長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)中的亂象，最終還是得靠政府才能治理和清掃。
文 / 巴九靈
繼P2P爆雷潮之后，緊接著就迎來(lái)了長(zhǎng)租公寓爆雷潮。
原本，小巴以為爆雷這種事離自己很遠(yuǎn)，沒(méi)想到在公司群里一聊，好幾個(gè)同事正深陷雷場(chǎng)。
“昨天剛跟租客battle完，但依然沒(méi)進(jìn)展，唉！”小林說(shuō)自己的遭遇，就如一個(gè)“死局”。
今年5月，小林出租的房子到期了，之前曾幫過(guò)他招租的一名中介，稱自己換了一家公司，小林沒(méi)有多想，繼續(xù)委托他找租客，重新簽了一份一年期的合同。
不久后，小林才得知自己中招了，因?yàn)樗灥倪@家“一租公司”是長(zhǎng)租公寓，高價(jià)從房東處收房，按月付房租，然后低價(jià)租給租客，收的卻是一整年的房租。而且，這家公司的武漢分公司已經(jīng)爆雷。
果然，不出所料，他僅收到了3個(gè)月的房租，這家長(zhǎng)租公寓公司就不再付款了。
小林跑了好幾次公司總部，只得到了幾個(gè)非常敷衍的解決方案。這些方案雖然描述各有不同，但都是把自己的責(zé)任撇得干干凈凈，不再掏一分錢出來(lái)。
這樣的解決方案當(dāng)然沒(méi)人會(huì)接受。小林和一批受害的房東趕緊報(bào)了案，希望公安能幫助追回租金，追不回的話收回房子也好。公安回復(fù)，這家公司的實(shí)控人已被限制人身自由，但公司還在，不屬于刑事案件，房東們和公司之間只是合同糾紛，建議去找公司協(xié)商解決，或者去法院起訴。
圖源：央視網(wǎng)
小林又馬不停蹄跑去法院，法院卻稱，小林遇到的長(zhǎng)租公寓公司涉嫌詐騙，公安正在準(zhǔn)備立案，因此暫不受理訴訟。
公安建議去法院起訴，法院卻說(shuō)公安正準(zhǔn)備立案。無(wú)奈之下，小林找到了租客，希望雙方能各自承擔(dān)一半損失，再一起去找長(zhǎng)租公寓公司維權(quán)。可租客火氣很大，堅(jiān)持稱自己交過(guò)一年房租了，堅(jiān)決不出錢、不搬家。
跑了一圈的小林被整懵了，他不知該怎么辦，最希望的是監(jiān)管部門能介入爆雷事件，出具一個(gè)統(tǒng)一的解決方案。
聽(tīng)完小林的遭遇，群里另一位同事月半說(shuō)，其實(shí)無(wú)論是租客還是房東，在跟長(zhǎng)租公寓公司簽合同時(shí)，對(duì)方多少會(huì)露出破綻，但實(shí)在是防不勝防。
幾個(gè)月前，月半聯(lián)系上一名中介，對(duì)方推薦的房源不錯(cuò)，價(jià)格還比市場(chǎng)價(jià)低幾百塊，半年付或年付還能享受一筆優(yōu)惠，她一心動(dòng)就簽了合同，一次性付了一年的房租。
住了半年之后，房東找上門。月半才知道，這家公司出事了。她拿出合同一看，更是傻眼，當(dāng)初簽合同時(shí)她留意到合同logo是“21世紀(jì)房產(chǎn)”，這家公司有一定知名度，但仔細(xì)一看，底下蓋章的是另一家不知名的小公司。
房東找“21世紀(jì)房產(chǎn)”維權(quán)無(wú)果，便去報(bào)了案。月半也去報(bào)了案，民警主張私下調(diào)解，調(diào)解方案是各承擔(dān)一半的損失，允許月半住到合約到期，租金按月半的合同租金3750元/月來(lái)，房東當(dāng)時(shí)簽的合同金額達(dá)4200元/月。如果房東最終從爆雷的公司那兒要回了租金，就把這部分錢還給月半。
月半說(shuō)，眼下也只能如此了，這事兒就算認(rèn)栽解決了。
#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#月半說(shuō)完沒(méi)多久，另一位馮同學(xué)丟出一份來(lái)自“城城找房”的《致全體業(yè)主和租客的一封致歉信》，她目前租住的房子，就來(lái)自這家公司。
致歉信中，“城城找房”稱，疫情期間大量租客集中退租導(dǎo)致其房源大量空置，最終通過(guò)對(duì)外舉債的方式承擔(dān)了上億元的損失。近來(lái)長(zhǎng)租公寓爆雷不斷，導(dǎo)致不少租戶退租，其正常運(yùn)營(yíng)已受影響，希望業(yè)主和租客能理解并共渡難關(guān)。
致歉信看似真誠(chéng)，但馮同學(xué)并不領(lǐng)情，因?yàn)榻鼇?lái)群里時(shí)常有人反映，租客拿不回押金、房東拿不到租金、中介不管事，她隱隱開(kāi)始擔(dān)憂，如果這家公司爆雷，自己租的房子還有半年才到期，那時(shí)到底是去還是留。
小巴的同事們經(jīng)歷的爆雷事件，只是近期杭州出現(xiàn)的包括友客、巢客等在內(nèi)的多家長(zhǎng)租公寓公司爆雷的縮影。
從全國(guó)范圍看，據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計(jì)，從2018年到2020年三季度，已有近百家長(zhǎng)租公寓公司陷入糾紛、資金鏈斷裂或倒閉。
就連已上市的頭部企業(yè)，情況也好不到哪去。“長(zhǎng)租公寓第一股”青客公寓年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在2017-2019年的三個(gè)財(cái)年累計(jì)虧損達(dá)12.42億元。蛋殼公寓上市后出現(xiàn)App被下架整改、股價(jià)熔斷、拖欠工資、供應(yīng)商敲鑼討薪等負(fù)面新聞，前不久甚至被傳“財(cái)務(wù)跑路，公司破產(chǎn)倒閉”。
