物業(yè)來日常管理。但不少小區(qū)物業(yè)進(jìn)而提出，接管電梯的前提條件就是居民們要預(yù)存一筆10萬元的運維資金，或者將政府前期給予的28萬元補貼留存一半作為運維資金。老房加梯資金籌集本就不易，再籌10萬談何容易；加之物業(yè)接管后收費不便宜，老小區(qū)居民對物業(yè)天然缺乏信任，矛盾隨之而來。
解放日報·上觀新聞記者在采訪中了解到，由于此前缺乏相關(guān)指導(dǎo)意見，前幾年申城加裝的電梯中，有不少為了節(jié)約費用，采取了居民自管的模式，甚至連報警電話都安裝在了居民家中，有極大的安全隱患。既然加裝電梯后交給物業(yè)來后續(xù)專業(yè)管理是大勢所趨，那么，如何合理收費，妥善解決加裝電梯交給物業(yè)托管帶來的收費糾紛？
像電梯商品房一樣計入物業(yè)費
今年，上海將完成加裝電梯2000臺以上的目標(biāo)，不少小區(qū)正在推進(jìn)“批量化”的加裝模式。
閔行區(qū)萬源新城小區(qū)正是“批量化”加裝電梯的小區(qū)之一，只見19號樓門幢口正包著施工圍擋，加裝電梯的施工正緊鑼密鼓；而一旁的18號樓，一臺日立電梯矗立在樓體外側(cè)，從去年3月起已投入使用快一年。居民們透露，小區(qū)里89個多層門幢中，目前已簽約加裝電梯68臺，其中24臺已開始施工，竣工投入使用1臺。
△萬源新城小區(qū)19號樓門幢口正包著施工圍擋，加裝電梯的施工正緊鑼密鼓；而一旁的18號樓，一臺日立電梯矗立在樓體外側(cè)，從去年3月起已投入使用快一年。
能批量推進(jìn)得這么順利，加裝的電梯沒有“后顧之憂”是一個重要因素。18號樓4樓居民瞿阿姨告訴記者，電梯加裝完成后，小區(qū)“樂道”物業(yè)隨即接手運維管理，而她要付出的，只是物業(yè)費從之前的1.2元每平方米每月，漲至1.7元每平方米每月。她居住的是50余平方米的小套，算下來一年支出不過300余元。樓內(nèi)另一位居民梁老伯居住的是110余平方米的大套，一年的額外支出也不過約700元。他們都說，“這點錢可以承受”“少吃兩個葷菜就來了”。
將電梯運維費用計入物業(yè)費，正是萬源新城小區(qū)的新嘗試。之所以采取這一模式，和萬源新城小區(qū)的特點有關(guān)。
萬源新城小區(qū)一期至三期位于一起，其中一二期為沒有電梯的多層住宅，三期為有電梯的高層住宅；一二期物業(yè)費為1.2元每平方米每月，三期物業(yè)費為1.7元每平方米每月，差別就在于有無電梯。萬源新城居委會一名負(fù)責(zé)人稱，考慮到小區(qū)樂道物業(yè)本就具備豐富的電梯管理經(jīng)驗，也配備有應(yīng)急維修工和安全員，可以以較低的成本“兼顧”接管多層區(qū)域加裝的電梯。因此，在小區(qū)18號樓加裝首臺電梯之初，居委會就組織居民、業(yè)委會、物業(yè)開過討論會，提出加裝的電梯由物業(yè)統(tǒng)一接手管理的方案，由物業(yè)負(fù)責(zé)日常管理和基本維保；日常管理維保費用則參考高層，納入物業(yè)費中，即多層樓加裝電梯后物業(yè)費與高層“拉平”。大小修費用則由居民另外籌集。
△萬源新城小區(qū)里，加裝電梯的報警電話接入了物業(yè)的監(jiān)控室。
小區(qū)業(yè)委會副主任王國華告訴記者，該方案在其他樓幢加裝電梯征詢時都會被著重介紹，得到了居民們的普遍支持。為了方便物業(yè)接管，小區(qū)也限定加裝的電梯必須是同一品牌。
但記者也算了一筆賬，以一梯兩戶的18號樓為例，物業(yè)費上漲后，整幢樓一年支付在電梯上的費用不過約為五六千元，相比一些區(qū)給出了加裝電梯一年一萬余元的運維建議價實惠了很多。樂道物業(yè)肯接手嗎？物業(yè)經(jīng)理劉曉告知，目前加裝的電梯尚在廠家維保期內(nèi)，物業(yè)是有盈余的。出了廠家維保期后，經(jīng)過物業(yè)的測算，大約每臺電梯一年會虧損約420元。物業(yè)相信，將來可以通過運營電梯廣告等方式，將這部分虧損覆蓋。
不過，萬源新城小區(qū)采取的模式，其他小區(qū)學(xué)得了嗎？閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)加梯辦負(fù)責(zé)人稱“有一定的可復(fù)制性”。他認(rèn)為，一些物業(yè)公司盡管無法像萬源新城小區(qū)一樣內(nèi)部資源共享，但也可以嘗試通過“區(qū)域共享”的方式來實現(xiàn)，即管理的幾個小區(qū)共享電梯維保資源，降低運維成本，以物業(yè)費的方式明明白白收費。至于物業(yè)費增加多少，可由小區(qū)居民自行協(xié)商，按面積分?jǐn)?、按?dāng)初出資比例分?jǐn)?，或者按戶?shù)均攤都可以。
