作者丨孔海麗
“實施二手房指導(dǎo)價之后，深圳二手房成交量暴跌、上海二手房成交瞬間跌入冰點、廣州樓市溫度驟降”……二手房指導(dǎo)價的效力已經(jīng)在深圳、廣州和上海得到驗證，北京對二手房指導(dǎo)價的試點也于近期有了新動作。
9月29日，多渠道消息證實，北京市海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會于近期發(fā)出行業(yè)內(nèi)部自律倡議，號召中介機(jī)構(gòu)共同抵制惡意爭奪房源的行為。海淀房協(xié)也發(fā)布了部分熱點小區(qū)的二手房交易指導(dǎo)參考價，供中介機(jī)構(gòu)參考。
繼接連落地嚴(yán)禁炒作學(xué)區(qū)房、打擊“假離婚”買房、嚴(yán)查樓市違規(guī)行為、嚴(yán)禁“貨不對板”、教師輪崗破除學(xué)區(qū)房“神話”等政策以來，北京對樓市的調(diào)控還在加碼，熱點小區(qū)二手房指導(dǎo)價在海淀區(qū)的試點，打開了存量房價格調(diào)控的序曲。
值得注意的是，與深圳相對嚴(yán)厲的二手房指導(dǎo)價政策不同，海淀區(qū)試點并未要求銀行將指導(dǎo)價作為放貸依據(jù)，其對房地產(chǎn)中介的約束力度到底如何，能否真正觸達(dá)買賣雙方，尚待解答。
但多位接受采訪的業(yè)內(nèi)人士同時指出，不應(yīng)該忽視中介在二手房買賣中的重要作用，中介對供需雙方的心理預(yù)期有著比較大的隱性影響，海淀二手房指導(dǎo)價試點直接面向中介人員，預(yù)計對“穩(wěn)預(yù)期”還是有一定的作用。
調(diào)控再加碼，北京熱點學(xué)區(qū)房直降300萬
今年年初的北京樓市上演了“學(xué)區(qū)房驚魂”一幕，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者此前在市場走訪中發(fā)現(xiàn)，“一夜?jié)q價20萬、30萬”的現(xiàn)象出現(xiàn)在海淀區(qū)熱門學(xué)區(qū)房，頗具代表性的蜂鳥家園小區(qū)，單價從2019年年中的14萬元左右，經(jīng)過兩次跳漲至18萬元以上，甚至不乏單價20萬元的報價，即便如此，仍然“一房難求”。
受“學(xué)區(qū)房熱”的衍生作用影響，北京出現(xiàn)了一波房價上漲的情況。為此，北京樓市調(diào)控多措并舉，“房地聯(lián)動、一地一策”，遏制離婚購房行為，持續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序、防止違規(guī)資金進(jìn)入樓市，實施多校劃片，弱化住房學(xué)區(qū)屬性等一系列調(diào)控措施先后實行。
經(jīng)此一役，市場開始轉(zhuǎn)冷，學(xué)區(qū)房領(lǐng)跌、二手房成交持續(xù)下行。
上述海淀熱門學(xué)區(qū)房——蜂鳥家園，已經(jīng)出現(xiàn)多個單價14萬元的房源，如果按照總面積50平方米計算，單套總價較此前高位已經(jīng)縮水高達(dá)300萬元。
鏈家APP蜂鳥家園掛牌價
蜂鳥家園房源相關(guān)經(jīng)紀(jì)人表示，“還有談價余地，無論是單價還是整體市場，都已經(jīng)慢慢回歸到去年的行情了。”
另據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月至今，北京市二手房網(wǎng)簽量逐月下降，7月成交了17855套，8月成交了15942套，預(yù)計本月成交量將降至12000套左右。相比2020年9月17259套的網(wǎng)簽量，同比成交降幅達(dá)27.6%，為18個月以來的最低點。
在此背景下，海淀房協(xié)發(fā)布二手房交易指導(dǎo)參考價，由行業(yè)協(xié)會發(fā)起，中介機(jī)構(gòu)共同參與，對非理性推高價格來爭奪房源的惡意競爭行為說“不”。
據(jù)媒體報道，首批針對海淀區(qū)29個熱門小區(qū)，包括蜂鳥家園、育新花園等小區(qū)，分小戶型（60平米以下）、中戶型（60-90平米）和大戶型（90平米以上）設(shè)定掛牌指導(dǎo)價，房源掛牌價不得超過指導(dǎo)參考價。