長(zhǎng)租公寓問(wèn)題不斷，不乏疫情帶來(lái)的沖擊，但就算沒(méi)有疫情，該爆雷的公司大概率還是會(huì)爆雷。實(shí)際上那些資金鏈斷裂的長(zhǎng)租公寓公司背后，套路如出一轍，大致可以概括為八個(gè)字——高收低租，長(zhǎng)收短付。
為了搶占市場(chǎng)，它們往往付給房東高租金，再以低價(jià)格租給租戶，這是“高收低租”；為了維持周轉(zhuǎn)資金，它們會(huì)一次性收取租客半年或一年的房租，再按季或按月支付給房東，這是“長(zhǎng)收短付”。
顯然，這樣的模式經(jīng)不起推敲，更走不長(zhǎng)遠(yuǎn)，于是就出現(xiàn)了長(zhǎng)租公寓公司破產(chǎn)倒閉、房東無(wú)處維權(quán)、租戶被下“逐客令”等一地雞毛。
長(zhǎng)租公寓一地雞毛背后，究竟該從哪些方面找原因？政府該如何監(jiān)管？如果不小心“踩雷”，又該如何從法律層面維權(quán)？下面就來(lái)看看大頭的分析。
我們聽(tīng)過(guò)買不起房的，沒(méi)聽(tīng)過(guò)租不起房的。在大量長(zhǎng)租公寓進(jìn)入市場(chǎng)之前，租賃市場(chǎng)除個(gè)別熱點(diǎn)城市外，基本是供求均衡的。
判斷租房市場(chǎng)是否供不應(yīng)求，有一個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)——租金是否不斷上漲。
以2016年二季度到2019年二季度的數(shù)據(jù)為例，除了個(gè)別月份，50城的房租環(huán)比漲幅均低于房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅，租金市場(chǎng)基本平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)大幅上漲或下跌。
數(shù)據(jù)來(lái)源：城市房產(chǎn)網(wǎng)、易居研究院
自2017年以來(lái)，我國(guó)提出了“租售并舉”的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，但實(shí)際上租戶無(wú)法享受跟買房者同等的權(quán)利（如教育資源等），因此租房并非主流，市場(chǎng)容量不可能突然劇增。
但長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)蜂擁而入，看似門檻低，但經(jīng)營(yíng)起來(lái)很難。
第一，投資的回報(bào)周期很長(zhǎng)。這個(gè)模式跟開(kāi)酒店沒(méi)太大區(qū)別，酒店是按天結(jié)算，長(zhǎng)租公寓是按季或按年結(jié)算，只是酒店提供的服務(wù)更多一些。
第二，利潤(rùn)微薄，賺的是小錢。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#舉個(gè)例子，我自己將房子委托給長(zhǎng)租公寓公司出租，長(zhǎng)租公寓公司付給我2400元/月，租給租戶是2500元/月，只賺了100元/月的差價(jià)，萬(wàn)一哪個(gè)月沒(méi)有租出去，就會(huì)虧2400元。
如果長(zhǎng)租公寓能以3000元/月的租金租出去，利潤(rùn)還行。但我作為房東，知道市場(chǎng)價(jià)在3000元/月，就不會(huì)同意以2400元/月的價(jià)格托管給他們，畢竟一簽就是兩年的合同。我自己也可以去網(wǎng)站上招租，或者將委托價(jià)提高至2800元/月。
第三，租客被分流。近幾年政府大量供給租賃用地，一些租賃住房、人才公寓的上市，分流了部分租戶。比如，南京2019年提出，每年至少要向市場(chǎng)新增供應(yīng)100萬(wàn)平米租賃住房。
目前，自如、相寓等大品牌已開(kāi)始收縮規(guī)模，放緩節(jié)奏。小公司很可能因?yàn)槌惺懿涣孙L(fēng)險(xiǎn)而跑路。未來(lái)行業(yè)內(nèi)或?qū)⒊霈F(xiàn)更多的并購(gòu)，來(lái)消化風(fēng)險(xiǎn)。
這種情況下，政府得從頭到腳對(duì)長(zhǎng)租公寓進(jìn)行監(jiān)管。比如，今年4月，南京出臺(tái)了《關(guān)于落實(shí)住房租賃機(jī)構(gòu)租金托管制度的通知》，要求住房租賃機(jī)構(gòu)在商業(yè)銀行設(shè)立唯一的租金專用賬戶，與銀行簽訂租金托管協(xié)議明確托管內(nèi)容、方式和程序。
這種資金托管的方式能防止長(zhǎng)租公寓截留租客租金甚至卷款而逃，同時(shí)也會(huì)提高其運(yùn)營(yíng)成本，未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)更多爆雷情況。
現(xiàn)在的長(zhǎng)租公寓已不是單純的租賃企業(yè)，而是一個(gè)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的“金融企業(yè)”，大部分長(zhǎng)租公寓玩的都是一個(gè)以時(shí)間為核心要素的期限套利游戲。