記者此前在調(diào)查中還了解到，除了考慮費用是否可以承受之外，居民們抗拒將電梯托管給物業(yè)的原因還在于：他們認(rèn)為老小區(qū)物業(yè)管理松懈，難堪此任，恐有收錢不辦事之嫌，居民和物業(yè)之間缺乏信任機制。這一矛盾又如何解決？浦東新區(qū)三林苑的嘗試或可借鑒。
△三林苑小區(qū)已簽約加裝16臺電臺，其中2臺正在施工中，3臺已投入使用。
三林苑是1995年建成的6層樓老小區(qū)，共有180多個門幢，居民以老年人為主，加裝電梯的意愿強烈。浦東新區(qū)東明路街道城建中心主任曹冬云告訴記者，小區(qū)自2019年起開始推成片化加裝電梯，目前小區(qū)已簽約加裝16臺，其中2臺正在施工中，3臺已投入使用。她提供了幾份加裝電梯的協(xié)議，記者注意到，協(xié)議中有“玄機”：協(xié)議對于加梯代建方責(zé)任的第6條除了約定了電梯的品牌尺寸之外，還額外約定了“售后服務(wù)”，包括免費質(zhì)保2年，第3年至第15年由電梯廠家提供4800元一年的“清包”和10000元一年的“全包”質(zhì)保服務(wù)。
△三林苑的加梯協(xié)議中，對于加梯代建方責(zé)任的第6條除了約定了電梯的品牌尺寸之外，還額外約定了“售后服務(wù)”，包括免費質(zhì)保2年，第3年至第15年由電梯廠家提供4800元一年的“清包”和10000元一年的“全包”質(zhì)保服務(wù)。
在三林苑16號樓門幢口，居民張老伯掏出門禁卡刷開了電梯，帶著記者走入轎廂。這是一臺“愛登堡”品牌的電梯，通過錯層的方式與樓體聯(lián)通，3樓至6樓的居民參與分?jǐn)偦I資。老伯告訴記者，他們就選擇了由電梯廠家“全包15年”的維保方式，“交給專業(yè)的人來我們也安心，少麻煩?！?/p>
那么，電梯廠家的“全包”包含哪些服務(wù)？電梯廠家愛登堡的一名負(fù)責(zé)人介紹，第3年至第15年內(nèi)，電梯除人為損壞外，其他所有的大小保養(yǎng)、日常維修、配件更換均包含在了10000元內(nèi)。一年10000元的費用如何籌集分?jǐn)?，也寫入了加梯的合同?nèi)。記者翻閱了多份加梯合同發(fā)現(xiàn)，不同的樓幢或選擇平均分?jǐn)偂⒒蜻x擇按加梯出資比例分?jǐn)?，由樓?nèi)居民自行決定，每年籌集一次。
△一年10000元的費用如何籌集分?jǐn)?，也寫入了加梯的合同?nèi)。分?jǐn)偡绞接删用褡孕袥Q定。
而之所以直接交給電梯廠家來“全包”維保，有居民告訴記者，原因也在于前幾臺電梯加裝時物業(yè)并不愿接手管理。因此，街道與代建方協(xié)商后，推出了目前的模式，由電梯廠家直接提供15年的維修保養(yǎng)服務(wù)。但曹冬云坦言，該模式也存在難點需要突破，即電梯的保潔、報警電話值班等日常管理誰來負(fù)責(zé)？曹冬云帶著記者來到16號樓的5樓，指著電梯連廊里墻壁上的一臺電話機稱，3部已投入使用的電梯日常由居民自管，報警電話則直接安裝在樓道內(nèi)。這顯然不是長久之計，電梯的日常管理仍然需要物業(yè)的參與。
△三林苑小區(qū)里，由于此前的物業(yè)不愿接管，電梯報警電話則直接安裝在樓道內(nèi)，這顯然不是長久之計。
曹冬云稱，三林苑已在操作更換物業(yè)，新物業(yè)進(jìn)駐時，為加裝電梯提供日常管理將寫入服務(wù)合同。小區(qū)業(yè)委會稱，會和新物業(yè)協(xié)商日常管理的服務(wù)價格，并在物業(yè)管理費中予以體現(xiàn)。以后在三林苑，加裝的電梯將形成日常管理交由物業(yè)、維修保養(yǎng)交由廠家的分工維保模式。
采訪中，居民們普遍表示電梯是個特種設(shè)備，加裝之前就得想好后續(xù)如何進(jìn)行維保。上海市人大代表洪程棟建議，上述小區(qū)采用的模式值得其他小區(qū)借鑒，但從長遠(yuǎn)來看，申城仍然需要對于加裝電梯的安全管理進(jìn)行制度上的安排。他建議，申城應(yīng)亟待通過地方立法，對電梯的使用、管理、更新、加裝、維護(hù)等問題進(jìn)行進(jìn)一步的規(guī)范，并制定相應(yīng)的細(xì)則，提供成熟的建議操作模式，供小區(qū)選用。