因銀行審批放貸延誤導(dǎo)致違約，在上海購(gòu)房的伍亭穎最終被房屋中介告上法庭，并被法院判決賠償了近500萬(wàn)元。
2022年1月26日，該事件再次登上微博熱搜，當(dāng)事人伍亭穎表示對(duì)判決結(jié)果不可理解，將申請(qǐng)?jiān)賹?。在她看?lái)，賣方因此事獲利800萬(wàn)，但自己卻損失了1000多萬(wàn)。據(jù)伍亭穎估算，除了賠償?shù)?90萬(wàn)，裝修100多萬(wàn)以及再次購(gòu)房需承擔(dān)的300多萬(wàn)漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，損失將近1000萬(wàn)。
中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)，對(duì)該案件詳情作了具體描述。
伍亭穎于2020年5月17日通過(guò)中介，和賣方達(dá)成房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，伍亭穎先期支付了100萬(wàn)元定金和400萬(wàn)元購(gòu)房款。
同年5月30日，買賣雙方簽訂補(bǔ)充條款，約定房屋總價(jià)款為1550萬(wàn)元，賣方提前交房，買方需在2020年6月30日之前完成首付745萬(wàn)元。
伍亭穎的第一次違約是在首付。未按期補(bǔ)足首付余下的245萬(wàn)元后，雙方于7月2日再次簽訂補(bǔ)充條款。
值得注意的是，重新簽訂的條款里增加了懲罰條款，即伍亭穎若仍未按期支付，則房屋買賣合同自動(dòng)解除，伍亭穎應(yīng)償付違約金、裝修損失等。也正是這一懲罰條款，令吳亭穎有了第二次違約和近500萬(wàn)元賠償金。
按照約定，繳清首付和相關(guān)利息后，剩余的745萬(wàn)元尾款將在當(dāng)年8月30日過(guò)戶前全部付清。然而，購(gòu)房尾款因銀行審批延誤再次逾期。
兩個(gè)月后，伍亭穎在上海某銀行申請(qǐng)的745萬(wàn)元貸款額度審批成功，要求繼續(xù)履行合同。但此時(shí)賣方已不愿出售，并將伍亭穎告上法庭。
2021年6月25日，上海黃浦區(qū)人民法院做了一審判決，即要求伍亭穎解除購(gòu)房協(xié)議，判決生效后10日搬離房屋，賠付違約金300萬(wàn)、裝修金180萬(wàn)和案件受理費(fèi)4.6萬(wàn)。并且，如伍亭穎逾期未搬離，將按照1000元/天追加支付房屋占有使用費(fèi)。
一審之后，伍亭穎和范俊等進(jìn)行上訴，上海市第二中級(jí)人民法院在2021年12月1日駁回上訴，維持原判。
上海德禾翰通律師事務(wù)所律師楊衛(wèi)華告訴界面新聞，出現(xiàn)類似情況，主要在于合同約定問(wèn)題，購(gòu)房合同中應(yīng)該約定在銀行未能及時(shí)放貸的情況下，又該如何處理的問(wèn)題。
“目前可能只有最后一條途徑，就是請(qǐng)求法院調(diào)整違約責(zé)任?！睏钚l(wèi)華表示，在這一案件中，如果要舉證，則涉及到銀行不放貸的準(zhǔn)確原因，到底是由于信貸政策收緊，還是買方的征信問(wèn)題。然而，舉證其實(shí)更困難，因?yàn)殂y行不會(huì)配合調(diào)查。
楊衛(wèi)華認(rèn)為，由于該案件合同上沒(méi)有上述約定條款，但最后又出現(xiàn)了買方無(wú)法獲得貸款的情況，買方勢(shì)必要承擔(dān)違約責(zé)任。至于違約責(zé)任約定過(guò)重，買方（伍亭穎）可請(qǐng)求法院為其減少賠償。
為避免類似情況再發(fā)生，楊衛(wèi)華建議，購(gòu)房合同中最好明確約定，若銀行未準(zhǔn)時(shí)放貸或拒絕放貸，合同便自動(dòng)解除，相互不負(fù)違約責(zé)任或較輕的違約責(zé)任。
江蘇通達(dá)瑞律師事務(wù)所律師龔嬌嬌也認(rèn)為，該案件的根本原因仍是在于合同未簽訂好。一般情況下，中介的格式合同條款在約定方面對(duì)購(gòu)房者并不友好，而且部分中介格式合同購(gòu)房者不能修改。
不過(guò)，這并不意味著購(gòu)房合同沒(méi)有改變的可能。龔嬌嬌表示，購(gòu)房者可針對(duì)一些問(wèn)題的條款，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，尤其是為了避免出現(xiàn)某些不可抗力因素，如限購(gòu)政策或貸款政策的收緊等。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，案件中賣方態(tài)度強(qiáng)硬的背后，也在于上海二手房市場(chǎng)的熱度不減。從2020年下半年以來(lái)，上海房?jī)r(jià)就出現(xiàn)了明顯上漲。數(shù)據(jù)顯示，在2020年，上海二手住宅成交29.1萬(wàn)套，比成交量排在第二位的北京高出76%。而伍亭穎正是在這一時(shí)期選擇入手上海二手房。
近期，上海二手房市場(chǎng)熱度仍在上升。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，從2021年末二手住宅的交易情況看，已經(jīng)有所回暖。并且，市場(chǎng)悲觀的持續(xù)下跌態(tài)勢(shì)也已止住，既和購(gòu)房需求量大、購(gòu)房者積極入市等有關(guān)，也和銀行信貸補(bǔ)給到位有關(guān)。
上述案件并未就此畫(huà)上句號(hào)，購(gòu)房者伍亭穎表示將申請(qǐng)?jiān)賹彙Ｍ瑫r(shí)，對(duì)于購(gòu)房者而言，伍亭穎也起到了一定的警示作用。