將房主的預(yù)期租金，通過(guò)平臺(tái)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移到公司名下，實(shí)際控制人可以隨意動(dòng)用，這些金融工具帶來(lái)了巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。此類資金池的最大風(fēng)險(xiǎn)是掩蓋問(wèn)題，后移投資風(fēng)險(xiǎn)。
另一方面，當(dāng)越來(lái)越多的資本進(jìn)入租賃市場(chǎng)，把中低端租賃房源升級(jí)成為中高端，這種情況下，對(duì)于租賃市場(chǎng)而言，已經(jīng)失去了梯級(jí)消費(fèi)，進(jìn)而推動(dòng)房租上漲。
對(duì)于監(jiān)管層來(lái)說(shuō)，如果市場(chǎng)上租賃企業(yè)規(guī)模不大，那么影響的只是一部分中高端租賃市場(chǎng)。但現(xiàn)在粗放的租賃市場(chǎng)，金融化的租金時(shí)間差，這些都導(dǎo)致企業(yè)跑路的概率增大，租金上漲的預(yù)期也增大。
長(zhǎng)租公寓類的企業(yè)，在北京、上海等城市市場(chǎng)份額占比已經(jīng)超過(guò)20%，如果計(jì)算二房東之類的同樣模式交易，當(dāng)下市場(chǎng)，已經(jīng)有60%的租賃房源很難見(jiàn)到房主交易。因此，需要加大監(jiān)管力度。
目前長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目模式一般為：房東將房屋委托給長(zhǎng)租公寓公司管理，兩者簽訂合同，同時(shí)長(zhǎng)租公寓公司再與租客簽訂協(xié)議，將房子出租。
房東對(duì)房屋享有所有權(quán)，將房屋出租只是對(duì)房屋使用權(quán)的處分，相對(duì)租客而言，房東受到爆雷的沖擊相對(duì)較小。
如果發(fā)生爆雷，房東首先可以根據(jù)合同約定結(jié)合法律規(guī)定，就合同期內(nèi)未能收到的租金，向長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)者提起主張要求支付。
同時(shí)，如果長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)者沒(méi)有償債能力，房東還可以起訴要求解除合同、結(jié)束租賃關(guān)系，主張違約責(zé)任。
假設(shè)當(dāng)時(shí)房東和長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)者在合同中約定，房東可以單方通知長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)者解除合同，在房東通知長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)者解除合同后，還可以基于物權(quán)所有權(quán)直接起訴租客，要求租客騰退房屋并支付房東通知長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)者解除合同后的租金。
#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#因?yàn)楦鶕?jù)法律規(guī)定，在房東和長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)者解除合同后，租客已經(jīng)無(wú)依據(jù)占有房屋，拒不騰退屬于對(duì)物權(quán)的侵害，房東可以起訴要求排除妨害，要求租客騰退房屋并支付占有房屋期間的租金損失。
租客是更弱勢(shì)的一方。因?yàn)樽饪褪桥c長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)者簽訂合同，所以只能根據(jù)合同相對(duì)性向長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)者主張違約責(zé)任，面對(duì)房東的騰退及占用房屋所致?lián)p失的主張，租客只能以其與長(zhǎng)租公寓公司租賃協(xié)議未到期且已經(jīng)支付租金為由抗辯，這個(gè)抗辯理由得到法院支持的概率相對(duì)較低。
如果遇到房東強(qiáng)行撬門換鎖、扔行李等惡劣情形，也只能選擇報(bào)警，事實(shí)上報(bào)警通常也未必能夠解決問(wèn)題。
鑒于法律賦予房東和租客的民事層面的維權(quán)措施很難讓他們挽回?fù)p失，結(jié)合具體情況，以長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)者涉嫌合同詐騙或者非法經(jīng)營(yíng)等到公安報(bào)案，也不失為一個(gè)辦法。但除非政府層面有按照刑事犯罪處置爆雷事件的決心，否則公安也不會(huì)輕易立案。
綜上，長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)中的亂象，最終還是得靠政府才能治理和清掃。比如，杭州出臺(tái)政策，設(shè)立租賃專用賬戶，長(zhǎng)租公寓需繳納防控金，這是一個(gè)很好的探索。