全國工商聯房地產商會商業(yè)地產工作委員會與商業(yè)地產行業(yè)智庫RET睿意德日前聯合發(fā)布《中國商業(yè)地產行業(yè)2021/2022年度發(fā)展報告》，盤點了2021年行業(yè)十大熱點，商務部市場運行專家、全聯房地產商會商業(yè)地產工作委員會會長王永平對十大熱點問題進行了點評，并展望了2022年中國商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展趨勢。
2021年中國商業(yè)地產行業(yè)十大熱點
一、培育國際消費中心城市
2021年7月，經國務院批準，在上海、北京、廣州、天津、重慶等市率先開展國際消費中心城市培育建設，提出“用5-10年時間，培育建設若干具有全球影響力、競爭力、美譽度的國際消費中心城市”的總體目標。該項政策舉措要求高、力度大、影響深，引起業(yè)內高度關注，各地提出了培育建設國際消費中心城市的不同特色定位與打造路徑，必將改變過去全國城市商業(yè)過于同質化的局面。
二、各地力推首店經濟
2021年4月，北京市商務局舉辦“北京首發(fā)節(jié)”；上海市商務委舉辦“2021上海全球新品首發(fā)季”，并授予虹口區(qū)“全球新品首發(fā)地建設示范區(qū)”。發(fā)展首店經濟是政府推動商業(yè)高質量發(fā)展的創(chuàng)新舉措，北京、上海、成都等地紛紛出臺了促進首店經濟發(fā)展的政策措施，首店經濟的勃興有利于激發(fā)消費潛力，有利于提升消費能級。
三、奢侈品消費繼續(xù)高速增長
2021年4月，寧波阪急百貨試營業(yè)；5月，SKP官宣落戶武漢；12月，杭州SKP開工。在國民消費升級與境外高端消費回流的背景下，國內奢侈品銷售異?；鸨疑虉鲕Q身百億俱樂部，還首次出現了年銷售破200億的商場。
四、新國潮促商業(yè)創(chuàng)新與復興
2021年7月，新中式烘焙品牌虎頭局完成A輪5000萬美元融資；9月，墨茉點心局完成新一輪過億融資；11月，李寧高端國潮品牌“LI-NING 1990”全球首店落地北京僑福芳草地。新國潮備受國人特別是年輕消費者青睞，由此促進了國貨的創(chuàng)新與復興。
五、存量更新趨向非標化
2021年3月，北京美克洞學館開業(yè)，將電腦市場變身為新零售藝術空間；5月，北京西單更新場開業(yè)，華潤首次試水地下商業(yè)空間改造；7月，成都REGULAR源野開業(yè)，將閑置多年的市政公園地下商業(yè)打造成為文化生活新地標。2021年城市開發(fā)建設進入下半場，存量更新正賦能城市新的活力。
六、輕資產商管公司上市成風口
2021年7月，中駿商管智慧服務控股有限公司在港交所上市；10月，萬達商管上市計劃獲中國證監(jiān)會批準，進入赴港IPO實質階段。輕資產上市已然成為商管領域的新風口。從已上市商管公司的業(yè)務結構來看，大多以“商管+物管”的綜合業(yè)務模式為主，并且以服務母公司的商業(yè)資產為主要收入來源，如何通過提升商管收入在總收入中的占比，提升外部委托商管收入在商管總收入中的占比，優(yōu)化上市輕資產公司增長模式成為未來發(fā)展的高階競爭力。
七、商業(yè)資產變現壓力加大
2021年4月，領展收購上海七寶萬科廣場50%股權；6月，平安人壽斥資330億收購凱德旗下六座來福士廣場部分股權；9月，武商集團發(fā)布公告33億收購南昌蘇寧廣場。商業(yè)地產商資產變現的壓力和意愿明顯加大。但是囿于資產價格、運營管理水平以及項目區(qū)位等客觀因素，商業(yè)資產的退出依然呈現兩極分化的狀態(tài)。優(yōu)質資產的退出通道依然通暢，而多數待售的商業(yè)資產則呈現有價無市、去化困難的局面。
八、消費呈現升級與分層特征
2021年6月，盒馬X會員店宣布全國擴張戰(zhàn)略；10月，家樂福中國首家會員店向公眾開放；12月，國內第二家COSTCO在蘇州開業(yè)。倉儲會員店正成為行業(yè)的新風口，盒馬、家樂福、麥德龍、fudi等眾多零售企業(yè)集中進入這一賽道，倉儲會員店熱背后更深層次原因是中國消費市場升級與分層。
九、頭部品牌閉店事件頻發(fā)
2021年11月，海底撈發(fā)布公告稱，決定在2021年底前關停300家門店；11月，網紅茶飲品牌茶顏悅色宣布臨時關閉87家門店；11月，大型連鎖服裝品牌拉夏貝爾宣告破產；12月，知名輕餐品牌新元素宣布破產清算。多領域的頭部品牌大規(guī)模并且集中閉店是近些年行業(yè)未曾發(fā)生過的情形。事實上，過去一年里注銷的中小餐飲企業(yè)數量更高達上百萬家。品牌閉店現象從餐飲蔓延到了服裝、書店、教培和生鮮超市等多個業(yè)態(tài)。品牌閉店必將影響購物中心的后期招商，同時也會波及新消費投資信心，其傳導效應值得業(yè)界警惕。
十、國家大力整治電商直播
2021年底，薇婭、雪梨、林珊珊等當紅主播因偷稅漏稅相繼被稅務部門稽查處罰。繼國家對各大互聯網平臺實施反壟斷之后，今年又首次向電商主播開出巨額罰單，力度之大前所未見。國家對于電商行業(yè)的系統性整治不僅有利于電商平臺的規(guī)范化發(fā)展，也為實體商業(yè)發(fā)展營造了更加公平的競爭環(huán)境，由此也促使更多線上品牌開始布局線下，線上線下“雙輪驅動”的市場新格局逐漸確立。
2022年中國商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展趨勢：
一、新消費發(fā)展步入回調周期
受宏觀經濟下行與疫情影響，新消費市場后期表現與期待存在較大落差。一批曾經備受追捧的網紅新消費品牌相繼陷入困境，新消費投資由此也進入了理性回調周期，但長期來看新消費賽道基本面依然向好。
二、住宅+商業(yè)協同模式價值突顯
繼恒大暴雷事件之后，又一批地產企業(yè)相繼陷入債務危機，他們的共同特質都是單一的住宅開發(fā)模式。而與此形成對照的是，以龍湖、華潤、萬達、萬科、大悅城、寶龍、新城為代表的住宅+商業(yè)雙輪驅動地產商，則在金融收縮背景下總體經營良好、表現穩(wěn)健，旗下優(yōu)質的商業(yè)不動產不僅為企業(yè)提供了穩(wěn)定的現金流與避險工具，而且在項目取得過程中商業(yè)的品牌效應更具競爭優(yōu)勢。隨著REITs等國家金融、稅收政策的不斷完善，商業(yè)地產將更趨專業(yè)化發(fā)展。
三、虛擬科技創(chuàng)造商業(yè)新機遇
Facebook更名為Meta，寓意將公司業(yè)務專注為元宇宙，騰訊、華為、阿里等頭部科技企業(yè)也紛紛入局元宇宙，由此拉開了第三代互聯網的序幕。在政策引領與新一代互聯網原住民的助推之下，虛擬科技必將延展商業(yè)發(fā)展新空間，創(chuàng)造商業(yè)新機遇。同時，也對線下商業(yè)的數字化運營管理提出了新的能力要求。
中國商業(yè)地產行業(yè)年度發(fā)展報告發(fā)布
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