近日，中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長、國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱的一段話引發(fā)熱議。
樊綱表示：“我不太同意現(xiàn)在房地產(chǎn)有大的泡沫，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)每年增長1%、百分之零點(diǎn)幾、百分之一點(diǎn)幾，基本是穩(wěn)定的，它沒有漲起來。而我們的城市居民的收入每年增長5%、6%，因此住房跟收入的價(jià)格比在調(diào)整。所以在這個(gè)意義上，現(xiàn)在就不是再去出臺(tái)政策去壓泡沫的問題，沒有那么大泡沫?！?/span>
話音落地，隨即引來質(zhì)疑聲，“房子總價(jià)的基數(shù)和居民收入的基數(shù)完全不可相比”、“2016年以來全國70城房?jī)r(jià)指數(shù)年度漲幅沒有出現(xiàn)過這么低的數(shù)據(jù)”等等。
那么，70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)漲幅究竟如何？現(xiàn)有房?jī)r(jià)水平和收入水平的增速是否匹配？澎湃新聞以國家統(tǒng)計(jì)局公布的部分一線和熱點(diǎn)二線城市為例，試圖了解最近5年時(shí)間，具有代表性的一些城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)。
70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)每年僅增長1%嗎？
國家統(tǒng)計(jì)局并未公布過70個(gè)大中城市整體的年度漲幅。
從一二線熱點(diǎn)城市來看，房?jī)r(jià)漲勢(shì)一度較為明顯。以新房為例，按照國家統(tǒng)計(jì)局公布的《2016年12月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，以2015年為定基的話，2016年一年時(shí)間，北京新建商品住宅銷售價(jià)格上漲32.1%；上海新建商品住宅銷售價(jià)格上漲37.5%；廣州新建商品住宅價(jià)格上漲30.4%；深圳新建商品住宅價(jià)格上漲49.5%。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局
當(dāng)然，這樣的狀況在此后數(shù)年并未延續(xù)。
2016年以后，全國樓市迎來調(diào)控，房?jī)r(jià)漲勢(shì)明顯回落。
按照國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，同樣以2015年為定基，至2020年12月的5年時(shí)間，北京新建商品住宅銷售價(jià)格上漲47.9%；上海新建商品住宅銷售價(jià)格上漲56%；廣州新建商品住宅價(jià)格上漲64.4%；深圳新建住宅價(jià)格上漲57.4%。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局
據(jù)此粗略計(jì)算，2016年-2020年這5年間，廣州新建商品住宅價(jià)格年均增長率為10.45%；北京為8.14%；上海為9.3%；深圳為9.5%。
顯然，在過去5年間，四大一線城市的房?jī)r(jià)漲幅整體是在回落的。
熱點(diǎn)二線城市也在上演類似劇情。
2016年這一年，南京新建商品住宅銷售價(jià)格上漲45.8%，杭州上漲33.6%，武漢上漲27.7%。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局
按照國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，同樣以2015年為定基，至2020年12月的5年時(shí)間，南京新建商品住宅價(jià)格上漲61%，杭州上漲54.1%，武漢上漲68.1%。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局
粗略平均計(jì)算，過去5年間，南京新建商品住宅價(jià)格年均增長率9.99%；杭州為9.03%；武漢為10.95%。
同樣是經(jīng)歷過2016年的大漲后，房?jī)r(jià)漲幅整體回落。
當(dāng)然，從年均漲幅看，這些城市的房?jī)r(jià)漲幅，也遠(yuǎn)不是樊綱所說的“每年增長1%”。
居民收入增速跑輸了嗎？
那么，這幾年來，這些城市的居民收入增長情況如何呢？
在房?jī)r(jià)上漲最為兇猛的2016年，根據(jù)各地統(tǒng)計(jì)部門發(fā)布的數(shù)據(jù)，北京的居民家庭人均可支配收入同比增長8.4%，上海的居民人均可支配收入同比增長8.9%，廣州（城市居民）為9.0%，深圳為9.1%，南京為8.8%，杭州為8.1%，武漢為8.94%。
也就是說，在2016年，這些城市的居民可支配收入增幅是遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑輸房?jī)r(jià)增幅的。
不過，拉長時(shí)間來看，在2016年-2019年，這些城市的居民人均可支配收入同比增幅都超過了8%。
平均來看，2016年-2019年，上海居民家庭人均可支配收入年均增長率約為8.5%；北京的年均增長率為8.7%；廣州（城市居民）為8.6%；深圳為8.6%；南京為9%；杭州為8.6%；武漢為9%。
2020年，受疫情影響，各大城市居民的人均可支配收入增幅均出現(xiàn)明顯回落。
這也意味著，如果拋開2020年疫情影響的特殊因素，即便算上2016年的房?jī)r(jià)暴漲，在2016至2019年這4年間，上海、廣州、深圳、南京、杭州、武漢這些城市的居民人均可支配收入與新房?jī)r(jià)格漲幅整體相當(dāng)，雖然略為遜色，但也談不上“大幅跑輸”，個(gè)別城市在一些年份甚至還能跑贏。
更為關(guān)鍵的是，這樣的收入增長，在全國范圍也較為普遍。
按照國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2016年，全國居民人均可支配收入為23821元，比上年名義增長8.4%；2017年的增幅為9.0%；2018年為8.7%；2019年為8.9%。
相比之下，房?jī)r(jià)漲幅的城市差異性則較為顯著。
房?jī)r(jià)漲幅和收入漲幅好比嗎？
那么，是否就能得出現(xiàn)有房?jī)r(jià)水平和收入水平“匹配”的結(jié)論呢？
可能也未必。
這里有幾個(gè)因素需要考量。
一是漲幅和總金額是兩個(gè)概念。房?jī)r(jià)總額本身標(biāo)的大，同等漲幅下，增加的實(shí)際總金額要遠(yuǎn)超一般人的收入增長額。
以深圳為例，今年前10個(gè)月，深圳新房?jī)r(jià)格上漲4.9%。照此漲幅，一套500萬元的房產(chǎn)，實(shí)際上漲的總金額為24.5萬元。
同期，深圳居民人均可支配收入同比名義增長11.2%。照此漲幅，一個(gè)夫妻二人每月可支配收入均為1萬元的家庭，全年收入增長僅為2.688萬元。
這還是居民收入漲幅兩倍于房?jī)r(jià)漲幅的情況。如果同一漲幅水平的話，這樣的總金額差距會(huì)更加明顯。
二是一二線城市和三四線城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)差異較大。
同樣以今年10月為例，按照國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲5.0%和6.7%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲3.7%和2.5%。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲1.8%和1.0%。
也就是說，各線城市的房?jī)r(jià)漲幅差異巨大，一二線熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)漲幅往往會(huì)高于其他城市。
業(yè)內(nèi)人士表示，房?jī)r(jià)的漲幅往往和人口的集中度有關(guān)。熱點(diǎn)一二線城市的房?jī)r(jià)漲幅往往要高于70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)平均漲幅，而這些城市的房?jī)r(jià)之所以高，也是因?yàn)檫@些是人口集中的地方，是新市民和買房人群集中的地方。
因此，有業(yè)內(nèi)人士直言，將房?jī)r(jià)漲幅和收入漲幅直接來比較，本身并不合適。