本報記者 李貝貝 上海報道
近日，機構(gòu)2021年度房企業(yè)績榜單出爐。來自克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年規(guī)模房企銷售增速罕見出現(xiàn)負增長。平均目標業(yè)績完成率不到90%，明顯低于過去三年105%以上的平均水平。市場普遍認為，房地產(chǎn)行業(yè)已進入“青銅時代”。2022年，政策傳導及購房者信心恢復仍需時日，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場仍難言樂觀，全年銷售預計仍將承壓。
房企銷售額同比增速7年首降
2021年最后一天，在線上舉行的“丁祖昱評樓市年度發(fā)布會”上，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱透露，2021年全國商品房銷售面積達到18.3億平方米，銷售額達到18.7萬億，雙雙創(chuàng)下新紀錄。
市場數(shù)據(jù)創(chuàng)下新高的背后，房企們在2021年卻是舉步維艱：過去一年，房地產(chǎn)暴雷潮達到高峰，巨頭房企的債務違約對行業(yè)信任度影響巨大，將房地產(chǎn)市場推入“至暗時刻”。而近期陸續(xù)公布的年度銷售數(shù)據(jù)顯示，2021年下半年，市場大幅降溫，導致多家房企出現(xiàn)了全年銷售業(yè)績增長減速甚至是負增長的情況。
整體來看，2021年規(guī)模房企的銷售增速罕見出現(xiàn)負增長。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)，TOP100房企全口徑銷售額為12.6萬億元，同比增速為-3.2%，“這是近七年以來這一數(shù)據(jù)首次同比增速為負”。
從單個房企來看，據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2021年，32家代表房企的銷售目標完成率總體明顯低于去年，均值為90.1%；克而瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)布的研報也顯示，從公布全年銷售目標的房企年度銷售完成率來看，2021年平均為88%，創(chuàng)下近5年來的最低值。而2016-2020年房企的年度業(yè)績都是超額完成，平均完成率在100%以上。
當然，行業(yè)陷入寒冬之際，仍有房企突出重圍。2021年，濱江集團、越秀地產(chǎn)、金地集團、華潤置地等超額完成年初目標。據(jù)平安證券統(tǒng)計，4家房企的目標完成率分別為 112.8%、105.3%、102.3%、100.3%。例如，濱江集團全年累計銷售金額1691億，同比增長24%，位列克而瑞全國房企排行榜第22名，較去年前進5名。
同時，平安證券重點監(jiān)測的28家房企中，也有17家房企的銷售額延續(xù)了正增長。其中綠城中國、寶龍地產(chǎn)、濱江集團、越秀地產(chǎn)全年銷售額增速超 20%，分別為24.2%、24.1%、24%、23.4%；金地集團、招商蛇口、龍光集團、 華潤置地全年銷售額增速則分別為 18.1%、17.7%、16.2%、10.8%。
相對應的是，過去一年，百億房企陣營的分化進一步加劇，詮釋“強者恒強”之勢。平安證券研報指出，2021年TOP10房企銷售額門檻達2901億元，同比增長4.3%；TOP20房企銷售額門檻達1718億元，同比增長1.8%。相比之下，TOP30、TOP50、TOP100房企銷售額門檻值同比下降0.8%、1.2%、4.2%，與上述頭部梯隊呈現(xiàn)分化。
此外，根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，TOP10房企的格局也出現(xiàn)了變化，2021年碧桂園仍保持行業(yè)第一的位置，而恒大由2020年的行業(yè)第二降至行業(yè)第五，萬科、融創(chuàng)中國、保利發(fā)展行業(yè)排名均上升一位，分別為行業(yè)第二、第三以及第四，招商蛇口由行業(yè)第十升至行業(yè)第七，龍湖重回行業(yè)前十。
政策傳導及購房者信心恢復仍需時日
值得注意的是，去年四季度以來，中央層面在市場端、信貸端的調(diào)控政策開始適度糾偏，不斷釋放積極信號，重塑市場信心、穩(wěn)定市場預期，給房企融資環(huán)境帶來了立竿見影的改善效果。市場普遍認為，展望2022年，在“房住不炒”政策主基調(diào)以及保障房地產(chǎn)行業(yè)有序、健康發(fā)展的預期下，政策、融資、信貸等將得到邊際改善。
近日，在上海易居房地產(chǎn)研究院舉辦的“大變局下的中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展”會議上，上海社會科學院市值管理研究中心執(zhí)行主任、融客投資公司董事長毛勇春樂觀指出，雖然目前市場上有“難日子”“苦日子”的抱怨，“但要相信，后面總體上是好日子”；中國物業(yè)管理協(xié)會名譽副會長、原上海市住建委巡視員龐元也表示，在房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展的大環(huán)境下，要緊扣中央“穩(wěn)增長、保就業(yè)”的政策目標，相信中國房地產(chǎn)業(yè)依然大有作為。
但在“房住不炒”“穩(wěn)增長”的主旋律中，房地產(chǎn)市場無疑已進入深度調(diào)整期。在丁祖昱的描述中，房地產(chǎn)行業(yè)跳過黃金和白銀時代，從“白金時代”一步跨入到“青銅時代”，并將持續(xù)比較長的時間。而易居研究院近日發(fā)布的《2021-2022年度全國房地產(chǎn)市場研究報告》（以下簡稱“《報告》”）分析了2022年房地產(chǎn)各指標預測情況，認為2021年的市場特征為“探尋底部”。
其中，市場成交指標方面，全國商品房銷售面積預計同比下降5%左右；市場供應方面，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積預計下降8%左右，房屋新開工面積預計下降8%左右，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資預計與2021年基本持平；市場供求方面，100城庫存與去化周期中，2021年交易疲軟使存銷比容易反彈，預計2022年壓力先大后?。皇袌鰞r格方面，全國土地購置均價預計下跌1%左右。70個大中城市房價指數(shù)預計2022年同比漲幅由漲轉(zhuǎn)跌，下探尋底。
“目前，預期的市場底尚未真正到來，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場仍難言樂觀，全國商品房銷售規(guī)模將步入無增長時代?！笨硕鸬禺a(chǎn)研究中心直言，結(jié)合今年規(guī)模房企實際的銷售目標完成情況來看，2022年企業(yè)整體的業(yè)績預期勢必將更為謹慎，會有部分企業(yè)業(yè)績目標同比持平或降低。2022年，企業(yè)需在保證貨量供應的同時，繼續(xù)積極營銷、促進銷售去化及現(xiàn)金回籠，但預計全年仍會有一定規(guī)模的房企面臨負增長困境。
平安證券分析師楊侃也認為，2022年，政策傳導及購房者信心恢復仍需時間，全年銷售預計仍將承壓。短期行業(yè)流動性危機仍未消除，政策博弈空間仍在，中長期行業(yè)筑底企穩(wěn)。
而在氣氛謹慎的市場環(huán)境中，那些資金充裕、土地資源儲備充足的房企被認為仍將保持優(yōu)勢。楊侃指出，在這樣的大環(huán)境中，龍頭房企將更加受益于政策暖意，憑借綜合優(yōu)勢脫穎而出。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水也有類似觀點，其向《華夏時報》記者表示：“隨著樓市步入調(diào)整期，行業(yè)格局將迎來新一輪洗牌，優(yōu)質(zhì)房企憑借品牌、融資、運營等優(yōu)勢有望進一步搶占份額，推動市占率持續(xù)提升?！?/p>