二手房指導(dǎo)價影響會多大？
專家：擴(kuò)大到全市是時間問題
不同于新房市場主體分明，二手房市場相對復(fù)雜，業(yè)主、買家、中介的交互頻繁，價格也相對不透明，這中間涉及諸多心理博弈。
《北京日報》在關(guān)于海淀房協(xié)發(fā)布二手房指導(dǎo)價的報道中引用北京市房協(xié)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，稱嚴(yán)格監(jiān)管下，仍有個別中介機(jī)構(gòu)為爭取更多銷售房源，通過暗示、鼓動或直接幫助業(yè)主抬高售價等方式，惡意搶單、撬單，既擾亂了二手房交易市場，也不利于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的良性健康發(fā)展。
海淀房協(xié)發(fā)布二手房指導(dǎo)價之后，已有包括我愛我家(3.330, 0.05, 1.52%)在內(nèi)的多家中介機(jī)構(gòu)響應(yīng)協(xié)會號召，承諾規(guī)范經(jīng)營，不利用抬高房屋售價來爭奪銷售房源、搶占市場份額，對偏離指導(dǎo)參考價、報價明顯過高的房源信息，在相關(guān)信息的真實性、合理性核實清楚前，將不對外發(fā)布相關(guān)信息、不提供委托代理服務(wù)。
在實際操作過程中，面向中介的二手房指導(dǎo)價，效用具體如何？
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，海淀二手房指導(dǎo)價由監(jiān)管層給出意見，引導(dǎo)各中介機(jī)構(gòu)督促推進(jìn)業(yè)主按照指導(dǎo)價掛牌，對房價上漲預(yù)期和實際成交價格都具備穩(wěn)定作用。
“這樣的操作辦法更為市場化，也更具備落地實施的可行性，因為二手房交易價格更多取決于供需關(guān)系，政府在海淀熱點學(xué)區(qū)實行掛牌指導(dǎo)價，是對預(yù)期進(jìn)行調(diào)整。”郭毅表示，有效的市場調(diào)控重點在“疏”不在“堵”， 如果在供不應(yīng)求的狀態(tài)下，強(qiáng)制要求房主以指導(dǎo)價簽約，反而會導(dǎo)致業(yè)主暫時不賣了，人為造成市場供應(yīng)的減少。
根據(jù)以往上海和深圳的實際操作來看，二手房指導(dǎo)價的強(qiáng)制要求下，也催生了各種“灰色手段”，“香蕉、榴蓮代表不同房價”、“在補(bǔ)充協(xié)議中賣‘名畫’”，以期最終繞過“指導(dǎo)價”。
郭毅表示，二手房價格調(diào)控真正有效的措施還是穩(wěn)定市場預(yù)期，讓買賣雙方的認(rèn)知回歸到相對平穩(wěn)的狀態(tài)，這其中，中介的引導(dǎo)作用不可忽視。
“其實對經(jīng)紀(jì)人來說，成交量比賣高價更重要，指導(dǎo)價穩(wěn)定了，多賣幾套房，相比幫助某位業(yè)主談出個高價來，收入會更高?！彼f。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師也認(rèn)為，從中介的角度來說，作為目前二手房交易幾乎不可或缺的一部分，根據(jù)二手房參考價來制定掛牌價格，有利于減少通過價格虛高房源進(jìn)行惡意搶單、撬單等現(xiàn)象發(fā)生的同時，也將進(jìn)一步規(guī)范中介的經(jīng)營行為，有利于中介行業(yè)良性競爭，促進(jìn)中介行業(yè)更趨于規(guī)范。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波則指出，二手房參考價要對市場形成直接影響還需要相關(guān)配套性政策，例如房貸政策同步參考指導(dǎo)價進(jìn)行核準(zhǔn)，對于明顯超過參考價的房源在線上不予以展示等多個方式，才能對市場形成有效影響。
“預(yù)計北京二手房參考價格未來擴(kuò)大到全市只是個時間問題，對于已經(jīng)進(jìn)入到存量房為主的一線城市，二手房的調(diào)控政策顯得尤為重要，配套二手房參考價格，未來還會有更多的相關(guān)政策落地，以保障二手房市場的平穩(wěn)有序發(fā)展。”張波表示。